Plan d'étage : Nouvelle construction sur le sous-sol existant d'un bungalow, 1,5 étage

J’ai également parlé avec un représentant aimable de Streif Haus Haus. Par le passé, des rénovations/extensions ont été réalisées en collaboration avec Renopan, désormais il semble qu’il y ait une nouvelle dénomination (en partie interne), dont il ne connaissait pas le nom. Nos plans des années 80 ne sont plus chez Streif Haus Haus, mais ce genre de demandes comme la mienne est fréquent et ils s’y connaissent. Ils ont maintenant les documents et nous contacteront bientôt. Il était fondamentalement ouvert à ta proposition de division (gros œuvre : Streif Haus Haus, finitions : régional).

Cela me fait plaisir, cela sonne bien ainsi. Concernant les plans, je ne comprends pas les constructeurs de maisons : les concepteurs à la retraite sont généralement ravis quand quelqu’un leur demande encore comment les choses étaient conçues à l’époque. Mieux vaut une hache dans la maison que d’appeler le charpentier, et le concepteur retraité s’épargne la recherche de poutres ;-)

Je voulais déjà t’envoyer un message privé à ce sujet, mais apparemment je n’ai pas encore posté assez de messages pour pouvoir le faire. À partir de combien est-ce débloqué ?

C’est le secret le mieux gardé de tous, on suppose : à partir de 200 messages. Mais j’ai sur gmx de le même nom que sur le forum.

Il ne s'agissait pas du statut social, mais parce que l'auteur du post a deux constructeurs de maisons très opposés dans sa sélection. Un peu comme Dacia et Porsche.

Il s'agit d'un nouveau Dacia contre une Porsche de 15 ans (à 30 ans ce serait déjà une pièce de collection). C'est déjà une question de type, l'un veut la "perfection", l'autre le "GPS moderne".

Si je regarde le terrain, et que la décision est une construction neuve, je réfléchirais toutefois à exclure la cave de l'examen. Le côté est semble offrir une vue, au moins sur la verdure et qui ne peut pas être construite. Il est donc logique, comme pour les nouvelles constructions au nord, de planifier là la partie habitable, donc la terrasse et le jardin.

Y a-t-il déjà des bâtiments de 2 étages dans le quartier ?

Montre-nous quelques photos de la maison.

Ci-joint des photos du bâtiment existant.
Dans le voisinage immédiat, il y a un mélange varié de différents types de maisons (2 étages avec toit en croupe, 2 étages avec toit plat, 1,5 étage avec toit à pignon et lucarnes).

Quand je regarde le terrain, et que la décision est une nouvelle construction, je réfléchirais en effet à exclure la cave de la considération. Le côté est semble offrir une vue, au moins sur de la verdure et insurbordable. Il est donc logique, comme pour les nouvelles constructions au nord, de planifier le côté habitable, donc terrasse et jardin, de ce côté.

Exact, le côté est n’est pas construit et offre une belle vue. C’est pourquoi nous orienterions également le salon de ce côté. Au moins la cave, nous souhaitons la conserver même en cas de nouvelle construction.

Sur l’état actuel : nouvelle construction vs rénovation :

[*]Retour de la menuiserie locale après inspection : La stabilité des murs extérieurs et de la dalle entre RDC et combles semble critique pour un surélévation. Les montants en bois de 12 cm (extérieur), respectivement 9 cm (intérieur), sont probablement trop justes pour les charges supplémentaires prévues. Les poutres de plafond de 6 cm de largeur sont aussi probablement trop étroites. La maison préfabriquée a été dimensionnée statiquement tout juste pour fonctionner comme un bungalow.
[*]Un technicien du bâtiment a confirmé cela lors d’une autre inspection.
[*]Pour la maison Streif Haus, j’attends toujours un retour pour savoir s’ils peuvent faire des miracles.

Ci-joint des extraits du calcul statique original de la maison Streif Haus, où l’ossature murale est bien représentée. Sur l’image des combles, on peut deviner la taille des montants en bois. Les chevrons à gauche correspondent en largeur essentiellement aux poutres de plafond des combles. À droite sur l’image, on voit les poutres de mur extérieur de 12 cm.

La maison était-elle aussi bon marché ?

