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Immobilienfinanzierung - der Angebotsdschungel ...

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Hallo liebes Forum, liebe Foristen,

ich habe mich heute hier angemeldet in der Hoffnung auf ein paar Tipps hinsichtlich meiner bevorstehenden Baufinanzierung.

Die Ausgangslage ist ein wenig speziell:
Ich bin Single, kinderlos, Mitte 30. Ich habe studiert, sitze nun schon seit einigen Jahren an meiner Doktorarbeit und arbeite "nebenher", einmal ca. 40% im Angestelltenverhältnis mit 1600 Euro brutto und dann noch als Freelancer.
Seit einigen Jahren habe ich eine medizinische Diagnose, die das Potential hat, meine Erwerbsfähigkeit einzuschränken bzw. evtl. auf lange Sicht auch komplett zu negieren (kann sein, muss aber nicht). Eine Berufsunfähigkeitsversicherung über die aktuelle Höhe meines Einkommens ist vorhanden, eine Rechtsschutzversicherung auch.

Da mir meine Situation seit geraumer Zeit große Sorgen bereitet, würde ich mir gerne eine Immobilie kaufen. Meine Eltern unterstützen mich bisher finanziell, je nach dem, wie es gesundheitlich weitergeht, werde ich wohl aber meine Doktorarbeit verwerfen müssen oder eben doch noch fertigstellen. In jedem Fall werde ich dann mehr arbeiten - entweder im Angestelltenverhältnis oder die Selbstständigentätigkeit ausbauen.

Für mich ist aufgrund meiner Situation jegliche Miete (die bei mir nun auch nicht so billig ist) rausgeworfenes Geld, da ich mich absichern möchte. Eigenkapital ist leider nicht vorhanden - ich drücke es mal so aus: es war alles anders geplant ...

Meine Eltern, beide Rentner (Rente zusammen ca. 4200 Euro netto), sind bereit, mich bei dem Hauskauf zu unterstützen, auch, was das Finanzielle angeht. Im Familienbesitz befinden sich zwei abbezahlte Immobilien, einerseits das Elternhaus, das komplett aus jeglicher Finanierungskiste herausgehalten werden soll, darüber hinaus eine Eigentumswohnung (BJ Anfang Neunziger, permanent in Schuss gehalten und mit solidem Langzeitmietverhältnis), Schätzwert Minimum 200.000 Euro (steht im Einzugsgebiet von Stuttgart, das die letzten Jahre immense Preissteigerungen erlebt - Tendenz also eher nach oben gerichtet). Ein Verkauf der Wohnung wäre möglich, ich möchte das aber verhindern, da die Wohnung natürlich auch eine gewisse Absicherung bietet zwecks meiner Eltern und evtl. gesundheitlichen Problemen.

Ich habe keinerlei Ahnung von Baufinanzierungen, bei meinen Eltern ist es zu lange her, sprich: Unser Wissen ist beschränkt bis nicht vorhanden.

Ich habe nun bereits einige Hypothekenmakler kontaktiert, sowohl telefonisch, per Mail, es haben auch bereits zwei persönliche Treffen stattgefunden.

Vorerst geht es um ein konkretes Objekt, dass ich mir dieser Tage nochmals näher ansehen werde, wenn alles passt, auch kaufen möchte.
Das Haus ist aus dem 18. Jahrhundert, es besteht kein Denkmalschutz, die Bausubstanz ist sehr gut. Das Dach ist in Ordnung, hat aber schon einige Jahre auf dem Buckel. Die Fenster sind keine 10 Jahre alt. Es ist komplett entkernt worden, alle Leitungen und Anschlüsse wurden neu gemacht, d.h. es stehen jetzt folgende Tätigkeiten an:
- Verlegen von Boden im EG (präferiert: Sichtestrich)
- komplette Elektrik (= Steckdosen, Licht - die Leitungen liegen schon)
- neuer Putz (Decke)
- evtl. Fachwerkbalken innen imprägnieren (weiß nicht, ob hier schon etwas gemacht wurde)
- Dielen abschleifen und behandeln im OG
- Ausbau DG (Dämmung und wohnfertig machen) inklusive Dielenaufbereitung analog OG
- Einbau Heizung (welche? noch keine Ahnung)
- Einbau Bad & WC inklusive Boden (präferiert: Sichtestrich)
- Einbau Küche inklusive Boden (präferiert: Sichtestrich)

Architekt, Energieberater, Handwerker werden noch vor dem endgültigen Abschluss des Kaufvertrages hinzugezogen werden, klar.

Kaufpreis inklusive Makler, Notar, Grundsteuer - ca. 75.000 Euro
Sanierungskosten angesetzt auf ca. 65.000 Euro

Mir liegen nun einige Angebote vor und ich blicke wirklich nicht durch, zumal sich die Aussagen der Berater zum Teil deutlich widersprechen.
Z.B. wurde konstatiert, dass KfW-Produkte nicht in Frage kommen, weil ich die Energieeffizienz des Hauses (momentan 300 ergo kurz vor "Schieß mich tot") sicherlich nicht auf einen modernen Neubau trimmen kann mit meinen finanziellen Mitteln. Ein anderer Berater wies darauf hin, dass doch einzelne Produkte der KfW in Frage kommen würden (einzelne energetische Maßnahmen ohne die Forderung nach einer gesamten Energieeffizienz auf Neubauniveau, Eigenheimförderung).

