1,2 steht in der Norm. Ich habe eine Freundin mit deren Rollator ist es zu knapp.
Dazu kommt ihr plant jetzt und was ist wenn es nicht ausreicht und z.b zeitweise ein Rollstuhl gebraucht wird bis eine Schiene oder so angelgt ist.
Zukünftige Vermietung.
Wohnung mit Rolli sind rar
Oft kosten die 30 cm nur Hirnschmalz
In den Wohnräumen gebe ich dir da recht. Dort ist es meist sogar nur eine Frage der passenden möblierung. Aber im Bad und im Flur kosten diese 30cm doch ziemlich viel sonst ungenutzten Platz
Zu deiner Aufklärung: Ein Bungalow ist nicht teurer oder günstiger als ein Einfamilienhaus, da du weniger tragende Wände brauchst und die Statik bei drei Etagen natürlich viel anspruchsvoller ist. Das nimmt sich überhaupt nichts. Und leider hast du dir gerade den absolut teuersten Zeitpunkt zum Bauen ausgesucht (Hohe Zinsen und sehr hohe Baukosten). Ich bin da voll bei den anderen 240 m2 x 3000€ pro m2 = 720.000€ + 100.000€ Baunebenkosten und mindestens 50.000€ für den Hang macht c.a 870.000€. Und das schon eher optimistisch geschätzt. Denn auch wenn du keine Außenanlagen anlegen möchtest. Was ist denn mit Rasen, Terrasse, Auffahrt, L-Steine zum Abfangen. Das kostet alles richtig. Und die Baunebenkosten vergessene die Hauskaufberater gerne mal: Bauantrag, Baugeneimgung, Vermessung, Bodengutachten (und das kann am Hang unschöne Überraschungen mit sich bringen), Baumfällungsarbeiten, Einrichtung einer Baustraße, Abfuhr von Erdreich oder notwendiger Bodenaustausch, Bodenplatte, Hausanschlusskosten (Strom, Wasser, Abwasser, Telefon etc.), Bauwasser, Baustrom, Versicherungen. Du siehst eine ganze Menge, die sich da summiert und du am Ende bei 900k landen wirst. Falls es doch ein paar tausend weniger werden kannst du dich freuen. Aber lieber mehr einplanen als zu wenig. Davor möchten wir dich hier nur warnen. Denn, wenn ich dich verstehe geht das Haus nur finanziell auf, wenn die Eltern sich beteiligen. (Reißt ihr etwa deren Haus ab ?) Da hast du gleich eine doppelte Verantwortung diese nicht in den finanziellen Ruin zu treiben (mal drastisch ausgedrückt). Deswegen ist die finanzielle Frage die Entscheidende. Denn wenn das nicht drin ist plane gleich einen neuen Grundriss mit 180 m2. Da müsstet ihr auch bei geschickter Aufteilung der Räume gut unterkommen.
Dass der Zeitpunkt gerade ungünstig ist, ist uns klar. Wir habe die Hoffnung, dass sich zumindest die Preise zukünftig etwas entspannen. Was man so hört, haben viele Baufirmen in den letzten Jahren doch ziemlich gute Gewinnspannen durchsetzen können, gleichzeitig sieht die Auftragslage für nächstes Jahr eher schlecht aus. Damit wäre zumindest das potential für einen gewissen Preisrückgang da. Wir müssen nicht zwingend sofort mit dem Bau beginnen.
Kannst du mir vllt mal genauer aufschlüsseln wie sich die 100t€ Baunebenkosten zusammensetzen. So viel habe ich bisher tatsächlich nicht geschätzt.
Außenanlage wollen wir tatsächlich größtenteils selbst machen. Für die Auffahrt tut's auch erstmal Schotten, das Pflastern kann später nachgeholt werden. Sobald wir eingezogen sind, hätten wir ja wieder etwas mehr finanziellen Spielraum. L-Steine Brauchen wir ja nur an der Terrasse der Einliegerwohnung, ca. 3-4 m mit ca. 1m höhe und dann noch 4-5 m von 1m auslaufend. Das sollte zu einen vertretbaren Preis machbar sein.
