Wo versteckt sich die Rendite des Grundstücks?

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A

alive&kicking

Hallo an alle, die dieses Forum mit Ihren Erfahrungen und tollen Tipps füllen.
Es wäre toll, wenn Ihr uns Eure Einschätzung zu nachfolgender Situation geben würdet.

Wir besitzen ein 1000qm-Grundstück ohne Baubestand in einer Gemeinde (hat alles, von Kindergarten, alle Schulen, Einkaufszentrum, Ärzte, Autobahnanschluss, usw.) südlich von München (S-Bahn, 25 Minuten in die Stadt), ruhige Lage in einer Einfamilienhaussiedlung mit 90% altem Baubestand. Bauvoranfragen haben ergeben, daß die Gemeinde eine Verdichtung anstrebt und wir somit "fast" alles darauf bauen dürfen, 2 Einfamilienhaus, Dreispänner oder DH und 1 Einfamilienhaus. Dreispänner ist sofort rausgeflogen, nicht wertig genug. Klar, alles zur Vermietung. Da es sich um ein Familiengrundstück handelt, würden wir es gerne behalten und später auch an unsere Kinder weitergeben.

Problematisch scheint mir die Rendite, da die Grundstückspreise fast schon an die €1000 herankommen, jedoch die zu erzielenden Mieteinnahmen (auch schwierig festzustellen) dies nicht widerspiegeln. Diese dürften zwischen €11 und € 12 für den qm liegen (Quelle: Architekt, Wohnungssuchende, Immoscout). Wir wollen das Grundstück auch nicht vollballern, aber dennoch sinnvoll bebauen, aber das ist hier eben die große Frage. Bei der Renditebrechnung tue ich mich einfach schwer, und will auch nichts schönrechnen. Es geht uns auch nicht um eine maximale Rendite, aber ich komme, egal welche Bebauungsvariante ich durchrechne, auf nichts, was mir große Lust machen würde, darauf zu bauen. Oder, ich check es nicht.

Hier die Grunddaten:
Grundstück, Wert ~ 900.000
Eigenkapital ~600.000
Kosten/Haus ~400.000 (inkl. Baunebenkosten)(egal ob Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte)
Finanzierung: 1,67% für 10 Jahre, bekommt man bestimmt auch noch besser und auch ohne Euribor oder Bausparvertrag-Verwässerung
Finanzierung allein durch die Mieteinnahmen
Varianten:
- zwei Einfamilienhaus, ZB à 180 qm (ist sowas eigentlich vermietbar, da liegt man ja schon jenseits der €2000, da wird doch die Luft dünn, oder?)
- ein Einfamilienhaus à 180 und ein DH mit jeweils 140qm-150qm

Also, finanzierbar wäre es ja. Aber wie sieht es mit der Rendite aus und vor allen Dingen, wie ist die Situation zB nach 10 Jahren, Wertverlust usw.? Bei meiner "Rechnung" mit zwei Einfamilienhaus à 400.000 und 200.000 Kreditt ergibt sich daraus fast ein Nullsummenspiel, zumindest nach 10 Jahren (Kredit wäre nach knapp 6 Jahren abbezahlt). Maximal komme ich auf 1%, das wäre für mich auf Kante genäht und daher nicht verlockend.

Hoffe, ich habe nichts vergessen. Wäre schön, Eure Einschätzung zu lesen.

Martin
 
T

toxicmolotof

12 Euro Maximalmiete im Umland München bei Grundstückspreisen um die 900 Euro/qm fürs Einfamilienhaus?

Sorry, aber da machst du was falsch oder die Quellen stimmen nicht.

Der Mietpreis wird hier in Mönchengladbach im Neubaugebiet bei guter Lage auch aufgerufen. Und das ist nicht München.

Klar ist aber auch, dass bei Renditemaximierung der Wohnraum dichter sein muss als ein Einfamilienhaus auf 1000qm Grundstück.
 
H

HilfeHilfe

Das heißt ih wollt selbst drauf bauen lassen und vermieten ? Wozu der stress. Meistbietend das Grundstück verkaufen und gut ist. Ich denke da Bauträger auch mehr wie die 1000 e qmtr bereit sind zu zahlen sofern es eine super lage ist
 
T

toxicmolotof

Und dann haste ne Million auf dem Konto liegen und dann? Die dann zu erzielende Rendite möchte ich sehen. Auf dem klassischen deutschen sicheren Anlageweg ist die dort auch nicht vorhanden.

Bei der Summe kann man aber über eine Dividendenstrategie nachdenken.

Das ist aber auch der Grund warum zzt kein Mensch mit Grundstück-Eigentum verkaufen will, weil die Alternative Liqudidät (ohne Bedarf) sinnfrei ist.
 
N

nordanney

Tipp, den ich auch schon bei Kunden von mir erlebt habe.
Macht aus dem Grundstück ein Erbbaurecht und verkauft das Erbbaurecht.

Investitionskosten: keine (bis auf Notar/Grundbuch)
Ärger beim Bau: keiner
Ärger mit Mietern und bei Neuvermietung: keiner
Rendite: sollte bei 5% (vor Steuern) auf den Grundstückswert liegen
Grundstück: Eigentum verbleibt in der Familie
 
H

HilfeHilfe

Und dann haste ne Million auf dem Konto liegen und dann? Die dann zu erzielende Rendite möchte ich sehen. Auf dem klassischen deutschen sicheren Anlageweg ist die dort auch nicht vorhanden.

Bei der Summe kann man aber über eine Dividendenstrategie nachdenken.

Das ist aber auch der Grund warum zzt kein Mensch mit Grundstück-Eigentum verkaufen will, weil die Alternative Liqudidät (ohne Bedarf) sinnfrei ist.
das sind mit verlaub Luxusprobleme. Man kann antrülich auch selbst den Bauträger spielen , hohe investitionen eingehen, Mieter einziehen lassen und Hausverwalter spielen.

Mal schauen ob das die Rendite , Nerven und Laune pimpt :p
 
Zuletzt aktualisiert 15.07.2024
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