ypg
26.06.2016 22:23:28
- #1
Aquí están las razones más comunes por las cuales la construcción de una casa suele salir más cara de lo calculado, lo que provoca una costosa financiación adicional – pensamientos resumidos del foro y de la vida real, así como situaciones vividas personalmente.
1. base errónea del cálculo
El mejor y peor ejemplo son los futuros propietarios que parten del precio del catálogo, van al banco y allí les dicen que para la construcción de la casa se añaden aún los costos x, y y z. Se suma todo y se financia. Luego, en el curso de la preparación de la construcción, las negociaciones contractuales y el inicio de la construcción de la casa, se descubre que el precio del catálogo no incluye el equipo deseado.
También se obtiene una base errónea si se toman precios por oído sin comprobarlos uno mismo.
Si los futuros propietarios excluyen oficios de la dotación básica en el contrato porque creen que en el comercio online todo es más barato, no deberían sorprenderse si faltan el soporte para la bañera, juntas de estanqueidad, aislamiento, tuberías y desagües. La chimenea también se encarece considerablemente si, además de la chimenea, hay que calcular una placa protectora, tubos y conexiones para la chimenea.
Estas partidas importantes – solo ejemplos – faltan entonces en el cálculo.
2. cálculo incompleto de los costos adicionales de construcción
La mayoría de los proveedores de casas hacen un pequeño cálculo de los costos adicionales de construcción más comunes. Estos costos adicionales afectan los gastos más necesarios como permisos de construcción, mediciones y costos de conexión. También suelen figurar los trabajos necesarios de adoquinado para el acceso.
Pero a menudo no figuran: perito para la supervisión de la construcción, trabajos de tierra adicionales, transporte al vertedero, estudio del suelo, cercado, plantaciones, pódium de entrada, perímetro de la casa, etc.
Es fatal cuando se olvida un rubro importante.
3. el sorprendente tema de las excavaciones
“¡Las excavaciones están incluidas en el precio de la casa!”. Eso se lee y escucha muy a menudo. Los futuros propietarios toman la descripción de la construcción y del servicio solo medio en serio, porque el problema está en el detalle: … hasta 30 cm incluidos… Así puede ocurrir que el margen que se quería gastar en equipamiento especial ya se consuma con las excavaciones.
4. descripción incompleta de la construcción y de los servicios
La construcción de la casa se regula con el contrato de obra y la descripción de la construcción y de los servicios. Pero casi todos los futuros propietarios no pueden evaluar las posiciones de la descripción de servicios de construcción.
Todo se lee lógico y razonable: la losa de cimentación, las ventanas, el techo y la calefacción de fabricantes de marca están mencionados. Pero hay lagunas: así, por ejemplo, raramente se incluye en la “electrificación estándar” la antena parabólica o el cable LAN, no se mencionan los pódiums en el baño ni el grifo exterior. Actualmente hay empresas que mantienen el precio de la casa bajo, pero en la descripción de la construcción faltan los servicios relativos a la infraestructura de obra, contenedores o baño portátil.
Como “llave en mano” rara vez incluye la pintura y los revestimientos de suelo, hay que contar, por ejemplo, con tener que pintar uno mismo el revestimiento inferior del techo.
La ignorancia no protege contra los costos.
4. planificación imprecisa de los equipamientos especiales
Como propietario informado se sabe que todo cuesta dinero y que la dotación especial debe consultarse de antemano. Así se conoce el precio adicional por persianas en la planta superior, ventanas con láminas de color, el precio por metro cuadrado para azulejos y el suplemento por un enchufe. Se calculan estos costos. Más tarde se descubre que las persianas consultadas solo se pueden operar manualmente, que las ventanas con láminas y persianas blancas se ven mal, que la colocación del tamaño de azulejo elegido también cuesta adicionalmente, también el color en las juntas así como las elegantes molduras de acero inoxidable, y se olvidó que una gran cantidad de focos halógenos o LED cuesta más que simples tomas en el techo.