C’était en effet : un don/avance sur héritage au sein de la famille.
Nous semblons être la « mauvaise » famille pour le bien, car nos besoins en espace sont simplement plus grands et nous voulons donc surélever. Un foyer à 2 familles pourrait probablement rénover et utiliser la surface au sol existante plus facilement (et de manière moins invasive).

La tendance revient donc plus vers une (demi-) démolition jusqu’au niveau supérieur de la cave et une reconstruction en 1,5 étage. Un conseiller en énergie local m’a néanmoins conseillé de déclarer le tout au moins dans la demande de permis de construire comme une rénovation, ce qui devrait être possible selon lui.

Ci-joint des photos du bâtiment existant.
Dans le voisinage immédiat, il y a un mélange varié de types de maisons différentes (deux étages avec toit en croupe, deux étages avec toit plat, un étage et demi avec toit à deux pans et lucarnes).

Exact, le côté est est libre et offre une belle vue. C’est pourquoi nous voulons également orienter le salon de ce côté. Mais au moins le sous-sol voulons-nous conserver même en cas de nouvelle construction.

Sur l’état actuel Nouvelle construction vs rénovation :

[*]Retour de la charpenterie locale après visite : la statique des murs extérieurs et de la dalle entre le rez-de-chaussée et les combles est probablement critique pour une surélévation. Les montants en bois intégrés de 12 cm (extérieur) ou de 9 cm (intérieur) sont probablement trop maigres pour les charges supplémentaires attendues. Les poutres du plafond, larges de 6 cm, sont sans doute trop étroites aussi. La maison préfabriquée a été calculée statiquement juste ce qu’il faut pour fonctionner comme un bungalow.
[*]Un technicien du bâtiment a confirmé cela lors d’une autre visite.
[*]J’attends toujours un retour de Streif Haus pour savoir s’ils peuvent faire des miracles.

Ci-joint des extraits du calcul statique original de Streif Haus, où la structure des murs est bien représentée. Sur l’image du grenier, on peut deviner les dimensions des montants en bois. Les chevrons à gauche correspondent en largeur essentiellement aux poutres du plafond du grenier. À droite de l’image on voit les poutres de mur extérieur de 12 cm.

C’est bien cela : un don/une avance sur héritage au sein de la famille.
Nous semblons être la "mauvaise" famille pour ce bien, car notre besoin en espace est simplement plus grand et c’est pourquoi nous voulons surélever. Un foyer à deux parties pourrait sans doute rénover et utiliser la surface existante plus facilement (et de manière moins invasive).

La tendance va donc de nouveau plutôt vers une (démolition partielle) jusqu’au plafond du sous-sol et une reconstruction en un étage et demi. Un conseiller énergétique local m’a cependant conseillé de déclarer le tout au minimum comme une rénovation dans la demande de permis de construire, ce qui devrait être possible selon lui.

Alors espérons que le conseiller énergétique soit par ailleurs compétent dans son domaine, car une démolition jusqu’au sous-sol ne sera pas acceptée comme une rénovation par un service d’urbanisme.

La tendance va donc de nouveau davantage vers une (partielle) démolition jusqu’au niveau supérieur du sous-sol et une reconstruction en 1,5 étages.

Chez moi aussi, après des éclaircissements plus détaillés. Cependant, je laisserais la dalle du sous-sol en place et ne procéderais à une "démolition" que pour les murs au-dessus, c’est-à-dire démonter toute la maison, en ce qui concerne la charpente comme un démontage en vue de la préservation du matériau. Je prends conscience d’une lacune de connaissances : mon carnet d’adresses ne contient pas encore d’entreprises qui démonteraient des maisons "prêtes à l’emploi". Si quelqu’un en connaît, merci de se manifester !

Je crois avoir déjà dit que je serais heureux d’accompagner ce projet en tant que conseiller, ce qui n’est pas tout à fait trivial. Je construirais bien plus nettement en fonction du contour sur le sous-sol que dans la forme esquissée dans le message initial. Et probablement un "un et demi étage", peut-être même en construction mixte.

Un conseiller local en énergie m’a toutefois conseillé de déclarer l’ensemble au moins dans la demande de permis de construire comme une rénovation, ce qui, selon lui, devrait être fondamentalement possible.

