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Olikun-1

Wohnungen Raten Restschuld Miete Eigenkapital

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Hallo zusammen,

wir sind eine vierköpfige Familie. Ich (29 Jahre) arbeite Vollzeit und meine Frau (28 Jahre) Teilzeit, beide im öffentlichen Dienst beschäftigt. Mein Nettogehalt liegt derzeit bei ca. 2300 Euro und das meiner Frau bei rund 1100 Euro. Dazu kommt noch 2 x Kindergeld (Kinder sind 2 und 7). Das heißt wir haben ein Nettoeinkommen von ca. 3800 Euro.
Zusätzlich zu unserem Einkommen haben wir noch 2 Eigentumswohnungen. Eine ist derzeit vermietet für 550 Euro kalt, wobei die monatliche Rate bei 300 Euro liegt und die Restschuld nach der Zinsbindung (2028) noch 100.000 Euro beträgt. In der anderen Wohnung wohnen wir derzeit selbst, wobei diese bei einer Vermietung ca. 750 Euro kalt einbringen wird. Die monatliche Bankrate liegt hier bei 145 Euro und die Restschuld nach der Zinsbindung (ebenfalls 2028) noch ca. 50.000 Euro beträgt.
Bei den Wohnungen ist es natürlich so, dass hier von der Miete noch Steuern gezahlt werden müssen und Rücklagen für Leerstand oder Renovierungsarbeiten gebildest werden müssen.

Meine Frage ist jetzt, was für eine monatliche Belastung hier in unserer Einkommenssituation sinnvoll ist?
Gibts hier ein Faustformel, wie viel übrig bleiben sollte oder auch wie viel von der Miete man sich zur Seite legen sollte für Ausfälle/Renovierungen?
 
Die Frage ist erstmal, was habt ihr vor? ich schätze mal, ihr wollt ein Haus kaufen, sonst würdest du nicht fragen.
Dazu müsste man erstmal noch wissen, was habt ihr sonst noch so an Eigenkapital? Sonst ist die Diskussion hinfällig. Auch müsste man wissen, was die Wohnungen wert sind.
Ich finde die monatlichen Raten, die ihr abstottert, extrem niedrig, besonders für die Wohnung, die ihr selbst bewohnt. Da tilgt ihr ja so gut wie nix und kommt da nie runter.
Wie auch immer, man müsste gut abwägen, in welchem Verhältnis die Mieteinnahmen zum Wert der Wohnungen stehen. Wenn ihr nicht eh schon recht gut mit Eigenkapital ausgestattet seid, würde ich mir keinen dritten Kredit an´s Bein binden wollen, sondern die Wohnungen verkaufen.
Sonst kommt da nämlich kein großer Kredit mehr bei rum
Einkommen von 3800 € (+ ca. 1000 € Miete, die aber auch mal ausfallen kann) - 445 Rate - Steuern - Rücklagen und dann noch 150.000 Restschuld in 10 Jahren, da seh ich nicht viel Spielraum.
 
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Ich würde Mal zu einen Steuerberater gehen und die Raten umdrehen. Da die Zinsen für vermietete Wohnungen abzugsfähig sind würde ich für die vermietete Wohnung nichts tilgen und schauen, daß die selbstgenutzte Wohnung in 5-8 Jahren abgezahlt wird. Dann kann man über einen Hauskauf nachdenken
 
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Für Vermieter gilt: Liquidität schlägt Rentabilität. Du solltest also ein Polster vorhalten, dass mindestens 6 Monatsmieten Ausfall abdeckt. Rücklagen für Reno sollten mit ca. 1 - 1,50€ pro qm und Monat gebildet werden.

Zu deiner anderen Frage: DU musst entscheiden, wie viel ihr nach Abzug aller Fixkosten im Monat braucht, um damit und Rücklagenbildung klar zu kommen. Können wir ja nicht wissen, wie ihr so drauf seid. Wenn ihr euch selber schwer einschätzen könnt, führt eine Zeit lang ein Haushaltsbuch
 
hmm okay, die Rate bei den Wohnungen ist mit Absicht so niedring gewählt, weil eben der Plan war, diese zu vermieten und man a) bei vermieteten Wohnungen die Zinsen absetzen kann und b) Leerstand leicht zu verschmerzen ist.
Das Geld, welches wir dadurch übrig hatten, haben wir dann eben für unser Hausprojekt zur Seite gelegt. Wie haben dadurch einen reifen Bausparer (100 k Bausparsumme, 50 k eingezahlt), ca. 30 k auf dem Tagesgeldkonto angespart und ein Grundstück schon einigermaßen abgezahlt (Restschuld ca. 40 k).

Aber generell würdet ihr lieber nicht noch einen Kredit aufnehmen, solange die anderen noch laufen?
Eine andere Überlegung war eben, die Wohnungen zu verkaufen (Wert ca. 120 k und 160 k) und dann nur noch einen "kleinen" Kredit fürs Haus zu brauchen, dadurch aber auch auf die monatliche Miete zu verzichten.
 
Der Traum vom Haus - Wie viel davon kann ich mir leisten?
Das sind doch sehr wichtige Informationen, wenn ihr noch bedeutend Eigenkapital einbringen könnt. Das beeinflusst die Konditionen durchaus und damit auch die mögliche Gesamtsumme.

Risikoärmer ist auf jeden Fall die Variante, wenn ihr die Wohnungen verkauft. Mehr Eigenkapital, kein Risiko (Mietausfall, Renovierung). Ist bei dem Wert die aktuelle Verschuldung schon abgezogen? Ansonsten bleibt allerdings nicht viel übrig.

Ansonsten trägt sich die eine Wohnung leidlich selbst, die andere (jetzt eure) könnte vielleicht Netto ein bisschen was beitragen, aber so richtig drauf setzen kann man auch nicht, das ist immer nice to have...
 
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