5. aumentos de precios no calculados
Los futuros propietarios que se informan muy temprano sobre los costos de, por ejemplo, revestimientos de suelo, se sorprenden al inicio de la construcción porque los precios ya no coinciden. Un metro cuadrado de revestimiento de suelo ya no cuesta 30 €, sino 35 €.
En una construcción con un arquitecto, un aumento de precio promedio del 5 % en un objeto de 250000 € representa 12500 €, y con costos totales de 300000 €, ya 15000 €.
6. “¡solo se construye una vez!”
La mayoría de los futuros propietarios quieren construir solo una vez en la vida. La casa debe ser habitada hasta edad avanzada y más tarde, eventualmente, heredada a los hijos o nietos.
Por ello, junto con el sótano generalmente innecesario, se construye una unidad habitacional separada donde quizás algún día puede venir el hijo o se planifican demasiado grandes las habitaciones infantiles, preinstalaciones para una cocina en la planta superior, así como sauna, WC y segunda entrada separada en el sótano; podría ser que algún día se necesite ese espacio.
7. “una casa sin ducha accesible es vivienda social”
La casa para algunos futuros propietarios sirve para mostrar el bienestar ganado y para mantenerse al nivel o superar a conocidos y colegas.
Así se cae muy rápido en la trampa de costos por características de equipamiento que en realidad nadie necesita, pero que son un nice-to-have, que cuestan solo 1000 € de recargo cada una, pero sumando partidas se pueden juntar fácilmente más de 10000 € por cosas sin las cuales también se pudo vivir bien y que además aumentan la calidad de vida de la casa. El principal generador de costos es, en primer lugar, el baño.
Se pone interesante cuando varios amigos construyen, y uno se siente obligado a seguir el ritmo. Es problemático si no se llega a un acuerdo con la pareja: uno insiste en que siempre soñó con un invernadero, el otro acepta si a cambio recibe su terraza en el tejado.
8. contribuciones de trabajo propias equivocadas
Sucede que 20000 € faltantes en el cálculo financiero se posicionan como trabajo propio para que el cálculo cuadre o también que el índice de interés mejore. Antes del inicio de la obra se piensa poco que quizá no se pueda realizar personalmente ese trabajo.
Se puede calcular que para ahorrar costos de mano de obra se necesitarían unas 10 semanas de trabajo si uno fuera tan rápido como un trabajador calificado y experimentado (20000 € con 50 €/h son 400 h; a 40 h por semana son 10 semanas).
Por otro lado, puede ser que se considere trabajo propio el esfuerzo de un amigo, del padre u otros ayudantes más habilidosos en el oficio. Pero por enfermedad o falta de tiempo puede suceder que la mano amiga no ayude.
La consecuencia es que lo planeado como trabajo propio es realizado por un profesional. Así los costos de mano de obra hacen subir el costo total de la casa.
9. cálculo erróneo de las contribuciones de trabajo propias
“¡Una lata de pintura no cuesta la vida!” “Laminado cuesta 20 € por m², entonces 100 m² de superficie habitada cuestan 2000 €”.
Quien cree que estará contento con la pintura de menos de 10 € del supermercado se equivoca. En la primera pared se verá que no cubre bien o es difícil de aplicar. Además se necesitan imprimación, quizá material para lijar y yeso, diversas herramientas y material de trabajo, una escalera grande, quizá incluso un andamio pequeño. No es raro que se llegue a una cifra de cuatro dígitos. Si entra en juego el papel tapiz, será aún más caro.
Lo mismo vale para el laminado: no solo la amortiguación acústica, cuñas y rodapiés forman parte del lote de instalación propia, también hay que calcular el desperdicio. En alfombras es decisivo la dirección de tejido y cuánto material de rechazo debe comprarse por rollo.
10. “¡Lo haremos luego poco a poco!”