Espérons alors que le conseiller en énergie est par ailleurs compétent dans son domaine, car aucune administration de construction n’approuvera une démolition jusqu’au sous-sol en tant que rénovation.

Il y a de nouveau des nouveautés à rapporter ici :
Comme déjà écrit, nous allons construire un nouveau bâtiment de 1,5 étages sur la cave existante.
Après avoir initialement planifié avec une entreprise de maisons préfabriquées (message #1), nous sommes maintenant avec un architecte indépendant qui, après une conversation et une visite sur place, nous a fourni la première esquisse du plan.
Tendanciellement, le plan va dans la bonne direction pour nous, mais le diable est encore dans les détails.
Pour faciliter l’évaluation, je remplis une nouvelle fois la fiche technique (modifications par rapport à la fiche technique du message #1 en bleu).
J’ai aussi à nouveau des questions concrètes (mis en évidence en violet), mais je suis en principe ouvert à tous les retours !
Merci d’avance.

Plan d’aménagement/Restrictions
Taille du terrain : 615m²
Pente : Nord/Sud : <0,5m sur 18m, Ouest-Est : env. 2m sur 33m (voir profil en hauteur dans le message #1)
Indice d’occupation des sols : Pas de plan d’aménagement (§34 code de la construction). Dans le voisinage immédiat, il y a parfois des terrains très généreusement bâtis. Nous ne voulons pas modifier la surface au sol du bâtiment existant, mais ajouter un double garage (jusqu’à présent non présent).
Coefficient d’emprise au sol : Pas de plan d’aménagement (§34 code de la construction)
Fenêtre de construction, ligne et limite de construction : Pas de plan d’aménagement (§34 code de la construction). Limites du terrain et immeuble existant voir vue aérienne dans le message #1
Bâtiment en bordure : Le garage du voisin du sud est directement adjacent (9m). C’est là que nous aimerions positionner notre garage
Nombre de places de parking : aucune, double garage prévu
Nombre d’étages : 1,5 étage
Type de toiture : Toit à deux pans
Style architectural : Maison individuelle moderne
Orientation : voir vue aérienne dans le message #1, entrée : nord
Hauteurs/limites maximales : Pas de plan d’aménagement
Le géomètre a récemment mesuré l’immeuble existant ainsi que les voisins directs :
- Immeuble existant (bungalow avec toit à deux pans) : hauteur du faîtage : 6,6m, hauteur de l’égout : 4,1m
- Voisin du sud (2 étages complets + toit en croupe) : hauteur du faîtage : 11,9m, hauteur de l’égout : 7,8m
- Voisin du nord (2 étages complets + toit en appentis) : hauteur du faîtage : 6,8m, hauteur de l’égout : 5,4m
Maison prévue (cave dépasse env. 70cm du sol) : hauteur de l’égout : env. 7m, hauteur du faîtage : 9,20m. (Tous les reculs de limites sont respectés)
Je ne suis pas sûr de la bonne intégration de notre maison dans la rue (selon §34 code de la construction). Peut-on supposer que le service d’urbanisme n’aura pas d’objections puisque le voisin du sud construit encore plus haut ? L’architecte est au moins tranquille à ce sujet jusqu’à présent.
Voisinage direct : Voisin du nord : 2 étages avec toit plat. Au sud : 2 étages avec toit en croupe, à l’ouest : 2,5 étages avec toit à deux pans

