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तुम्हें बिल्कुल भी गणना करने की जरूरत नहीं है। मेरे लिए मुख्य बात सैद्धांतिक है:
वास्तविक स्थिति यहां बताए गए से भी कुछ जटिल है, खासकर विरासत की स्थिति को ध्यान में रखते हुए, लेकिन मैं अपनी प्रश्नों को यथासंभव संक्षिप्त रूप में प्रस्तुत करने की कोशिश करता हूँ।
1.
क्या आपके बैंक में लाभांश/व्याज आय को मासिक चल रहे आय के संदर्भ में पूरी तरह से माना जाता है (अर्थात वार्षिक आय/12)? क्या वहाँ बस पिछले वर्ष का मूल्य लिया जाता है या पिछले वर्षों का औसत?
2.
अमान्यता प्राप्त कीमतों में वृद्धि जैसे कि (उदाहरण के लिए, पुनर्निवेशित बॉन्ड फंड जो नियमित आय नहीं देते), और सामान्य शेयर मूल्य वृद्धि को मासिक आय के लिए किस प्रकार माना जाता है?
3.
क्या विरासत विवाद के दौरान बिना नोटरी द्वारा मान्य भुगतान को चल रही आय के रूप में माना जाता है?
4.
कर्ज़ के अलावा जीवनयापन के लिए न्यूनतम राशि कितनी तय की जाती है?
5.
मुझे अभी भी यह समझ में आता है:
अगर मैं बैंक को साफ़ साफ़ कहूँ कि मैं संपत्ति को 10 वर्षों में फिर से बेचूँगा। तब क्या मैं जीवन बीमा जैसी मूल्यवान वस्तुओं को गिरवी नहीं रख सकता, जो मासिक आय के रूप में मानी जाएं। उदाहरण के लिए: मैं 12,000 € नकद गिरवी रखता हूँ; इससे प्रत्येक महीने 100 € मासिक आय दर्शाई जाएगी। (12*10*100 = 12,000)
या क्या यह किसी नैतिक प्रतिबंध के कारण संभव नहीं है (जो ग्राहक के लिए हानिकारक हो सकता है!) और ये 12,000 € पूरे ऋण अवधि तक, जैसे कि 40 साल के लिए वितरित होंगे? क्या ये 12,000 € फिर मासिक आय के रूप में 25 € माने जाएंगे? या ऐसे नकद गिरवी को 0 € माना जाएगा और वह इसलिए निरर्थक होगा?
6.
अगर मैं किसी परिचित के साथ एक प्रकार का (बिना ब्याज का) निजी ऋण करता हूँ तो स्थिति कैसी होगी?
मान लीजिए मैं उसे 12,000 € देता हूँ और वह 10 वर्षों तक मुझे 100 € प्रति माह देता है। क्या ये 100 € पूरी तरह से मासिक आय के रूप में माने जाएंगे?
या ऐसा नहीं होगा क्योंकि अवधि केवल 10 वर्ष है परन्तु कर्ज़ की पूरी अवधि, जैसे कि 40 वर्ष है?
यदि बहुत ही चरम स्थिति में, कोई मुझे अंतिम 3 महीनों में हर महीने 100 € एक ही दिन में देता है, तो क्या बैंक इसके लिए ऋण अनुबंध मांगता है?
7.
मान लीजिए मैं 6% की वार्षिकी को केवल पूरा कर पाता हूँ। तो 10 वर्षों के लिए लगभग 2% प्रारंभिक पुनर्भुगतान के साथ ब्याज दर क्या होगी?
संपत्ति 1: मूल्य 450T ; ऋण 150T
संपत्ति 2: मूल्य 380T; ऋण 150T; वर्तमान कर्ज़ राशि: 275T
नया
संपत्ति 3: मूल्य 280T; आवश्यक ऋण 270T।
सुरक्षाएँ पहली दो संपत्तियों तक भी विस्तार की जा सकती हैं; वैकल्पिक रूप से जीवन बीमा आदि को भी गिरवी रखा जा सकता है।
या यदि आप गणना नहीं करना चाहते हैं: किसी के मुकाबले जो समान स्थिति में है, लेकिन मासिक नेट 10,000 € है, मैं लगभग कितने बेस अंक अधिक चुकाऊंगा?
