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No tienes que calcular necesariamente. Para mí se trata principalmente del principio:
La situación real es incluso un poco más compleja de lo que describí aquí, especialmente en lo que respecta a la situación de la herencia, pero intentaré plantear mis preguntas lo más concisas posible.
1.
¿En vuestro banco se consideran al 100 % los ingresos por dividendos/ingresos por intereses respecto a los ingresos mensuales actuales (es decir, rendimiento anual/12)? ¿Se toma simplemente el valor del último año o un valor promedio de los últimos años?
2.
¿Qué pasa con las plusvalías no realizadas de los valores mobiliarios (por ejemplo, fondos de bonos acumulativos que no generan ingresos corrientes), pero también con las simples ganancias de precio de las acciones normales en cuanto a la consideración para los ingresos actuales?
3.
¿Se consideran para los ingresos actuales los pagos no notarizados en el contexto de un reparto de herencia?
4.
¿Qué cantidad se establece como mínimo para los gastos de subsistencia aparte del crédito?
5.
Entiendo todavía:
Si le digo al banco claramente que quiero vender la propiedad en 10 años. ¿Entonces no puedo pignorar objetos de valor como seguros de vida, que servirían para ser valorados como ingresos mensuales? Por ejemplo: pignoro 12.000 € en efectivo; así se representarían 100 € de ingresos mensuales. (12*10*100 = 12.000)
¿O esto no es posible debido a alguna regulación sobre la inmoralidad (que perjudica al cliente!) y los 12.000 € se repartirían en todo el plazo del crédito hasta la amortización final, es decir, por ejemplo, 40 años? ¿Se considerarían entonces esos 12.000 € como 25 € de ingresos mensuales? ¿O se consideraría esa pignoración en efectivo con 0 € y por lo tanto sería inútil?
6.
¿Cómo es si hago un tipo de préstamo privado (sin intereses) con un conocido?
Por ejemplo, le doy 12.000 € y me devuelve 100 € al mes durante 10 años. ¿Se consideran esos 100 € totalmente como ingresos corrientes?
¿O no es así porque el plazo es solo de 10 años, pero el crédito dura, digamos, 40 años hasta la amortización final?
Extremo: ¿No sería suficiente que alguien me pagara 100 € los últimos 3 meses el mismo día o el banco pediría entonces el contrato de préstamo correspondiente?
7.
Supongamos que alcanzara justamente esta anualidad del 6%. ¿Qué interés fijo para 10 años con aproximadamente 2 % de amortización inicial se podría esperar?
Inmo1: valor 450 mil; préstamo 150 mil
Inmo2: valor 380 mil; préstamo 150 mil; importe actual del crédito: 275 mil
Ahora nuevo
Inmo3: valor 280 mil; crédito requerido 270 mil.
Las garantías se pueden ampliar aún en las dos primeras inmuebles; además, opcionalmente también se podría pignorar un seguro de vida, etc.
O si no quieres calcular: ¿Cuántos puntos básicos de recargo pagaría aproximadamente más que alguien en la misma situación, pero con un neto mensual de 10.000 €?
Ah, ok, entonces la normativa legal es comprobar que el reembolso del préstamo está garantizado con ingresos. Y la implementación interna de vuestro banco de esta obligación general es verificar que se puede atender una anualidad del 6%.
¿Lo he entendido bien?
Sí, cada banco tiene sus propias directrices, pero creo que existe un estándar general, del que algunos bancos se desvían un poco (por ejemplo, tu banco también trabaja con la consideración del 80 % de los ingresos por alquiler, que ya me era conocida previamente).
Lo de los SPV me interesa mucho:
¿Cómo sacan por favor una anualidad del 6 %?
Ok, si aportan el 50 % de capital propio está claro. Pero muchos operan con al menos el 90 % de capital ajeno.
Para eso necesitarían al menos un alquiler bruto del 8 %, de modo que, después de los costes de gestión (que en comparación con el inversor privado también incluyen costes administrativos para contabilidad, etc.) queden un 6 % para la anualidad. ¿Pero dónde se encuentra hoy un 8 %? Eso es difícil incluso comercialmente en Kleinbubishausen en el campo (y allí el impago del alquiler es mayor que contar solo con un 20 % de costes de gestión).
Claro, si empezaron hace 10 años cuando los rendimientos de alquiler eran más altos y el precio inmobiliario se ha duplicado hasta ahora, ahora solo necesitan alrededor del 4 % de rendimiento de alquiler, basado en el precio actual del mercado, para llegar a esa anualidad del 6 %.
Pero no entiendo cómo un SPV lanzado AHORA tiene posibilidades de obtener un crédito. Necesitaría al menos un 30 % de capital propio en la financiación y eso ya es muy justo. Y si aportas más del 30 % de capital propio, el rendimiento del capital propio ya no es interesante (además necesitas reservas de capital para la gestión, administración del fondo, etc.).
Te vas a reír: yo también había considerado montar algo así; hay muchos posibles inversores interesados; ¿cuál es el volumen mínimo de un SPV en vuestro caso? Me dijeron que 10-20 millones € es el mínimo. Según mis cálculos, también se puede operar económicamente a partir de unos 3-5 millones €. Por ejemplo, la contabilidad se puede hacer uno mismo.
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Si no puedes/quieres contar cosas internas del banco, ¡por lo menos publica algo constructivo aquí!
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Sí, simplemente quiero averiguar cómo es esta práctica de concesión de créditos. Qué está establecido por la ley y qué se regula internamente en los bancos. Independientemente de mi situación concreta, me interesa el principio general. Exacto, esta directiva o esta ley debe contener el marco. ¿La conoces o puedes resumirla brevemente?