Comparabilidad de costos Arquitecto vs. Contratista General

Estoy de acuerdo - estuvimos con el constructor general (GU) y habíamos visto una casa tipo. El precio aquí era de 333k por la casa incluyendo el sótano según la descripción del alcance de la obra. Luego revisamos algunos puntos y realizamos algunos cambios - y de pronto estábamos en 439.000€ :)

¿Qué cambios hubo para que al final el precio subiera 100K?

Creo haber leído aquí en el hilo que cuando se construye con el GU siempre termina saliendo más caro. Realmente me gustaría saber cómo ocurre eso. Con el GU tengo un precio fijo, o al menos ese precio fijo resulta de los aumentos de cantidad. Por lo tanto, la casa está "terminada". En cuanto al GU, todos los costos deberían estar claros de antemano.

También tengo una casa tipo y el plano se modificó un poco, no fue un problema ni hubo recargo por ello, simplemente movieron algunas paredes. Incluso las adiciones que el vendedor de la casa incluyó al principio fueron revisadas amablemente en la selección de materiales y luego eliminadas porque no eran necesarias. Por ejemplo, se cobró un agujero en la pared por casi 600€, pero luego se devolvió ese importe como crédito, o el cálculo de las ventanas dio otro crédito de 800€. Hubo algunos puntos más. Con esos créditos, inmediatamente contraté otros trabajos adicionales, por ejemplo, en el ático paredes macizas o persianas eléctricas.

Todo lo que había acordado directamente con el gremio lo encargué también directamente, sin GU y sin que el GU aplicara margen, como a veces se lee. Así que el GU quedó fuera. Por ejemplo, la escalera estándar necesitaba un acabado final. Podría haberlo añadido por 800€ con el GU. Me informé directamente con la empresa constructora de escaleras y me ofrecieron el acabado final por casi 255€ netos. Además, los postes metálicos por 232€ netos y un poste final recto en lugar de desviado (estándar) por 70€ netos. En total pagué mucho menos (681€) y recibí mucho más. También pedí al GU una instalación de preestructura en el baño para el lavabo y alrededor de la bañera, que me cobraron algo más de 1000€. Lo hablé directamente con el yesero para esas dos cosas más una cubierta en el cuarto de lavado de una tubería que venía desde arriba del baño y el ajuste del yeso para la ventana del techo, y le pagué 400€. Igual con la ventana del techo, con el GU salía por algo así como 1300€. Con el techador directo pidió menos. Por eso contraté a un techador local que instaló la ventana del techo por 1000€ simultáneamente con el techador contratado por el GU (que colocó la cubierta), más la rejilla para nieve incluida.

Sin querer atacar a nadie, eso está muy lejos de mis intenciones, pero me sorprende mucho lo que "pasa" en sus empresas. Tengo que decir que a veces se me abren mucho los ojos con algunas cosas que leo.

Claro, lo que no entra en el ámbito del GU, como las conexiones de la casa o las obras de alcantarillado, lo dejo fuera. Eso es muy individual.

Hemos construido por 200 todo incluido sin terreno con empresario general, con arquitecto no habría sido posible. Esto funciona cuando los deseos propios y el concepto del empresario general coinciden. Queríamos paredes monolíticas, el empresario general siempre las construye así. Queríamos hormigón celular, el empresario general solo trabaja con este. Queríamos un bungalow, el empresario general construye muchos bungalows. Queríamos buena calidad, pero sin tonterías. El empresario general es muy pragmático y no vende cosas innecesarias. Así que tejas de hormigón, no tejas de barro. Así que ventanas de PVC, no de aluminio o caoba. Así que puerta principal, no sistema de cierre de prisión con videocámara. Así que azulejos, no formato mega. Quien quiera construir así siempre saldrá más barato con empresario general. Además debe añadirse que se necesita un terreno edificable con casa estándar. No muy inclinado, bonito y rectangular,

¿Qué cambios hubo para que al final hubiera 100K más en el contador?