अच्छा ठीक है, तो कानूनी प्रावधान यह जांचना है कि क्या ऋण की पुनर्भुग्ती आय से सुनिश्चित है। और आपके बैंक के आंतरिक कार्यान्वयन में यह जांचना है कि 6% की वार्षिकी का भुगतान किया जा सके।
क्या मैंने इसे सही समझा?
हाँ, हर बैंक के अपने नियम होते हैं, लेकिन मुझे लगता है कि कोई सामान्य मानक होता है, जिससे बैंक कुछ अंतर कर सकते हैं (जैसे आपकी बैंक भी किराए की आय पर 80% मान्यता देती है, जो मुझे पहले से पता था)।
SPV के बारे में मुझे बहुत दिलचस्पी है:
वे 6% की वार्षिकी कैसे बनाते हैं?
ठीक है, यदि वे 50% इक्विटी लाते हैं तो समझ में आता है। पर कई लोग कम से कम 90% ऋण के साथ काम करते हैं।
इसके लिए उन्हें कम से कम 8% किराया चाहिए होगा, ताकि संचालन खर्चों (जो निजी निवेशकों की तुलना में प्रशासनिक खर्च भी होते हैं) के बाद 6% वार्षिकी बच सके। मगर आज 8% किराया कहां मिलेगा??? यह यहां तक कि छोटे व्यवसाय वाले छोटे गांव में भी मुश्किल है (और वहां किराये का नुकसान अधिक है, कि आप सिर्फ 20% संचालन खर्च मान सकें)।
अगर वे 10 साल पहले शुरू हुए थे, जब किराया रिटर्न अधिक था और तब से संपत्ति का मूल्य दोगुना हो गया है, तो अब उन्हें सिर्फ लगभग 4% किराया रिटर्न चाहिए, वर्तमान बाजार कीमत के संदर्भ में, ताकि 6% की वार्षिकी मिले।
लेकिन मैं यह नहीं समझ पा रहा कि हाल ही में स्थापित SPV कैसे ऋण प्राप्त करेगा? उसे कम से कम 30% इक्विटी की आवश्यकता होगी, जो भी बहुत मुश्किल है। और अगर आप 30% से अधिक इक्विटी लगाते हैं, तो इक्विटी रिटर्न ज्यादा आकर्षक नहीं रहता। (आपको संचालन, फंड प्रशासन आदि के लिए भी इक्विटी रिजर्व चाहिए।)
आप हंसेंगे: मैंने भी कभी ऐसा शुरू करने पर विचार किया था; निवेशक इच्छुक शायद कई हैं; आपके यहाँ ऐसे SPV के लिए न्यूनतम मात्रा कितनी है? मुझे बताया गया था कि 10-20 मिलियन € न्यूनतम है। मेरी गणनाओं के अनुसार, इसे 3-5 मिलियन € से भी आर्थिक रूप से चलाया जा सकता है। उदाहरण के लिए, लेखा-जोखा आप स्वयं कर सकते हैं।
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अगर तुम बैंक की आंतरिक बातें नहीं बता सकते या नहीं चाहते, तो कम से कम यहाँ कुछ रचनात्मक पोस्ट करो!
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हाँ, मैं बस यह जानना चाहता हूँ कि यह ऋण देने की प्रक्रिया कैसी है। यह कानून द्वारा क्या निर्धारित है, और बैंक के आंतरिक नियम क्या हैं। मेरी व्यक्तिगत स्थिति से परे, मैं केवल सामान्य सिद्धांत में दिलचस्पी रखता हूँ। हाँ, यह नियम या कानून शायद मुख्य नियामक होगा। क्या तुम इसे जानते हो या थोड़ा संक्षेप में समझा सकते हो?