Uso de crédito vs. capital propio

Ese no tiene cabida en una tasación de valor real.

Bueno, pero ¿no debería entonces discutirse más bien sobre el valor de mercado que sobre el valor real?

Es lógico que si el contrato de alquiler ya existe desde hace tiempo, no se tome el alquiler actual sino que la renta sea significativamente menor. No es nada inusual. Que se realicen varios peritajes tampoco es raro cuando se quiere vender un inmueble y se habla con diferentes agentes.

Igualmente, la mayoría de los gastos adicionales, como por ejemplo el impuesto sobre bienes inmuebles que se mencionó aquí, son totalmente repercutibles. Por lo tanto, pueden descontarse.
Como hablas de un ingreso neto mensual de cinco cifras, el alquiler ya tiene sentido para ti desde un punto de vista fiscal. En caso necesario, puedes hacer que una parte de la financiación de tu nueva construcción planificada, que será de uso propio, se cargue al apartamento y así también deducir los intereses fiscalmente.

Así es exactamente.
El alquiler es tan bajo debido al alquiler escalonado y porque la persona ha vivido aquí durante más de 10 años; ese alquiler escalonado fue una suerte increíble.

Al menos yo no puedo detectar ninguna malicia absoluta; aquí se ha interpretado todo muy negativamente...

Por supuesto que se interpreta negativamente, porque ¿quién regala dinero con gusto? Las gangas inmobiliarias son escasas. Y ante la falta de información siempre hay que asumir que el vendedor es malintencionado. Cualquier otra cosa sería una tontería.

Pero si todo es coherente, tal vez realmente podrías tener la suerte de encontrar una ganga inmobiliaria.

Entonces solo queda la pregunta: ¿pone esta compra en peligro el proyecto que realmente deseas? Si es así, no compres; de lo contrario, simplemente aprovecha la oportunidad.

Entonces solo queda la pregunta: ¿Este compra pone en peligro el proyecto que realmente deseas? Si es así, no compres; de lo contrario, simplemente aprovéchalo.

¿Si quiero llamarlo una ganga? Bueno :) Más bien "justo"...
No pone en peligro el proyecto si el mercado no se desploma, ya que en ese caso definitivamente podría vender o pignorar sin pérdidas y posiblemente incluso con ganancia.

La pregunta al final es cuál es la mejor opción:
Comprar con capital propio... comprar a crédito... modelo mixto... pero la conversación debería llevarse a cabo con el asesor fiscal.

Alternativas como la cuenta bancaria (interés cero con 8% de inflación) o el mercado de acciones no me parecen mejores actualmente.

Digamos que financias completamente:
- Precio de compra por debajo del valor de mercado: ganancia
- Costos de intereses igual a la renta actual: +/- 0
- Gastos adicionales de compra: pérdida
- Desarrollo del mercado: neutral a pérdida (Mi bola de cristal dice que los intereses seguirán subiendo)

Sigo pensando que actualmente solo puedes considerar tu renta real. Porque primero una persona privada tendría que comprar tu piso y echarte por necesidad propia. Eso lleva tiempo.

Comprar con capital propio... comprar con crédito... modelo mixto... pero la conversación debería hacerse con el asesor fiscal.

Por razones fiscales mencionadas, por supuesto con crédito. Personalmente, pondría un 10-20 % de capital propio, para que una venta de urgencia por debajo del valor no dé menos dinero que el crédito más la indemnización por cancelación anticipada del inmueble.

Creo que si ahora no pides un crédito para la compra, después no podrás hacerlo y tampoco compensar fiscalmente con los ingresos por alquiler. Por eso en el cálculo de arriba está la compensación intereses vs. precio de compra.

Comprar a corto plazo y volver a vender solo tendría sentido si el valor de mercado > precio de compra + gastos adicionales de compra.
Ahora dime, ¿cuánto dice que vale el inmueble el informe de tasación?

Todo muy sencillo ;)

No estoy seguro de que los precios de los inmuebles caigan tan fuerte como algunos escriben aquí en el hilo. Al principio sería lógico, ya que las tasas de interés para la construcción están subiendo, pero también hay muchos factores que hablan en contra. En algunas regiones como por ejemplo la región metropolitana de Stuttgart, algunos expertos incluso esperan aumentos adicionales (creo que también estaba en el atlas de vivienda actual de Postbank). Sin embargo, el gran aumento de precios de los últimos años seguramente ya terminó, eso también lo creo. Pero eso no significa necesariamente que los precios se desplomen un 30% en todas partes y que dentro de tres años tengamos los mismos precios de inmuebles que hace 10 años. Yo mismo vivo en el sur de Alemania (región metropolitana de Stuttgart) y pienso más bien que los precios se mantendrán estables, o si bajan, será solo un poco. Tampoco tengo una bola de cristal. Pero si asumimos que el valor de tu inmueble haya caído un 10 % en tres años: entonces todavía valdría aproximadamente 540.000 euros. Las tasas probablemente seguirán subiendo o al menos no bajarán, por lo que la carga total del financiamiento probablemente no cambiará mucho.
Como usuario propio o arrendador esto puede importarte hasta cierto límite. Porque incluso si el departamento valiera sólo 540.000 euros dentro de tres años, no tienes que venderlo, sino que puedes alquilarlo. Los alquileres definitivamente no bajarán, sino que más bien subirán. Si estás pagando un crédito, el alquiler debería al menos cubrir las cuotas del crédito (¡presta atención a las cuestiones fiscales!).
Lo que es malo es si pagas ahora el departamento completamente con tu capital propio y apuestas a poder venderlo en tres años con ganancia para recuperar tu capital. Eso para mí sería demasiado inseguro. Intentaría encontrar una solución en la que puedas calcular esa incertidumbre y mantenerte todas las opciones abiertas. Por ejemplo, financiar el departamento en parte con un crédito, con la opción de poder trasladar el crédito a otro préstamo más adelante (reestructuración, aunque los bancos no siempre lo aprueban finalmente).
En cualquier caso, no pondría todo el capital propio en este departamento si ya saben que más adelante quieren algo más grande.[/QUOTE]