Bauantrag, Baugeneimgung, Vermessung, Bodengutachten habe ich mich tatsächlich noch nicht zu den Kosten informiert. Was muss man da rechnen?
Baumfällarbeiten und Baustraße benötigen wir zum Glück nicht. Der Aushub kann auf dem Grundstück zur Aufschüttung benutzt werden.
Bodenplatte bzw. kompletten Betonkeller mit Gründung haben wir bisher immer für die Angebotserstellung mit aufnehmen lassen.
Hausanschlusskosten habe ich bisher den Grundstückskosten zugeschlagen, sind dort also berücksichtigt. Diese sind dank Pauschalbeträgen bis zu einer gewissen Anschlusslänge, die wir mit der jetzigen Planung unterschreiten) gut kalkulierbar.
Bauwasser, Baustrom, Versicherungen habe ich bisher nicht auf dem Schirm gehabt. Was muss man da so rechnen?
Wir reisen das Eleternhaus nicht ab. Die Eltern haben ihr Haus verkauft und wollen sich vom Erlös eine altersgerechte Wohnung kaufen. D.h. ohne Einliegerwohnung wird das Geld für eine andere 3-Zimmer-Wohnung ausgegeben.
Also bei Town & Country bekommst du das Flair 152 RE aktuell für 300.000 EUR in der Basisausstattung. Das ist dann aber kein KfW40+, sondern lediglich EnEV2022-konform. Wenn du das hochrechnest auf deine 240m² bist du schon bei 480.000 EUR fürs Haus in der Basisausstattung. Kriegst du aber nicht für den Preis, weil du keinen Standardgrundriss hast, den man einfach nur nimmt und bei Bauamt einreicht.
Dann willst du:
Garage mit Technikraum + 25.000 EUR
Hanggründung, Abstützung, Entwässerung + 50.000 EUR
KfW40+ statt EnEV2022 + 50.000 EUR (ich stapel mal tief)
RC2-Fenster geplant? +15.000 EUR
Schon bist du weit über 600.000 EUR, hast aber noch keinen Hausanschluss, keine Bauzeitzinsen, keinen Garten (irgendwie wirst du zeitnah einfrieden müssen), keine Innenausstattung...
Alleine für die 2 Küchen kannst du locker mit 25.000 EUR rechnen. Maler 20.000, Böden 20.000.
Thema Einliegerwohnung:
Du sagst für die Großeltern. Brauchen die ein 12m² großes Büro?
Muss es ne Garage sein? Die Dachterrasse im Süden reicht doch, wozu wollt ihr noch eine im Osten haben?
10m² für die Technik, aber Waschmaschine und Trockner stehen im Hauptbad? Das Hauptbad ist für meinen Geschmack groß, aber doch verwinkelt.
Große Galerie, aber keinerlei Möglichkeit nen Schrank hinzustellen.
Arbeitszimmer 15m² ist auch üppig. Wenn ihr beide von zuhause arbeitet... das klappt ohnehin nicht in einem gemeinsamen Zimmer...
Speisekammer 7m²... 21.000 EUR für ne Abstellkammer, obwohl ihr einen 10m² großen HAR habt UND ne recht große Küche...
Dusche im Gäste-WC würde ich auch weglassen. Die Gäste gehen eh ins Hauptbad, weil das im OG liegt...
Gästezimmer finde ich auch Quatsch, ist aber Geschmackssache. Die 10m³ kosten 30.000 EUR plus Zinsen. Dafür steht es 90% des Jahres leer und muss geheizt werden.
180m² finde ich mit Einliegerwohnung nicht realistisch, wenn ein Arbeitszimmer sein muss, weil von zuhause gearbeitet wird. Aber auf 200m² könnt ihr das eindampfen. Ne knappe Kiste wird es trotzdem bleiben, weil ihr auf der Einliegerwohnung besteht.
Ohne kämt ihr auf 150-160m², dann wäre es realistisch.
