Aus Gewerbeobjekt wird ein Bungalow

[DG]

Mich würde bzgl. des unbebaubaren Grundstücks an der planoberen Wand interessieren, wer Eigentümer des Nachbargrundstücks ist? Klingt und schaut nach einer öffentlichen Fläche oder Trafohäuschen für Versorger o.ä. aus?

Wenn ich die richtige Rechtsquelle für NDS gefunden habe, ginge das mit den Öffnungen per Nachbarzustimmung. Wenn der Nachbar dann die Gemeinde oder ein Versorger ist, sollte das gehen.

MfG
Dirk Grafe

 

[Climbee]

ich bin mir eben nicht sicher, ob es billiger sein wird, einen alten, früher gewerblich genutzten Bau zu Sanieren anstatt dort etwas Neues zu bauen.

Es sind ja nicht nur die Wände, die gedämmt werden müssen, die Bodenplatte wird auch nicht den heutigen Anforderungen entsprechen und ihr wollt sicher keine kalten Füßchen, sondern, wenn ich richtig gelesen habe, Fußbodenheizung.

Ich geb zu, ich bin grad ein gebranntes Kind, mein Bruder saniert gerade ein altes Haus und das ist echt die Büchse der Pandora... Die Kosten dafür übersteigen mittlerweile locker die eines Neubaus.

 

[DG]

ich bin mir eben nicht sicher, ob es billiger sein wird, einen alten, früher gewerblich genutzten Bau zu sanieren anstatt dort etwas Neues zu bauen.

Das muss man sich in der Tat konkret ansehen und einen solchen Umbau würde ich auch nur mit einem Architekten angehen. Selbst wenn man - wie hier im Verlauf zu erkennen ist - die Raumaufteilung hinbekommt, bleiben immer noch viele technische Fragen offen.

Ob sich das rechnet, hängt erheblich von diesen Fragen ab, auch wenn man Grundstück und Baukörper umsonst bekommt.

Unklar ist aus meiner Sicht auch, ob man die Umnutzung überhaupt durchbekommt. Sollte man mal beim Bauamt erfragen, dann auch gleich die Sache mit den Fenstern zur Westseite (?) klären - und am besten schriftlich, wobei das Bauamt vermutlich erst auf eine formelle Bauvoranfrage antworten wird.

Weiterer Knackpunkt ist für mich die emotionale Bindung - das ist ein Punkt, bei dem viele rationale Dinge unter den Teppich gekehrt werden, was letztlich viel Geld kosten kann. Andererseits hat das Objekt seinen Reiz, ich selbst finde Umbau immer spannender als Neubau und wenn ich mir ab und zu die ach so tollen Grundrisse und Zeichnungen von Neubauten ansehe, fehlt mir eh jegliches Verständnis.

230m² Wohnfläche, Deckenhöhe 3m, teilw. Ersatz des Flachdachs durch Pultdach (gewinnt Höhe für etwaigen Fußbodenaufbau) und Garagen unter dem Haus kann man ja auch mal als Chance begreifen. ;) Wenn Fußbodenheizung nicht geht, kann man ja vielleicht auf eine Wandheizung ausweichen. Auch das ist natürlich eine technische Frage, die man ohne Architekt und Ortsbesichtigung kaum beantworten kann.

MfG
Dirk Grafe

 

[avalanche]

@Dirk Grafe
Ja Nachbargrundstück ist mit Trafohäuschen. Gemeinde ist Besitzer, laut Vorinfo vom Bauamt sollen an der Seite auch Fenster möglich sein. Aber wir warten erst noch das Gespräch mit dem Bauamt nächste Woche ab. Dann kann ich definitiv sagen, ob dort Fenster reindürfen oder nicht. Wollte jetzt keine Falschaussage machen und es erst abwarten. Bauamt Aussage schriftlich ist nochmal ein guter Hinweis. Danke.

Ob es jetzt teurer oder billiger wird, müssen wir eben erst einmal prüfen. Das wird sich in den nächsten Wochen zeigen. Das wichtigste sind derzeit eben die Fenster und Abwasser. Dafür haben wir nächste Woche Termine.
Sicher muss man bei einem Bestandsobjekt immer Kompromisse eingehen, das ist aber immer so. Abriss / Neubau kommt nicht in Frage. Was aber nicht heißt das wir es unbedingt als Wohnraum für uns nutzen wollen. Wenn es uns nicht gefällt suchen wir uns etwas anderes.

Den Raum jedoch weiter als Gewerbe zu vermieten ist bei uns (Dorf) leider auch nicht ganz so einfach bei der Größe. Ein Leerstand ist teuer (muss beheizt / gewartet werden). Das muss auch in die Kalkulation einfließen.

Eine Sanierung der Bestandsimmobilie ist halt auch etwas für die Zukunft. Sollte es uns irgendwann nicht mehr gefallen kann man sich immer noch etwas Neues suchen. Und sanierte Objekte lassen sich besser verkaufen / vermieten.

Sobald wir Neuigkeiten haben werden wir es hier posten. Danke für eure Hinweise

Grüße
Florian

 

[DG]

Kurze Antwort dazu nach BauOrdnung NRW:

In NRW wären die Öffnungen/Fenster zulässig, wenn eine Freiflächenbaulast von 5m Tiefe auf der gesamten Wandbreite eingetragen wird. Das bedeutet, dass das Trafohäuschen 5m Abstand von der Wand bzw. vom Dachfenster haben muss; die Vorschrift kommt aus dem Brandschutz. Eine vergleichbare Regelung habe ich in NDS bisher nicht finden können, Brandschutz und Bauordnung sind aber in den Ländern zumindest ähnlich, insofern glaube ich, dass es nur um die Beschreibung des Sachverhalts geht - wenn das Trafohäuschen 5m Abstand hat, würde das eben nach nds. Baurecht formuliert und protokolliert, sollte aber grundsätzlich gehen.

Abweichungen sind auch möglich. Wir haben selbst schon Lagepläne für Freiflächenbaulasten angefertigt, wo die 5m zwischen den Gebäuden eindeutig unterschritten wurden. Das wird dann seitens Feuerwehr/Bauamt einzeln geprüft und wenn die Feuerwehr sagt, dass sie trotzdem löschen kann, dann geht auch das.

Das ist also an der Stelle etwas mehr Aufwand, aber das geht vermutlich. Ganz dicht dran steht der Trafo ja nicht.

MfG
Dirk Grafe

 

[avalanche]

Danke Dirk Grafe. Mehr als 5m zum Trafo von der Hauswand sind es in jedem Fall.
Aber wie bereits geschrieben, da warten wir das Gespräch mit dem Bauamt ab.

Schönes Wochenende

Florian