No es seguramente una vergüenza ni mala idea tener inicialmente renunciar al cobertizo para coches y solo preparar la base. Un coche puede estar toda la vida afuera sin techo. Pero muchos entienden con esta frase el jardín y el adoquinado. Que durante años no se quiera mirar por la ventana un solar en obras es evidente. A menudo el primer rayo de sol despierta el deseo de una terraza decente. También cansa llevar arena de la plaza al pasillo con los zapatos cada día. Cuando ya no queda dinero, se recurre a una financiación adicional.
11. “Lo pagamos con nuestros salarios corrientes”
Fiesta de remate, intereses por disposición, infraestructura de obra, lámparas nuevas y muebles, cocina, espejo de baño y lavabo, plantitas, mudanza – todo puede pagarse con los salarios corrientes. Se olvida que estos tampoco son un cuerno de la abundancia que se rellena constantemente. Los costos de vida, alquiler y suministros permanecen durante la construcción. Incluso hay que contar con costes adicionales de coche por los viajes frecuentes al lugar de obra.
Muchos cometen el error de que demasiado “otros gastos” tienen que pagarse con muy poco.
12. retraso en la construcción
Algunos creen que una cláusula en el contrato sobre retraso en la entrega de la casa protege al constructor y que la empresa debe “pagar” por día de retraso. Eso raramente se cumple y no se aplica al retraso causado por ejemplo por el clima. La logística de las empresas constructoras está generalmente al límite, por lo que poco puede pasar ya. Sin embargo, no es recomendable continuar la obra con mal tiempo o hay que respetar fases de secado. Así la empresa está protegida.
Si los propietarios rescinden su contrato de alquiler demasiado pronto, generan costos no calculados por alojamiento temporal, almacenamiento de muebles y mudanza que deben pagar.
13. considerar dinero que no existe
La propiedad existente no se vende al precio pensado o ni siquiera se vende. Así faltan fondos en la caja para la construcción.
Hay propietarios que cuentan con un aporte financiero de parientes. Quizá se les prometió alguna vez. Pero puede ocurrir que el aporte sea menor de lo esperado o se anule. Incluso en herencias puede pasar que el dinero no se pague hasta años después.
1. base errónea del cálculo
El mejor y peor ejemplo son los futuros propietarios que parten del precio del catálogo, van al banco y allí les dicen que para la construcción de la casa se añaden aún los costos x, y y z. Se suma todo y se financia. Luego, en el curso de la preparación de la construcción, las negociaciones contractuales y el inicio de la construcción de la casa, se descubre que el precio del catálogo no incluye el equipo deseado.
También se obtiene una base errónea si se toman precios por oído sin comprobarlos uno mismo.
Si los futuros propietarios excluyen oficios de la dotación básica en el contrato porque creen que en el comercio online todo es más barato, no deberían sorprenderse si faltan el soporte para la bañera, juntas de estanqueidad, aislamiento, tuberías y desagües. La chimenea también se encarece considerablemente si, además de la chimenea, hay que calcular una placa protectora, tubos y conexiones para la chimenea.
Estas partidas importantes – solo ejemplos – faltan entonces en el cálculo.
2. cálculo incompleto de los costos adicionales de construcción
La mayoría de los proveedores de casas hacen un pequeño cálculo de los costos adicionales de construcción más comunes. Estos costos adicionales afectan los gastos más necesarios como permisos de construcción, mediciones y costos de conexión. También suelen figurar los trabajos necesarios de adoquinado para el acceso.
Pero a menudo no figuran: perito para la supervisión de la construcción, trabajos de tierra adicionales, transporte al vertedero, estudio del suelo, cercado, plantaciones, pódium de entrada, perímetro de la casa, etc.
Es fatal cuando se olvida un rubro importante.
3. el sorprendente tema de las excavaciones
“¡Las excavaciones están incluidas en el precio de la casa!”. Eso se lee y escucha muy a menudo. Los futuros propietarios toman la descripción de la construcción y del servicio solo medio en serio, porque el problema está en el detalle: … hasta 30 cm incluidos… Así puede ocurrir que el margen que se quería gastar en equipamiento especial ya se consuma con las excavaciones.