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, type de toiture, type de bâtiment : Nous voulons transformer le bungalow existant en une maison individuelle classique de 1,5 étages avec toit à deux pans et un chien-assis en appentis vers le sud.
Cave, étages : Cave utilitaire (existante, cave en béton), rez-de-chaussée (habitation), étage (chambres), combles.
Nombre de personnes, âge : Nous sommes une famille de 4 personnes (âges : 32, 30, 2, 0), un autre enfant est prévu.
Besoins en pièces au RDC et à l’étage :
Rez-de-chaussée : salon, cuisine (avec cellier/buanderie), pièce pour bureau à domicile ou chambre d’amis, WC invités avec douche, vestiaire
Étage : chambre parents, 3 chambres d’enfants, salle de bain
Bureau : utilisation familiale ou bureau à domicile : bureau à domicile (à 100 % pour moi)
Nombre d’invités pour dormir par an : peu nombreux, <5 personnes/nuit
Architecture ouverte ou fermée : plutôt fermée. Une possibilité de séparation entre salle à manger et salon serait souhaitable (par exemple avec une cloison coulissante ou pliable).
Construction conservatrice ou moderne : Moderne
Cuisine ouverte, ilot central : Ilot central non obligatoire. Cuisine partiellement ouverte : possibilité de séparation du salon souhaitée. Actuellement prévue avec ilot central.
Nombre de places à manger : 5-8
Cheminée : uniquement si le budget le permet, non obligatoire. Actuellement prévue.
Mur pour musique/stéréo : Non
Balcon, terrasse sur toit : Balcon au dernier étage orienté sud souhaité, au cas où cela deviendrait plus tard une unité indépendante.
Garage, carport : double garage
Jardin utile, serre : Non
Autres souhaits/particularités/déroulement de la journée, éventuellement raisons pourquoi ceci ou cela ne doit pas être : La salle technique doit être logée dans la cave existante (par exemple dans la pièce actuelle de la chaudière à mazout). Il est important pour nous d’avoir un concept de circulation raisonnable : porte d’entrée/escalier étage/escalier cave. Idéalement des trajets courts entre garage et logement, ainsi qu’une bonne accessibilité aux pièces à l’intérieur du logement.

Le défi/particularité dans notre plan est la cave existante imposée. Les contours extérieurs sont fixes. La position de l’escalier de la cave est fixe (il ne faut pas ouvrir un autre trou d’escalier à un autre endroit).
Après consultation avec le conseiller énergétique, la cave est exclue de l’enveloppe thermique du nouveau bâtiment. Par conséquent, l’entrée de la cave au RDC (porte et cage d’escalier environnante) doit être isolée de manière suffisamment épaisse. De plus, nous préparons la maison pour 2 unités d’habitation (possibilité de séparation ultérieure du RDC et de l’étage supérieur). C’est pourquoi les connexions de cuisine en haut et une entrée séparée (au bout de l’escalier vers l’étage) doivent être préparées. Ainsi, la position de la porte d’entrée et de l’escalier vers l’étage est également fixe. L’objectif est une maison aussi économe en énergie que possible. Selon notre conseiller énergétique, un « KfW40 est possible, KfW55 sûr ». Est-ce réaliste ? Y a-t-il ici dans le forum des expériences dans le domaine « construction neuve KfW40/55 sur cave existante non isolée » ?

Esquisse de la maison
Planificateur : Première esquisse CAD d’un architecte après un travail commun de plusieurs heures avec croquis
Points positifs ? Pourquoi ? :

[*]Toutes les pièces souhaitées sont prévues
[*]Vestiaire relativement spacieux grâce à la « dalle en porte-à-faux » (agrandissement de l’entrée par extension coulée sur la dalle de cave)
[*]Séparation possible des unités d’habitation étage supérieur et RDC
[*]Nous aimons globalement le rez-de-chaussée, notamment la belle cuisine orientée sud-est avec une belle vue
[*]Machine à laver intégrée dans la salle de bains à l’étage (moins de transport de linge)

Points négatifs ? Pourquoi ? :

