Comparabilité des coûts Architecte vs. Entrepreneur général

Je signe - nous étions chez le maître d’œuvre général (MOE) et avions regardé une maison type. Le prix ici était de 333 000€ pour la maison incluant la cave selon la description des prestations de construction. Nous avons ensuite examiné plusieurs points et apporté quelques modifications - hop, nous sommes arrivés à 439 000€ :)

Quelles ont été les modifications pour arriver à 100 000€ de plus au final ?

Je crois avoir lu ici dans le fil de discussion que construire avec un MOE revient toujours plus cher. Cela m’intéresserait vraiment de savoir comment cela se produit ? Avec le MOE, j’ai un prix fixe, ou du moins il résulte des options choisies. Ainsi, la maison est « terminée ». En ce qui concerne le MOE, tous les coûts sont donc clairs à l’avance.

J’ai aussi une maison type et le plan a été un peu modifié, ce n’était pas un problème ni un surcoût, juste un peu de déplacement des cloisons. De plus, des ajouts prévus à l’avance avec le vendeur de la maison ont été gentiment revérifiés lors de la sélection des matériaux et annulés parce que non nécessaires. Par exemple, un percement de mur facturé près de 600€ a été crédité, ou le calcul des fenêtres a encore donné un crédit de 800€. Il y avait encore quelques autres points. Grâce aux crédits, j’ai pu financer d’autres prestations supplémentaires, comme des murs massifs dans les combles ou des volets roulants électriques.

Tout ce que j’ai convenu directement avec l’entreprise concernée, je l’ai aussi commandé chez elle, sans passer par le MOE et sans que le MOE ajoute quoi que ce soit, comme on le lit parfois. Le MOE était sorti du coup. Par exemple, l’escalier standard avait besoin d’une finition finale. J’aurais pu choisir cette option auprès du MOE pour 800€. Je me suis alors directement renseigné auprès de l’entreprise d’escaliers qui me proposait la finition finale pour environ 255€ net. Plus les barreaux métalliques pour 232€ net et un poteau de sortie droit devant la joue au lieu de décalé (standard) pour 70€ net. En somme, j’ai payé beaucoup moins (681€) et obtenu bien plus. J’avais également demandé au MOE une installation encastrée dans la salle de bain pour le lavabo et autour de la baignoire, ce qui aurait coûté un peu plus de 1000€. Directement avec le plaquiste, pour ces deux choses plus un coffrage dans la buanderie pour un tuyau venant du plafond de la salle de bain et la finition du placoplâtre autour de la fenêtre de toit, il a été payé 400€. Pareil pour la fenêtre de toit, avec le MOE ça aurait coûté environ 1300€. Directement avec le couvreur, il voulait un peu moins. J’ai donc engagé un couvreur local qui a installé la fenêtre de toit en même temps que le couvreur du MOE (ce dernier s’occupait de la couverture) pour 1000€, incluant aussi la grille pare-neige.

Sans vouloir attaquer qui que ce soit, ce qui est bien loin de moi, je suis toujours étonné de ce qu’il se passe dans vos entreprises. Je dois vraiment dire que certains trucs que je lis me font ouvrir grand les yeux.

Bien sûr, ce qui n’est pas dans le domaine du MOE, comme les raccordements maison / travaux de canalisation par exemple, je laisse cela de côté. C’est très individuel.

Nous avons construit pour 200 all incl. sans terrain avec un GU, cela n'aurait pas été possible avec un architecte. C'est faisable si les souhaits personnels et le concept du GU sont concordants. Nous voulions des murs monolithiques, le GU les construit toujours ainsi. Nous voulions du béton cellulaire, le GU ne construit qu'avec cela. Nous voulions un bungalow, le GU en construit beaucoup. Nous voulions de la bonne marchandise, mais pas de fioritures. Le GU est très terre-à-terre et n'aime pas vendre des gadgets. Donc des tuiles en béton, pas des tuiles en terre cuite. Donc des fenêtres en PVC, pas en aluminium ou en acajou. Donc une porte d'entrée, pas un système de verrouillage de prison avec caméra vidéo. Donc des carreaux, pas du méga format.
Ceux qui veulent construire ainsi seront toujours moins chers avec un GU. Il faut également un terrain constructible avec une maison standard. Pas trop pentu, bien rectangulaire,

Qu'est-ce qui a été modifié pour avoir finalement 100K de plus au compteur ?

Comment cela s'est passé chez le TE, je ne peux que deviner.

