Immobilienbewertung von der Bank

[Jenny0503]

Aber warum soll der Kaufpreis gleich der wert sein. Das hat vorher 135000 euro gekostet nur durch Verhandlungen würden wir es für 123000 kriegen. Wie soll man am preis den wert erkennen und warum sollten die Banken selbst eine Bewertung durchführen wenn wie du sagtest der wert der Kaufpreis ist.

 

[nordanney]

Zunächst einmal zum Wert einer Immobilie: Der Wert ist relativ und spiegelt sich natürlich im Preis wieder. Wenn das Haus einen Wert von TEUR 135 hätte, warum findet sich denn dann keine Käufer? Wenn ich Verkäufer wäre, würde ich das Haus natürlich an den Meistbietenden verkaufen. Das seid Ihr und Ihr bietet "nur" TEUR 123.
Wenn Ihr selber etwas verkaufen wollt, z.B. über eine Annonce in der Zeitung, dann schreibt Ihr doch auch ein paar Euro mehr aufs Preisschild, als Ihr Euch tatsächlich erwartet. Ein möglicher Käufer handelt Euch dann nach unten und beide sind glücklich: Der Käufer, weil er meint, dass er ein Schnäppchen machen konnte und Ihr, weil Ihr Euren Wunschpreis bekommen habt. Beim Hauskauf ist es nicht anders.

Nun zur Bewertung der Bank: Man muss zunächst zwischen Marktwert = Wert zum jetzigen Zeitpunkt und dem Beleihungswert = nachhaltiger Wert der Immobilie unterscheiden. Der Marktwert ist klar, kann sich aber im nächsten Jahr drastisch verändern. Falls z.B. direkt neben dem Grundstück eine Autobahn gebaut wird oder Ihr plötzlich in der neuen Einflugschneise des nächstgelegenen Flughafens liegt, stürzt der Marktwert ins bodenlose. Wenn aber z.B. eine tolle Neubausiedlung kommt und dazu noch Geschäfte sich ansiedeln und vielleicht in Kindergarten gebaut wird, kann der Wert deutlich steigen. Also sind dies immer Momentaufnahmen.

Die Bank schaut sich damit i.W. den Beleihungswert an, da Sie Euch ja auch ein langfristiges Darlehen zur Verfügung stellt. Daher möchte die Bank auch wissen, wie denn der nachhaltige Wert der Immobilie ist. Eine Faustformel dazu lautet: Marktwert abzgl. 10%. Der Beleihungswert liegt IMMER unterhalb des Marktwertes, alleine aus Sicherheitsgründen. Die angebotenen Finanzierungen und zugehörigen Konditionen beziehen sich meistens auf den Beleihungswert bzw. die Relation Darlehen zu Beleihungswert.

 

[Irgendwoabaier]

Moin,
Im Prinzip: Der finanzielle Wert von irgendetwas ist das, was man dafür erlösen kann, wenn man es verkaufen will / muss. Nicht in 5 Jahren, sondern jetzt. Da kann man noch so viel auf das Preisschild schreiben, wenn man es nicht dafür verkaufen kann. Sprich der unterhandelte Preis gehört in die Kategorie 'Wunschwert'.
Jetzt ist der Kaufpreis leider auch noch nicht der finanzielle Wert - denn wenn man gerade verkaufen muss, bekommt man meistens auch diesen Wert nicht. Entweder hat man beim Kauf zu viel bezahlt (schlecht verhandelt?), oder noch gravierende Mängel übersehen, die den Wert weiter drücken, oder ähnliches. Dazu das Problem: Wer verkaufen muss, bekommt in der Regel weniger, wie der, der den Verkauf auch noch mal ein paar Jahre verschieben könnte. Platzt die Finanzierung, ist man aber zur finanziellen Lösung gezwungen, und das, was man dann bekommt bzw. bekommen kann, ist das, was die Bank als Wert tatsächlich annehmen kann.

Gruß
I.

 

[HilfeHilfe]

Hallo,

ich bin gespannt ob Ihr euer Wunschdarlehen erhaltet. Wie schon viele vorher geschrieben haben ist der Wert der Immobilie erstmal der Kaufpreis. Das ist auch die größe um Konditionen zu ermitteln ( Beleihungswertermittlung). natürlich macht eine Bank auch eine interne Bewertung dir wird aber immer zwischen 5-15 % unter dem Kaufpreis liegen. Das soll euch aber nich stören und ihr werdet es nie erfahren.


Ich persönlich glaube nicht das ihr die Summe zu den günstigen Konditionen erhaltet. Eher werdet ihr 100 % von Kaufpreis angeboten bekommen und den Rest als Kleinkredit.

Habt ihr den überhaupt Eigenkapital ? Oder alles nur auf Pump ?

 

[Naddl]

Ich könnte mir auch vorstellen dass die Bank das Haus zu den üblichen Zinsen finanziert und die restlichen Wünsche über einen separaten Kredit abgefangen werden müssen. Hier werden die Zinsen aber generell höher sein als für den Hauskauf.. ich bin gespannt, der Betrag ist nicht riesig aber scheinbar habt ihr kein Eigenkapital?? Was verdient ihr denn, denn auch bei dieser Summe sollte ja eine gewisse Tilgung erreicht werden.

 

[Jenny0503]

Also so von heut auf jetzt kam unsere Idee vom Haus kauf nicht. es liegen schon zwei Jahre zurück. Leider haben wir kein Eigenkapital aufgrund das wir nie was ansparen konnten zwecks nicht so guter Verdienst. (ist ja auch klar in Mecklenburg) Wir sind ja auch erst 22 und 25. Nun haben wir seit knapp n Jahr beide gute Arbeit im selben Wohnort mit ein guten Verdienst. Insgesamt ca. 2700 €. Bausparer haben wir zwar schon aber da ist nicht viel eingezahlt sodass man nicht sagen kann das man das als Eigenkapital nutzen kann. Wir können uns eine Rate von max. 900 euro im Monat leisten. Die Dame von der Bank sagte uns bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und eine Darlehenssumme von 150.000 Euro liegen wir knapp unter 600 Euro. Ich habe was im Internet von einer Beleihung von 120 % gelesen das es manche Banken machen nur dadurch steigen die Zinsen... Wenn es halt nicht anders möglich ist müssten wir ein normales Darlehen aufnehmen. Ist zwar nicht so toll aber naja... Ich bin erstmal gespannt was später die Bank sagt, noch fehlen mir die Bilder, die Maße vom Haus und der Eintrag vom Grundbuch. Aber die Verkäufer haben ein Herrn der alles macht und sich mit mir in Verbindung setzt.