4. descripción incompleta de la construcción y de los servicios
La construcción de la casa se regula con el contrato de obra y la descripción de la construcción y de los servicios. Pero casi todos los futuros propietarios no pueden evaluar las posiciones de la descripción de servicios de construcción.
Todo se lee lógico y razonable: la losa de cimentación, las ventanas, el techo y la calefacción de fabricantes de marca están mencionados. Pero hay lagunas: así, por ejemplo, raramente se incluye en la “electrificación estándar” la antena parabólica o el cable LAN, no se mencionan los pódiums en el baño ni el grifo exterior. Actualmente hay empresas que mantienen el precio de la casa bajo, pero en la descripción de la construcción faltan los servicios relativos a la infraestructura de obra, contenedores o baño portátil.
Como “llave en mano” rara vez incluye la pintura y los revestimientos de suelo, hay que contar, por ejemplo, con tener que pintar uno mismo el revestimiento inferior del techo.
La ignorancia no protege contra los costos.
4. planificación imprecisa de los equipamientos especiales
Como propietario informado se sabe que todo cuesta dinero y que la dotación especial debe consultarse de antemano. Así se conoce el precio adicional por persianas en la planta superior, ventanas con láminas de color, el precio por metro cuadrado para azulejos y el suplemento por un enchufe. Se calculan estos costos. Más tarde se descubre que las persianas consultadas solo se pueden operar manualmente, que las ventanas con láminas y persianas blancas se ven mal, que la colocación del tamaño de azulejo elegido también cuesta adicionalmente, también el color en las juntas así como las elegantes molduras de acero inoxidable, y se olvidó que una gran cantidad de focos halógenos o LED cuesta más que simples tomas en el techo.
5. aumentos de precios no calculados
Los futuros propietarios que se informan muy temprano sobre los costos de, por ejemplo, revestimientos de suelo, se sorprenden al inicio de la construcción porque los precios ya no coinciden. Un metro cuadrado de revestimiento de suelo ya no cuesta 30 €, sino 35 €.
En una construcción con un arquitecto, un aumento de precio promedio del 5 % en un objeto de 250000 € representa 12500 €, y con costos totales de 300000 €, ya 15000 €.
6. “¡solo se construye una vez!”
La mayoría de los futuros propietarios quieren construir solo una vez en la vida. La casa debe ser habitada hasta edad avanzada y más tarde, eventualmente, heredada a los hijos o nietos.
Por ello, junto con el sótano generalmente innecesario, se construye una unidad habitacional separada donde quizás algún día puede venir el hijo o se planifican demasiado grandes las habitaciones infantiles, preinstalaciones para una cocina en la planta superior, así como sauna, WC y segunda entrada separada en el sótano; podría ser que algún día se necesite ese espacio.
7. “una casa sin ducha accesible es vivienda social”
La casa para algunos futuros propietarios sirve para mostrar el bienestar ganado y para mantenerse al nivel o superar a conocidos y colegas.
Así se cae muy rápido en la trampa de costos por características de equipamiento que en realidad nadie necesita, pero que son un nice-to-have, que cuestan solo 1000 € de recargo cada una, pero sumando partidas se pueden juntar fácilmente más de 10000 € por cosas sin las cuales también se pudo vivir bien y que además aumentan la calidad de vida de la casa. El principal generador de costos es, en primer lugar, el baño.
Se pone interesante cuando varios amigos construyen, y uno se siente obligado a seguir el ritmo. Es problemático si no se llega a un acuerdo con la pareja: uno insiste en que siempre soñó con un invernadero, el otro acepta si a cambio recibe su terraza en el tejado.
8. contribuciones de trabajo propias equivocadas
Sucede que 20000 € faltantes en el cálculo financiero se posicionan como trabajo propio para que el cálculo cuadre o también que el índice de interés mejore. Antes del inicio de la obra se piensa poco que quizá no se pueda realizar personalmente ese trabajo.
