Bestandsimmobilie - erheblicher Renovierungsaufwand

[Greenhorn1948]

Hallo wertes Forum,

wir (beabsichtigen eine bestehende Doppelhaushälfte (157qm Wohnfläche, 260qm Grundstück) zu erwerben.
Kaufpreis: 300.000 EUR
+ 6,5% Grunderwerbsteuer = 19.500 EUR
+ Notar/Grundbuch = 6.000 EUR
+ Maklerprovision = 10.710 EUR

Das Haus hat Baujahr 2005. Leider ist der Zustand dennoch als katastrophal zu bezeichnen, was den Innen"ausbau"/-zustand betrifft, sodass sich die geplanten Renovierungsmaßnahmen auf einen Betrag in Höhe von 95.000 EUR summieren.

Als Eigenkapital stehen 106.000 EUR zur Verfügung, wobei 6.000 EUR anderweitig verwendet werden sollen in den nächsten Monaten.
10.000 EUR hatte ich angedacht als Reserve zu belassen.
10.000 EUR für Mobiliar zurückhalten.
Wären somit noch 80.000 EUR einzubringen.

Weitere 30.000 EUR / 40.000 EUR könnten wir über eine Verwandte einbringen und dies wiederum monatlich zurückzahlen.
Summiert verfügbar wären: 146.000 EUR Eigenkapital
-> hier ist für mich die Frage, ob es sinnvoll und "ok" ist, dies in die Finanzierung einzubringen oder eher für die Renovierungen einzusetzen.

Die hohen Renovierungskosten sind Schätzungen eines verwandten Architekten und Decken sich (bei den überlappenden Kosten) mit Renovierungsmaßnahmen, die wir in der Vergangenheit bei einer Wohnung durchführen ließen.
Jedoch ist natürlich nicht auszuschließen, dass der tatsächliche Aufwand am Ende möglicherweise geringer ausfällt (Bspw. Carport anstatt Garage, etc.).

Einige der Renovierungs-/Umbaumaßnahmen würden wir gemeinsam mit Freunden (viele Handwerker) durchführen. Abrissarbeiten Großteils selbst durchzuführen.
Sprich: keine Rechnung für diese Posten.

Wir haben über Finanzberater nun jeweils Angebote der Ing-Diba vorliegen.
Hierbei wird vorgeschlagen die 30.000 EUR bzw. 40.000 EUR der Verwandten komplett einzubringen.
Bzw. aufgrund Unterscheidung von "wertsteigernden"/"werterhaltenden" Maßnahmen würde jeweils Eigenkapital aufgebraucht, da Werterhalt nicht angesetzt werden könnte (wobei bei dem Zustand in meinen Augen eigentlich alles -bspw. auch neue Bodenbeläge- Wertsteigerung bedeuten)..

Zu uns:
Er: Festanstellung unbefristet seit 2008 mit Fixum 3.500 EUR mtl. + Boni jährlichenich 15.000 EUR.
Sie: Festanstellung (jedoch Mutterzeit), unbefristet seit 2005. Aktuell ca. 700 EUR mtl.
2 Kinder: 380 EUR mtl.
Aktuelle Miete: 550 EUR mtl.
Wunschrate: 1.000 EUR (+ ggf. 150 EUR an Verwandte bei Nutzung des Geldes)

Ing-Diba:
lt. Finanzberater "Kosten für Umbau/Modernisierung": 43.800 EUR
Rest aus Eigenkapital zu zahlen

Sollzinsbindung: 15 Jahre
Sollzins: 1,95%
Tilgung: 2,50%
Rate mtl.: 1082 EUR (+ 150 EUR Familie)
inkl. jährlichen. Sondertilgungsmöglichkeit und Tilgungssatzanpassungsmöglichkeiten.

In dem langen Text (sorry!) verbergen sich doch einige Fragezeichen
- Was denkt ihr generell über die Rate und die Zurückhaltung von 10´EUR Rücklage + 10´EUR Mobiliar?
- Was denkt ihr über die etwaige Einbringung der familiären EUR?
- Gerade wegen der hohen Renovierungskosten weiß ich nicht, wie wir am besten das Eigenkapital einsetzen. Insbesondere da für einige Arbeiten, die wir durchführen bzw. mit Freuden gemeinsam erledigen keine Rechnungen an die Banken möglich wären?
Hierzu las ich nun, dass Ing-Diba erst nach Einreichen der Rechnungen jeweils das Geld freigibt..
Habt ihr sonstige Anregungen bzw. Verbesserungen, die ich übersehe?

