Plano de planta: Nueva construcción sobre sótano existente de bungalow, de 1.5 pisos

También hablé con un representante amable de Streif Haus Haus. En el pasado, las renovaciones/ampliaciones se realizaban en colaboración con Renopan, pero ahora aparentemente hay una nueva empresa (en parte interna), cuyo nombre él no conocía. Nuestros planos de los años 80 ya no están en Streif Haus Haus, pero hay muchas solicitudes como la mía y ellos están familiarizados con ello. Ahora tienen los documentos y se comunicarán con nosotros pronto. En principio, él estaba abierto a tu propuesta de una división (obra bruta: Streif Haus Haus, acabados: regional).

Me alegra, eso suena bien. En cuanto a los planos, no entiendo a los fabricantes de casas: los diseñadores jubilados suelen estar muy felices cuando alguien les pregunta otra vez cómo se construía aquello en su momento. Un hacha en casa ahorra al carpintero, y al diseñador jubilado el buscador de vigas ;-)

Ya quería enviarte un mensaje privado al respecto, pero parece que aún no he escrito suficientes publicaciones para poder hacerlo. ¿Cuándo se activa eso?

Ese es el secreto mejor guardado de todos, se sospecha: a partir de 200 publicaciones. Pero yo tengo en gmx de el mismo nombre que en el foro.

No se trataba del estatus social, sino de que el TE tiene dos fabricantes de casas muy opuestos para elegir. Más o menos como Dacia y Porsche.

Se trata de un Dacia nuevo contra un Porsche de 15 años (a los 30 ya sería una pieza de colección). Es una cuestión de tipo, uno quiere la "perfección", el otro el "navegador moderno".

Si miro el terreno y la decisión es construir nuevo, sí consideraría eliminar el sótano de la evaluación. El lado este parece tener vistas, al menos hacia zonas verdes y sin posibilidad de construcción. Por eso tiene sentido, como en las construcciones nuevas en el norte, planear en ese lado la zona habitable, es decir, la terraza y el jardín.

¿Ya hay casas de 2 plantas en el vecindario?

Muéstranos algunas fotos de la casa.

Adjunto fotos del edificio existente.
En el vecindario inmediato hay una mezcla variada de diferentes tipos de casas (de 2 plantas con techo a cuatro aguas, de 2 plantas con techo plano, de 1,5 plantas con techo a dos aguas y buhardillas).

Si veo el terreno así y la decisión es construir nuevo, definitivamente consideraría eliminar el sótano de la evaluación. El lado este parece tener vista, al menos al verde y sin posibilidad de ser cerrado. Tiene sentido, como en las nuevas construcciones en el norte, planear hacia allá la zona de estar, es decir, la terraza y el jardín.

Exacto, el lado este está sin construir y ofrece una hermosa vista. Por eso también orientaríamos hacia allí la sala de estar. Pero al menos el sótano queremos mantenerlo también en caso de una nueva construcción.

Sobre el estado actual, nueva construcción vs. renovación:

[*]Comentario de la carpintería local tras la inspección: la estática de los muros exteriores y del techo entre planta baja y ático probablemente sea crítica para un aumento de planta. Los montantes de madera instalados de 12 cm (exterior) y 9 cm (interior) probablemente son insuficientes para las cargas adicionales esperadas. Las vigas del techo con 6 cm de ancho también son demasiado estrechas. La casa prefabricada fue diseñada estáticamente justo para funcionar como bungalow.
[*]Un técnico en construcción confirmó esto en una inspección posterior.
[*]De la casa Streif Haus todavía espero la respuesta sobre si pueden hacer algo especial.

Adjunto extractos del cálculo original de estática de Streif Haus, donde se representa bien la estructura del muro. En la imagen del ático se pueden intuir los tamaños de los montantes de madera. Las vigas a la izquierda corresponden básicamente al ancho de las vigas del techo del ático. A la derecha se ven los montantes de muro exterior de 12 cm.

¿La casa fue tan barata?

Así fue en verdad: donación/herencia anticipada dentro de la familia.
Parece que somos la "familia equivocada" para el objeto, ya que necesitamos más espacio y por eso queremos aumentar la planta. Un hogar con dos unidades probablemente podría renovar y utilizar la superficie existente con menos problemas (y de forma menos invasiva).

La tendencia vuelve a ser más fuerte hacia una (parcial) demolición excepto la parte superior del sótano y una nueva construcción como casa de 1,5 plantas. Sin embargo, un asesor energético local me aconsejó declarar todo al menos como renovación en la solicitud de construcción, lo cual, en su opinión, debería ser posible en principio.