[*]Hauteur du mur de refend de 0,65m (hauteur libre) est trop faible : ainsi, nous perdons 2m² dans la salle de bains et dans la chambre d’enfant, le lit ne peut pas être placé contre le mur. Le mur de refend est sans doute aussi si bas pour que le rivelet des fenêtres du chien-assis reste dans une hauteur acceptable. Il devrait, à mon sens, y avoir des mesures pour faire descendre plus bas les fenêtres du chien-assis (par exemple par habillage en tôle).
[*]Le comble est, à cause du petit mur de refend et de la hauteur généreuse de la pièce à l’étage (ce qui pourrait être moindre) avec 1,70m très petit. En particulier l’escalier escamotable (au lieu de l’escalier coulissant, en soi une bonne idée) ne fait pas sens ainsi, car la sortie au « loin du faîtage » ne peut se faire que penché.
[*]Le balcon (souhait des maîtres d’ouvrage, pas faute de l’architecte) nous vole peut-être trop de surface dans les chambres d’enfants, et pourrait détériorer notre bilan énergétique
[*]Le toit du chien-assis en appentis est très plat avec 22°, nous espérions plutôt 30° (esthétique et meilleure adaptation au photovoltaïque), la jonction du chien-assis avec la panne faîtière devrait être modifiée. Il y a actuellement beaucoup de surface de façade entre la fenêtre du chien-assis et la gouttière du toit.
[*]Retraits des murs pour les douches au RDC et à l’étage : une bonne idée en principe, mais au RDC, le retrait de 30cm est trop faible pour meubler correctement le bureau attenant. À l’étage, le retrait est trop grand, une douche fermée d’env. 1,1x1,1m serait suffisante.
[*]Vestiaire (souhait des maîtres d’ouvrage) encore mal intégré dans la chambre à coucher. Il faudra peut-être revenir à une armoire classique tournée vers le lit.
[*]Préparation des connexions de cuisine dans chambre 2 au lieu de chambre 1 (cuisine de l’unité à l’étage prévue plus tard dans chambre 2).
[*]Escalier RDC-étage / hall RDC : la première marche dépasse comme un obstacle devant la pièce de la porte d’entrée. Il faudrait peut-être prolonger la dalle de cave coulée de 1,5m vers l’ouest (une fenêtre de cave doit de toute façon être murée), ainsi l’escalier pourrait avancer plus vers le nord.
[*]Terrasse : une seule terrasse nous suffirait, mais plus grande. Nous préférons la terrasse n°1 orientée hors rue et supprimerions la terrasse n°2 avec les portes vers la maison.
[*]3 fenêtres de toit côté nord dans la salle de bains, hall d’escalier et chambre d’enfant 1 pourraient améliorer la luminosité, éventuellement avec un lanterneau au-dessus de la porte du palier étage.
[*]Fenêtres à hauteur du sol (au lieu de normales) dans salle à manger et salle de bains ne sont pas nécessaires, nous apprécions l’intimité et attendons une luminosité suffisante en combinaison avec la fenêtre du chien-assis (salle à manger) ou une fenêtre de toit supplémentaire (salle de bains).
[*]La décision concernant le procédé constructif (bois ou massif) n’est pas prise, mais une tendance au massif est présente. Le plan s’appuie donc sur des blocs en béton cellulaire de 42,5cm pour les murs extérieurs. Ceux-ci dépassent la contour de la dalle de cave de 4cm tout autour. Selon l’expert local en construction massive, les blocs peuvent probablement dépasser statiquement de 12cm au-dessus de la cave. Cela pourrait donner plus d’espace au plan et faciliter la transition vers une isolation extérieure ultérieure de la cave.
[*]Pas encore de concept pour la séparation entre séjour et salle à manger au RDC

Estimation du prix selon l’architecte/planner : n’est pas encore faite. Postes encore coûteux : photovoltaïque, pompe à chaleur eau/eau, ventilation mécanique contrôlée centrale. Nous planifions actuellement sans retenue avec tous les souhaits exprimés, la réduction viendra ensuite (probablement)
Budget personnel pour la maison, y compris équipement : 700 000 € (estimation grossière : démolition hormis dalle basse cave : 30 000 €, maison : 530 000 €, coûts annexes y compris statique cave : 50 000 €, double garage : 30 000 €, cuisine/meubles : 40 000 €, aménagement extérieur : 20 000 €)
Technique de chauffage préférée : Pompe à chaleur avec chauffage au sol. Si possible dans le budget : pompe à chaleur géothermique avec forage profond.

Si vous devez renoncer, à quels détails/extras
-pouvez-vous renoncer : À contrecoeur, mais par ordre décroissant : cheminée, balcon, combles aménagé avec escalier fixe, cellier/buanderie
-ne pouvez-vous pas renoncer : Bureau pour télétravail

Pourquoi le plan est-il devenu ce qu’il est maintenant ?
Travail commun aux nombreux heures avec l’architecte avec crayons et papier calque. Avant cela, appels téléphoniques et visite sur place (y compris conseiller énergétique).