Cómo llegó a eso el OP, solo puedo suponer.

Creo haber leído en este hilo que al construir con el contratista general siempre salía más. Realmente me interesa saber cómo sucede algo así.

Cómo sucede eso - mi suposición:

Tengo un precio fijo con el contratista general,

El precio fijo no es el precio del catálogo. Sí, se puede construir así, pero luego todos agregan los costes adicionales de construcción. Algunos propietarios (aquí) los suman erróneamente. Ya ahí hay diferencias en las afirmaciones.
Además, el contratista general menciona partidas contingentes. Se tomen o no.
Puede ser que el OP según la descripción del alcance de obra, como escribe, tenga 330000 incluido el sótano, pero en la conversación “quiero esto, quiero aquello”, es decir, ventilación controlada del espacio habitable, depósito de agua caliente más grande, otra calefacción, mejor KFW, etc. con doble garaje y persianas de primera, entonces la lista de costes adicionales de construcción establecida por el contratista general llega al final a 439000.

En ese sentido, en cuanto al contratista general, todos los costes son claros de antemano.

Los costes adicionales de construcción dependen del terreno. Pero para algunos aquí se incluyen erróneamente en los cálculos.

Los recargos de partidas, los “pequeños”, que se pueden negociar con los gremios, se pueden preguntar primero al contratista general: con nosotros una “toma contratista general” costó 30 € o así, para el electricista solo 19. Entonces esos 30 estarían presentes, para 50 unidades extra serían 1500. Si sumas todas las partidas junto con la casa del catálogo, puede ser que el “precio fijo” suba 1/3 o 1/4.
Nuestra casa de catálogo costó según la descripción del alcance de obra 150000. Con cambios directos, espacio aéreo, elección de estuco, ventanas y KfW, etc., estábamos en 185000. Con garaje 195000. Si hubiéramos calculado cada cambio y mejora de azulejos, seguro habríamos llegado a 205000. Si luego sumo los costes adicionales de construcción con 20000 y abro un hilo aquí, hablaría de 150000//235000.
P.D. Lo que hay que saber: lo que hagas a través del contratista general tiene 5 años de garantía, a través del artesano solo 2 años.

los recargos de partidas, los "pequeños", que se pueden acordar con los oficios, también se pueden consultar primero con el contratista general

¿Es este procedimiento "Ok" para la mayoría de los contratistas generales? ¿Hay que aclarar algo así de antemano con el contratista general para que no se sienta ignorado? ¿O es el día a día?

¿Hay que aclarar esto previamente con el GU para que no se sienta ignorado?

Lo he solicitado activamente a nuestro GU antes de fijar el contrato y la financiación.

Él me entregó la lista de los artesanos y concerté citas in situ donde fue necesario para revisar el estándar. Especialmente en el área del baño, fue muy revelador. Ahí se puede "elegir moderadamente" con 5k, o bien considerar 20k como mínimo absoluto, apenas por encima de la vivienda social.

Si el GU no me hubiera permitido eso, habría sido un criterio de exclusión para mí, y así se lo habría dicho. Tengo que poder planificar correctamente mi proyecto de construcción y para mí estas preguntas son parte esencial.

¿Este procedimiento está "Ok" para la mayoría de los GU? ¿Hay que aclarar algo así con el GU de antemano para que no se sienta pasado por alto? ¿O es un asunto cotidiano?

La mayoría no quiere tener nada que ver con esas tonterías. Demasiadas reclamaciones de garantía: aquí tonterías, allá tonterías, algo se rompe o se mueve, se despega, se cae, entonces llamamos al GU. Directamente con el artesano están fuera.
Con los enchufes aún nos dieron un precio. En los trabajos adicionales de tabiquería seca se comunicó claramente que podíamos hacer consultas directamente para esto y aquello. Lo mismo con la fontanería.
Con la escalera, desafortunadamente dejamos que el GU hiciera las contrahuellas porque pertenecían a la casa debido al trastero y no surgió otra cosa más tarde.