Adjunto fotos del edificio existente.
En la vecindad directa hay una mezcla variada de diferentes tipos de casas (de 2 pisos con techo a cuatro aguas, de 2 pisos con techo plano, de 1,5 pisos con techo a dos aguas y buhardillas).

Exacto, el lado este está sin construir y ofrece una hermosa vista. Por eso también orientaríamos la sala de estar hacia allí. Al menos el sótano queremos conservarlo incluso en caso de una nueva construcción.

Sobre el estado actual Nueva construcción vs. rehabilitación:

[*]Retroalimentación del carpintero local tras la inspección: La estática de las paredes exteriores y del techo entre la planta baja y el ático probablemente sea crítica para una ampliación. Los montantes de madera instalados de 12 cm (exterior) y 9 cm (interior) probablemente sean demasiado justos para las cargas adicionales esperadas. Las vigas del techo con 6 cm de ancho también parecen demasiado estrechas. La casa prefabricada fue diseñada estáticamente justo para funcionar como bungalow.
[*]Un técnico en construcción confirmó esto en otra inspección.
[*]Sigo esperando la respuesta de Streif Haus para saber si pueden hacer algún milagro.

Adjunto extractos del cálculo estático original de Streif Haus, donde se muestra bien la estructura de la pared. En la imagen del ático se pueden intuir los tamaños de los montantes de madera. Las vigas a la izquierda corresponden en su ancho esencialmente a las vigas del techo del ático. A la derecha de la imagen se ven las vigas de pared exterior de 12 cm.

Eso fue en verdad: una donación/herencia adelantada dentro de la familia.
Parece que somos la "familia equivocada" para el objeto, ya que nuestro espacio necesario es simplemente mayor y por eso queremos ampliar. Un hogar de 2 unidades podría probablemente renovar y utilizar la superficie existente con menos problemas (y de manera mínimamente invasiva).

La tendencia vuelve a ir más hacia la demolición (parcial) hasta la parte superior del sótano y la nueva construcción como casa de 1,5 plantas. Sin embargo, un asesor energético local me ha aconsejado declarar todo al menos en la solicitud de construcción como rehabilitación, lo que según él debería ser posible en principio.

Entonces esperamos que el asesor energético esté bien informado en su área, porque una demolición hasta el sótano no es aprobada como rehabilitación por ningún departamento de construcción.

La tendencia vuelve a ir más hacia la demolición (parcial) hasta la cota superior del sótano y la nueva construcción como edificio de 1,5 plantas.

Conmigo también, después de una aclaración más detallada. Sin embargo, dejaría el techo del sótano y solo haría una "demolición" respecto a las paredes, es decir, desmontar toda la casa, en cuanto a la estructura del techo como una retirada con la mirada puesta en la conservación del material. Me doy cuenta ahora de una laguna en mi conocimiento: mi Rolodex aún no contiene empresas que retiren casas "prefabricadas". ¡Si alguien conoce alguna, por favor que se comunique!

Creo que ya dije que me gustaría acompañar este proyecto como asesor, no es nada trivial. Sobre el sótano construiría de forma mucho más definida que en la forma esbozada en la publicación inicial. Y probablemente un "edificio de una planta y media", quizá incluso en construcción mixta.

Un asesor energético local me aconsejó sin embargo declarar todo al menos en la solicitud de construcción como una rehabilitación, lo que en su opinión debería ser posible en principio.

Entonces esperemos que el asesor energético esté bien informado en su tema, porque ninguna autoridad de construcción aprobará como rehabilitación una demolición hasta el sótano.

Hay novedades para contar aquí:
Como ya se escribió, vamos a construir un nuevo edificio de 1,5 pisos sobre el sótano existente.
Después de haber planeado inicialmente con una empresa de casas prefabricadas (contribución #1), ahora trabajamos con un arquitecto independiente, que nos ha proporcionado el primer borrador del plano después de una conversación y una visita in situ.
Tendencialmente, el diseño va en la dirección correcta para nosotros, pero el diablo está en los detalles.
Para facilitar la evaluación, vuelvo a completar el perfil (cambios respecto al perfil de la contribución #1 en azul).
También tengo preguntas concretas (resaltadas en lila) y, en general, agradezco cualquier comentario.
¡Gracias de antemano!


