Immobilie in gutem Zustand finanzierbar?

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Zuletzt aktualisiert 17.04.2024
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moHouse

moHouse

was bei der ganzen Diskussion zu kurz kommt ist die (Beleihungs-) Wertermittlung der Immobilie durch die Bank.

Bei den Berechnungen hier wird ja immer vom Kaufpreis ausgegangen. Das wird nur bei einem ECHTEN Schnäppchen funktionieren.

Diese Dinge musst eine Bank vom Kaufpreis abziehen, um den Wert des Hauses zu ermitteln. Wenn man es richtig macht - im Normalfall bei so einer kleinen Finanzierung fällt das aber nicht auf, da der Beleihungswert dort eh maschinell ermittelt wird und kein Gutachter ran muss.
Stimmt meiner Meinung und Erfahrung nach nicht. Wir hatten damals einen Gutachter der Bank vor Ort. Unter 400k Kaufpreis.
Steht auch im §16 PfandBG relativ eindeutig drin.

Das Gutachten hat uns damals einen Strich durch die Rechnung gemacht. Wir hatten auch nicht viel Eigenkapital und die Bank hat das Haus ne ganze Ecke niedriger bewertet (war auch die Zeit der verrückten Corona-Preise).
Für uns hatte das Haus einige persönliche Vorteile, für die wir den Mehrpreis gern bezahlt hätten. Auf dem Papier waren die aber nichts wert.

Ist hier vielleicht anders.
Aber den Kaufpreis als Grundlage für die 110% Finanzierung zu nehmen finde ich schon sehr optimistisch.
 
J

jens.knoedel

Stimmt meiner Meinung und Erfahrung nach nicht. Wir hatten damals einen Gutachter der Bank vor Ort. Unter 400k Kaufpreis.
Steht auch im §16 PfandBG relativ eindeutig drin.
Sorry, ist mein Job. Siehe §24 BelWertV:
(1) Bei der Beleihung eines im Inland gelegenen wohnwirtschaftlich genutzten Objekts kann auf die Erstellung eines Gutachtens nach § 5 verzichtet werden, wenn der auf dem Objekt abzusichernde Darlehensbetrag unter Einbeziehung aller Vorlasten den Betrag von 600 000 Euro nicht übersteigt.

Das ist die sogenannten Kleindarlehensgrenze (wurde kürzlich von T€ 400 auf 600 angehoben). Kollidiert auch nicht mit dem von Dir genannten Paragraphen. Wir sind übrigens eine reine Pfandbriefbank, die sich gar nicht anders refinanzieren kann, da wir keine Kundeneinlagen haben.

Wenn eine Bank allerdings die Kohle für einen Gutachter raushauen möchte, soll sie das gerne machen. Sie muss ja nicht auf ein Gutachten verzichten, kann es aber und macht es im Normalfall auch, da die Margen in diesem Geschäft so gering sind, dass die Kosten für ein Gutachten schon den halben Ertrag der Bank aus den nächsten 10 Jahren kaputt machen.
 
S

SoL

Wenn eine Bank allerdings die Kohle für einen Gutachter raushauen möchte, soll sie das gerne machen. Sie muss ja nicht auf ein Gutachten verzichten, kann es aber und macht es im Normalfall auch, da die Margen in diesem Geschäft so gering sind, dass die Kosten für ein Gutachten schon den halben Ertrag der Bank aus den nächsten 10 Jahren kaputt machen.
...genau deshalb versuchen wir gerade die Bank zu wechseln. Erstes Gutachten zum Hauskauf in 2013, zweites in 2022 zur Anschlussfinanzierung und für die anstehende Sanierung wollen sie jetzt wieder eins machen lassen.
Kein Wunder, dass die kein Geld im Privatkundengeschäft verdienen und das nicht mehr weiterführen wollen...
 
J

jens.knoedel

...genau deshalb versuchen wir gerade die Bank zu wechseln. Erstes Gutachten zum Hauskauf in 2013, zweites in 2022 zur Anschlussfinanzierung und für die anstehende Sanierung wollen sie jetzt wieder eins machen lassen.
Hab gerade mal die Tabelle unserer Gutachter auf ==> Marktwert der Immobilie bis T€ 750 = 1.950€ Honorar netto
Das summiert sich im Massengeschäft!
 
moHouse

moHouse

@jens.knoedel
Ah cool. Danke für die Aufklärung!
Das ist die sogenannten Kleindarlehensgrenze (wurde kürzlich von T€ 400 auf 600 angehoben).
Könnte sein, dass unser Kreditbetrag damals tatsächlich über 400k war. War auf jeden Fall vor der Anhebung.

Hab gerade mal die Tabelle unserer Gutachter auf ==> Marktwert der Immobilie bis T€ 750 = 1.950€ Honorar netto
Das summiert sich im Massengeschäft!
Macht das tatsächlich schon den halben Ertrag für 10 Jahre aus?
Können einem die Banken ja fast schon leid tun.
 
J

jens.knoedel

Macht das tatsächlich schon den halben Ertrag für 10 Jahre aus?
Nee, aber neben den Standardstückkosten, lfd. Stückkosten, Risikokosten mit Eigenkapitalunterlegung, Refinanzierungskosten, Liquiditätskosten usw. läppert sich alles ganz schön zusammen (und dann gehst Du auch noch über einen Vermittler, wie ganz viele: das gibt für Dr. Klein und Interhyp dieser Welt auch noch mal bis über 3% Provision - also fast 0,3% p.a. gehen von der Marge weg). Geh mal davon aus, dass Du auf Dein Eigenkapital, das Du gerade als Festgeld angelegt hast, mehr Ertrag bekommst, als die Bank auf Ihr Eigenkapital, das für eine 08/15 Baufinanzierung bereitgehalten werden muss. Das ist echt traurig. Geld wird in der gewerblichen Immobilienfinanzierung (und natürlich in anderen Bereichen einer Bank) verdient. Private Baufinanzierung ist ein Produkt, was Du brauchst, wenn Du Einlagen hast und um Kunden zu binden + Cross Selling. Als Stand Alone Produkt nicht geeignet.
 
Zuletzt aktualisiert 17.04.2024
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