Se puede calcular que para ahorrar costos de mano de obra se necesitarían unas 10 semanas de trabajo si uno fuera tan rápido como un trabajador calificado y experimentado (20000 € con 50 €/h son 400 h; a 40 h por semana son 10 semanas).
Por otro lado, puede ser que se considere trabajo propio el esfuerzo de un amigo, del padre u otros ayudantes más habilidosos en el oficio. Pero por enfermedad o falta de tiempo puede suceder que la mano amiga no ayude.
La consecuencia es que lo planeado como trabajo propio es realizado por un profesional. Así los costos de mano de obra hacen subir el costo total de la casa.
9. cálculo erróneo de las contribuciones de trabajo propias
“¡Una lata de pintura no cuesta la vida!” “Laminado cuesta 20 € por m², entonces 100 m² de superficie habitada cuestan 2000 €”.
Quien cree que estará contento con la pintura de menos de 10 € del supermercado se equivoca. En la primera pared se verá que no cubre bien o es difícil de aplicar. Además se necesitan imprimación, quizá material para lijar y yeso, diversas herramientas y material de trabajo, una escalera grande, quizá incluso un andamio pequeño. No es raro que se llegue a una cifra de cuatro dígitos. Si entra en juego el papel tapiz, será aún más caro.
Lo mismo vale para el laminado: no solo la amortiguación acústica, cuñas y rodapiés forman parte del lote de instalación propia, también hay que calcular el desperdicio. En alfombras es decisivo la dirección de tejido y cuánto material de rechazo debe comprarse por rollo.
10. “¡Lo haremos luego poco a poco!”
No es seguramente una vergüenza ni mala idea tener inicialmente renunciar al cobertizo para coches y solo preparar la base. Un coche puede estar toda la vida afuera sin techo. Pero muchos entienden con esta frase el jardín y el adoquinado. Que durante años no se quiera mirar por la ventana un solar en obras es evidente. A menudo el primer rayo de sol despierta el deseo de una terraza decente. También cansa llevar arena de la plaza al pasillo con los zapatos cada día. Cuando ya no queda dinero, se recurre a una financiación adicional.
11. “Lo pagamos con nuestros salarios corrientes”
Fiesta de remate, intereses por disposición, infraestructura de obra, lámparas nuevas y muebles, cocina, espejo de baño y lavabo, plantitas, mudanza – todo puede pagarse con los salarios corrientes. Se olvida que estos tampoco son un cuerno de la abundancia que se rellena constantemente. Los costos de vida, alquiler y suministros permanecen durante la construcción. Incluso hay que contar con costes adicionales de coche por los viajes frecuentes al lugar de obra.
Muchos cometen el error de que demasiado “otros gastos” tienen que pagarse con muy poco.
12. retraso en la construcción
Algunos creen que una cláusula en el contrato sobre retraso en la entrega de la casa protege al constructor y que la empresa debe “pagar” por día de retraso. Eso raramente se cumple y no se aplica al retraso causado por ejemplo por el clima. La logística de las empresas constructoras está generalmente al límite, por lo que poco puede pasar ya. Sin embargo, no es recomendable continuar la obra con mal tiempo o hay que respetar fases de secado. Así la empresa está protegida.
Si los propietarios rescinden su contrato de alquiler demasiado pronto, generan costos no calculados por alojamiento temporal, almacenamiento de muebles y mudanza que deben pagar.
13. considerar dinero que no existe
La propiedad existente no se vende al precio pensado o ni siquiera se vende. Así faltan fondos en la caja para la construcción.
Hay propietarios que cuentan con un aporte financiero de parientes. Quizá se les prometió alguna vez. Pero puede ocurrir que el aporte sea menor de lo esperado o se anule. Incluso en herencias puede pasar que el dinero no se pague hasta años después.