Bisher spruchreif:
1.) Angebot 1 einer VoBa über Makler von Dr. Klein (persönliches Gespräch):
141.000 Euro - 1,42 % Sollzinsbindung 10 Jahre, 1,5 Tilgung mit Option auf Erhöhung (muss sein, klar, ist viel zu wenig, würde mir aber vorerst noch Luft verschaffen hinsichtlich meiner Situation, zudem Sondertilgungen über 5% möglich)
Makler empfiehlt Bausparvertrag zwecks Absicherung nach Ablauf der Zeit
Darlehensnehmer: Nur ich, Absicherung über Grundschuld (Wohnung der Familie)
2.) Angebot 2 und 3 über Makler von Interhyp (persönliches Gespräch):
DSL Bank und Commerzbank mit geringfügig unterschiedlichen Konditionen - Empfehlung lautet Commerzbank (wegen örtlicher Filialen und der Besonderheit der Immobilie, die ich erwerben möchte)
Splittung: Darlehen (90.000 Euro) plus KfW-Produkt (Eigenheimförderung - 50.000 Euro); das KfW-Produkt ist hier immer auf 10 Jahre angelegt in jedem Modell.
Modell 1 - 15 Jahre Sollzinsbindung --> DSL Bank 1,99 %, Commerzbank 2,12 %
Modell 2 - 20 Jahre Sollzinsbindung --> DSL Bank 2,2 %, Commerzbank 2,52 %
Darlehensnehmer: Familie (alle drei), Absicherung über Grundschuld.
3.) Angebot 4 über Enderlein (telefonisch und per Mail, noch nicht gänzlich ausdefiniert): 72.000 über DSL Bank mit 20 Jahren Sollzinsbindung 2,04 %, ca. 50.000 über KfW verteilt auf zwei für mich nicht näher ersichtliche Produkte bei einer Sollzinsbindung von 0,78 % und 0,93 %. Betrag ist noch zu niedrig gewählt, es war der erste Makler, den ich gewählt hatte - bevor ich mit einem "wissenden" Bekannten die Sanierungskosten grob durchkalkuliert hatte.

Darüber hinaus wurde noch der Vorschlag einer einfachen Kapitalbeschaffung gemacht mit dem Hinweis darauf, dass somit weniger Formalia anfallen (schwierige Schätzung des Wertes der zu erwerbenden Immobilie im jetzigen Zustand, beglaubigte Auflistung der Sanierungskosten durch Fachmann etc.).

Kann mir wer seine Einschätzung geben aufgrund dieser Angaben? Ich wäre sehr dankbar :)

Viele liebe Grüße!
 
Hallo,

tut mir persönlich leid wegen deinem Krankheitsbild in jungen Jahren, losgelöst vom Objekt und den sehr guten Vermögensverhältnissen deiner Eltern. Was sagen den die Vermittler und die Hausbank zu deinen persönlichen Einkommen ?

1600 brutto + Betrag X aus Freelance Tätigkeit reicht nicht bei diesem Vorhaben.
 
Danke für die lieben Worte:)

Mein Einkommen reicht so momentan nicht, das ist klar. War aber bisher bei den o.g. Angeboten kein Problem - entweder eben wegen drei Darlehensnehmern und/oder der Grundschuld hinsichtlich der Wohnung.

Angebot Nr. 1 und 4 klammert die Eltern diesbezüglich komplett aus - warum ich trotzdem Geld bekommen würde, erschließt sich mir selbst nicht ganz ;) Klar - die Wohnung, die vorhandene, ist mehr wert als das angeforderte Darlehen, trotzdem ist da ja noch die Immobilienkreditrichtlinie ... Keine Ahnung, vielleicht ist die Auslegung derselben variabel? Ich kann es mir nur so erklären.
 
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Dann frage mal nach, Angebot ist nicht gleichzusetzen mit einer Finanzierungszusage. Zumal du ja deine Eltern ausklammern möchtest. Wird ohne Sie leider nicht gehen,.
 
Nein, ich möchte meine Eltern nicht ausklammern :)
Wie gesagt - für uns ist alles Mögliche denkbar.

Betreffs des Themas Angebot ungleich Zusage: Es wurden überall alle Eckdaten wahrheitsgemäß eingegeben (und wirklich sehr ausgiebig und umfangreich erfasst). Insofern sind bei bestimmten Konstellationen (wie z.B. nur ich als Darlehensnehmer) einige Anbieter ohnehin weggefallen. Ich denke aber doch, wenn ich schon komplett alles offenlege und daraufhin die Angebote beim Makler angezeigt werden (und eben auch die, die nicht zur Verfügung stehen mit Angaben, warum nicht), dann gehe ich doch mal davon aus - analog zu Versicherungen, Kontoeröffnungen, Krediten generell - das Angebot bei Verifikation aller Daten auch zugesagt wird - oder sehe ich da etwas falsch?
 
Mal ganz anders:
Je nach Krankheitsbild und dessen üblichem Verlauf, würde ich überlegen, ob das Geld in eine Immobilie gesteckt dort tatsächlich richtig ist. Bringt halt nichts, in den eigenen Wänden zu sitzen, aber mangels Arbeitskraft den Kühlschrank nicht gefüllt zu bekommen. Soll heißen, Liquidität kann sehr wichtig sein und wäre dann ärgerlicherweise in einer Immobilie gebunden.
 

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