DAAAAAANKE und viele Grüße!

 

[ypg]

Ein Haus aus 2005 und katastrophale Zustände?
Was betrifft es denn? Wasserschaden? Vandalismus? Das müsste sich dann ja im Kaufpreis widerspiegeln.


Gruß, Yvonne

 

[Greenhorn1948]

Es ist einfach quasi alles innen kaputt-"gewohnt" - sämtliche Böden, Wände, Treppen, Türen, Bäder,.... schlicht kaputt.
Laut Architekt stimmt aber außen alles und die Substanz ebenfalls.
Leider ist der Preis schon dadurch entsprechend gedrückt auf die 300´. Ist der Markt aktuell hier..

 

[HilfeHilfe]

das mit dem Eigenkapital einbringen immer so eine Sache. Die Bank wird sicherlich bis zu 50 % Wertsteigernd in die Konditionsfindung einfließen lassen. Sprich Nebenkosten + 50 % Renovierung im Eigenkapital zu erbringen. Das danach sinnvoll ist an Eigenkapital einzubringen um a- bessere Kondition zu erhalten b-die Flexibilität bei Renovierung zu erhalten

Die Bank wird auch sicherlich Rechnungen sehen wollen, wenn viel in Eigenleistung erbracht wird kommen da nur Materialkosten zum tragen. Das würde ich mal erfragen.

 

[11ant]

Es ist einfach quasi alles innen kaputt-"gewohnt" - sämtliche Böden, Wände, Treppen, Türen, Bäder,.... schlicht kaputt.
Laut Architekt stimmt aber außen alles und die Substanz ebenfalls.

Was da an Substanz noch stimmen soll, vollziehe ich nicht nach. Bei "Doppelhaushälfte" liegt ja nahe, daß der Nachbar mit demselben Unternehmer gebaut hat (?) - läßt sein Hauszustand glaubhaft erscheinen, daß da jemand lediglich nicht pfleglich mit dem Haus umgegangen ist ?

Da würde ich vorsichtshalber mal die Proberechnung machen, wie gut die Finanzierung bei 30% Überschreitung der angenommenen Kosten noch "hält".

So ein Zustand kann ja verschiedene Ursachen haben: Mängel, Verfall, Abnutzung oder Zerstörung. Erhöhte Abnutzung ist eine unausweichliche Folge zu billiger Materialien (z.B. Fliesen der falschen Abriebklasse). Je nach Ursache kann das Ausmaß der "Überraschungen" während der Sanierung noch heftiger ausfallen als die besagte Reserve.

 

[Greenhorn1948]

Was da an Substanz noch stimmen soll, vollziehe ich nicht nach. Bei "Doppelhaushälfte" liegt ja nahe, daß der Nachbar mit demselben Unternehmer gebaut hat (?) - läßt sein Hauszustand glaubhaft erscheinen, daß da jemand lediglich nicht pfleglich mit dem Haus umgegangen ist ?

Da würde ich vorsichtshalber mal die Proberechnung machen, wie die Finanzierung bei 30% Überschreitung der angenommenen Kosten noch "hält".

So ein zustand kann ja verschiedene Ursachen haben: Mängel, Verfall, Abnutzung oder Zerstörung. Erhöhte Abnutzung ist eine unausweichliche Folge zu billiger Materialien (z.B. Fliesen der falschen Abriebklasse). Je nach Ursache kann das Ausmaß der "Überraschungen" während der Sanierung noch heftiger ausfallen als die besagte Reserve.

Das Haus wurde seinerzeit als "Ausbauhaus" vom Bauträger übergeben.
O-Ton des Architekten: Bis dahin alles gut. Danach wurde nur Mist angerichtet /versucht einzubauen(Gästebad, etc.).
Im Innenraum- Böden beispielsweise- einfach kaputt"gewohnt", Türen/Türzargen, etc. wurden einfach unvorstellbar unpfleglich behandelt, sodass dies alles erneuert werden muss.
Von außen sehen beide Häuser (bis auf abgefallene Markise) gut aus.