Je crois avoir lu dans ce fil que la construction avec le maître d'œuvre finissait toujours par coûter plus cher. Ça m'intéresserait vraiment de savoir comment cela arrive ?

Comment cela arrive - mon hypothèse :

J'ai un prix fixe avec le maître d'œuvre,

Le prix fixe n'est pas le prix catalogue. Oui, on peut construire à ce prix, mais il faut ajouter tous les frais annexes de construction. Certains maîtres d'ouvrage les incluent à tort (ici) dans le calcul. Il y a donc déjà des différences dans les déclarations.
En plus, le maître d'œuvre mentionne des postes éventuels. Qu'on les prenne ou pas.
Il se peut que, selon la description des prestations, comme il l'écrit, le TE ait 330000 € incluant la cave, mais lors de la discussion « je veux ceci, je veux cela », par exemple ventilation contrôlée, plus grand ballon d'eau chaude, autre chauffage, meilleure KFW, etc. avec double garage et volets roulants haut de gamme, la liste des frais annexes établie par le maître d'œuvre atteigne au final 439000 €.

Ainsi, concernant le maître d'œuvre, tous les coûts sont connus à l'avance.

Les frais annexes dépendent du terrain. Pourtant, certains ici les incluent à tort dans les calculs.

Les surcoûts des postes « petits », que l’on peut négocier avec les artisans, on peut aussi d’abord les demander au maître d'œuvre : chez nous, une « prise maître d'œuvre » coûtait 30 € environ, alors qu'avec l'électricien seulement 19. Les 30 € seraient donc mis en balance, forfaitairement pour 50 prises supplémentaires cela fait 1500. Si on ajoute tous les postes au simple prix catalogue de la maison, il se peut qu'on gonfle le « prix fixe » d’un tiers ou d’un quart.
Notre maison catalogue coûtait selon la description des prestations 150000 €. Avec les modifications directes, l’espace ouvert, le choix d’enduit, les fenêtres et la KfW, nous étions à 185000 €. Avec garage 195000 €. Si nous avions fait calculer chaque modification et upgrade des carreaux, nous aurions certainement atteint 205000 €. Si j'avais ensuite ajouté les frais annexes à hauteur de 20000 € et ouvert un fil ici, je parlerais donc de 150000//235000 €.
P.S. Ce qu'il faut savoir : ce que tu fais passer par le maître d'œuvre a 5 ans de garantie, alors que chez l'artisan seulement 2 ans.

les surcoûts des postes, les « petits », que l’on peut négocier avec les artisans, on peut aussi d’abord les demander au maître d’œuvre général (MOE)

Cette démarche est-elle « ok » pour la majorité des MOE ? Faut-il clarifier cela au préalable avec le MOE pour qu’il ne se sente pas court-circuité ? Ou est-ce une pratique courante ?

Faut-il clarifier cela à l'avance avec le maître d'œuvre pour qu'il ne se sente pas mis de côté ?

Je l'ai demandé activement à notre maître d'œuvre avant de finaliser le contrat et le financement.

Il m'a donné la liste des artisans et j'ai organisé des rendez-vous sur place là où c'était nécessaire pour examiner le standard. C'était particulièrement instructif dans la salle de bain. On peut "modérer" avec 5k, ou bien voir 20k comme minimum absolu, à peine au-dessus du logement social.

Si le maître d'œuvre ne me l'avait pas permis, cela aurait été un critère d'exclusion pour moi, ce que je lui aurais dit. Je dois pouvoir bien planifier mon projet de construction et ces questions en font exactement partie.

Cette procédure est-elle "OK" pour la majorité des entrepreneurs généraux (GU)? Faut-il clarifier cela à l'avance avec le GU pour qu'il ne se sente pas ignoré? Ou est-ce la routine quotidienne?

La plupart ne veulent rien avoir à faire avec ces fioritures. Trop de garanties : ici des fioritures, là des fioritures, les fioritures se cassent ou bougent, se décollent, tombent, puis vient l'appel au GU. Directement via l'artisan, ils sont sortis d’affaire.
Pour les prises électriques, ils nous ont encore donné un prix. Pour les travaux supplémentaires en cloison sèche, il a été clairement communiqué que nous pouvions demander directement pour ceci et cela. Pour la plomberie aussi.
Pour l'escalier, nous avons malheureusement fait réaliser les contremarches par le GU, car cela appartenait à la maison à cause du débarras et ne s'est pas présenté plus tard.