PS:
Ich sehe auch den Hang in deinen Zeichnungen nicht. Wenn das Gelände von NO nach SW um 2m ansteigt, dann liegt das Wohnzimmer der Einliegerwohnung ja fast vollständig im Erdreich. Wie soll da eine Terrasse gebaut werden? Wie sollen da Fenster hin? Zumal im Süden direkt oben drüber ein Balkon ist. Das wird duster wie im Sack dort.
Die Kosten für die Küchen hatte ich auch noch nicht in die 650.000€ eingerechnet, das ist ja eher Möblierung, dafür haben wir eine extra Budget gerechnet.
Die Vorgabe für das Büro war min. 10qm, damit es auch als Kinderzimmer nutzbar ist. Die Wohnung soll auch Fremdvermietbar sein und aufgrund der Lage wäre sie aus meiner Sicht am ehesten für Paare mit Kind interessant.
Die Garage ist in erster Linie als Kellerersatzraum gedacht, also Abstellfläche für Fahrräder etc. und im hinteren Bereich eine kleine Hobby-Werkstatt. Wenn wir auf die Garage keine Terrasse machen müssen wir sie laut Bebauungsplan begrünen. Das mach wahrscheinlich keinen großen Preisunterschied mehr?
Der Technikraum im HG ist ja nur von außen zugänglich und muss ja auch bei Fremdvermietung dem Mieter zugänglich ein. Aus meiner Sicht kein guter Platz für eine Waschmaschine.
Das Arbeitszimmer könnte noch etwas kleiner werden da hast du recht. Aber immer noch groß genug, dass wir beide darin arbeiten können. Das machen wir übrigens seit Jahren ohne Probleme. Klappt also doch. In der Arbeit habe ich ja auch kein Einzelbüro.
Die Speisekammer ist eigentlich als Hauswirtschaftsraum gedacht.
Ohne zweite Dusche zu viert würden wir vielleicht noch hinbekommen, aber da wir regelmäßig zusätzlich 2 Personen für miest mehrere Wochen als Gäste bei uns haben, ist eine Zweite Dusche eher unverzichtbar. Und im Gästeklo wahrscheinlich Günstiger als zweites Bad im OG.
Ja auf das Gästezimmer könnten wir am ehesten verzichten, hatte ich ja am Anfang geschrieben. Auf den anderen Etagen lassen sich die 10qm aber nicht so einfach streichen bzw. habe ich noch keinen Grundriss hinbekommen, der durch Verzicht aufs Gästezimmer merkbar kleiner geworden ist.
Die 2m Geländeanstieg beziehen sich auf das gesamte Grundstück. Der an der SW Eck des Hauses liegt das Gelände ca. 90m über der Rohfußbodenhöhe der Einliegerwohnung und fällt von da in beide Richtungen entlang der Außenmauern ab.
Es liegt mir fern hier am GU Planer zu kritisieren. Nur es fehlen halt die Grundlagen, da kann der Planer nix erfinden. Vermessung ist das Stichwort. Da kommst doch eh nicht drum rum. Also gibt es noch keine Vermessung. Wie soll man da was zum Entwurf sagen.
Deine Beschreibung des Hangs in Allen Ehren, aber die Sprache des Planers ist der Plan. Dann nimm doch die Daten aus dem Geoportal. Das ist fuer die Uebersicht genau genug.
Welche Daten brauchst du?
Die vorgegebene Rohfußbodenhöhe des HG beträgt 357,1m
Das natürliche Gelände hat an den Hausecken (ohne Garage folgende Höhen):
NO: 356,7m
NW: 357,2m
SO: 357,4m
SW: 358,0m
Grundstück:
NO: 356,9m (Straße, aufgeschüttet, natürliches Gelände: 356,2)
NW: 357,5m (Straße, aufgeschüttet, natürliches Gelände: 357,2)
SO: 359,0m (Grünstreifen + Gehweg/Straße, aufgeschüttet, natürliches Gelände: 357,9)
SW: 359,1m (natürliches Gelände)
Entlang der Ostgrenze gibt es aufgrund der Aufschüttung eine kleine Böschung mit 1,5m - 2m Breite. Der Höhenunterschied ist im Süden ca. 1m im Norden ca. 0,5m. (natürliches Gelände unterhalb Straßenniveau)