Plan de desarrollo/restricciones
Tamaño del terreno: 615m²
Pendiente: Norte/Sur: <0,5 m en 18 m, Oeste-Este: aprox. 2 m en 33 m (ver perfil de alturas en contribución #1)
Coeficiente de ocupación del suelo: No existe plan de desarrollo (§34 Baugesetzbuch). En el vecindario inmediato hay terrenos construidos en parte muy generosamente. No queremos cambiar la superficie construida del edificio existente, pero sí añadir un garaje doble (hasta ahora no había).
Coeficiente de edificabilidad: No existe plan de desarrollo (§34 Baugesetzbuch)
Ventanas edificatorias, línea y límite de construcción: No existe plan de desarrollo (§34 Baugesetzbuch). Límites del terreno y edificio existente según imagen aérea en contribución #1
Construcción en el límite: El garaje del vecino del sur limita directamente (9m). Queremos situar nuestro garaje junto a él.
Número de plazas de aparcamiento: ninguna, garaje doble previsto
Número de pisos: 1,5 pisos
Tipo de techo: Tejado a dos aguas
Estilo: Casa unifamiliar moderna
Orientación: ver imagen aérea en contribución #1, entrada: norte
Alturas máximas/límites: No existe plan de desarrollo
El topógrafo midió recientemente el inmueble existente y a los vecinos directos:
- Inmueble existente (bungaló con tejado a dos aguas): altura al alero: 4,1 m, altura a la cumbrera: 6,6 m
- Vecino sur (2 plantas completas + tejado a cuatro aguas): altura al alero: 7,8 m, altura a la cumbrera: 11,9 m
- Vecino norte (2 plantas completas + tejado en faldón): altura al alero: 5,4 m, altura a la cumbrera: 6,8 m
Casa planeada (sótano sobresale aprox. 70 cm del suelo): altura al alero: ~7 m, altura a la cumbrera: 9,20 m. (se cumplen todas las distancias a límites)
No estoy seguro de qué tan bien encaja nuestra casa en la calle (según §34 Baugesetzbuch). ¿Se puede asumir que la oficina de construcción no tendrá objeciones porque el vecino del sur construye aún más alto? El arquitecto, al menos, está tranquilo hasta ahora.
Vecindario directo: Vecino norte: 2 pisos con techo plano. Sur: 2 pisos con tejado a cuatro aguas, oeste: 2,5 pisos con tejado a dos aguas

Requisitos de los promotores
Estilo, tipo de techo, tipo de edificio: Queremos convertir el bungaló existente en una casa unifamiliar clásica de 1,5 pisos con tejado a dos aguas y una buhardilla a dos aguas hacia el sur.
Sótano, pisos: Sótano útil (existente, sótano de hormigón), planta baja (vivienda), planta superior (dormir), ático
Número de personas, edad: Somos una familia de 4 personas (edades: 32, 30, 2, 0), se planea otro niño
Necesidades de espacio en PB y piso superior:
Planta baja: salón, cocina (con despensa/cuarto de lavado), espacio para oficina en casa o habitación de invitados, aseo de invitados con ducha, guardarropa
Planta superior: dormitorio de padres, 3 dormitorios infantiles, baño
Oficina: Uso familiar o teletrabajo: teletrabajo (100% para mí)
Número de huéspedes por año: pocos, <5 personas/noches
Arquitectura abierta o cerrada: Más bien cerrada. Sería deseable la posibilidad de separar el comedor y el salón (p.ej. con pared corredera o plegable).
Construcción conservadora o moderna: Moderna
Cocina abierta, isla de cocina: Isla no imprescindible. Cocina parcialmente abierta: sería bueno poder separarla del salón. Actualmente planeada con isla.
Número de plazas para comedor: 5-8
Chimenea: Solo si el presupuesto lo permite, no imprescindible. Actualmente está contemplada.
Música/Pared estéreo: No
Balcón, terraza en techo: Balcón en la planta superior hacia el sur deseado, si más adelante se hace una unidad habitacional propia.
Garaje, cochera: Garaje doble
Jardín útil, invernadero: No
Otros deseos/características/rutina diaria, también razones por las que algo debe o no ser así: La sala técnica debe estar en el sótano existente (p.ej. en la sala anterior para la calefacción de gasóleo). Para nosotros es importante un concepto de rutas sensato: puerta de entrada/escalera hacia la planta superior/escalera hacia el sótano. Idealmente, caminos cortos entre garaje y vivienda, así como buena accesibilidad dentro de la vivienda.

El reto/característica especial en nuestra planificación de planta es el sótano existente fijado. Las contornos exteriores están fijos. La posición de la escalera del sótano está fija (no se quiere abrir otro hueco alternativo para las escaleras en otro lugar).
Tras consultar con el asesor energético, el sótano quedará fuera de la envolvente térmica de la casa nueva. En consecuencia, la salida del sótano en la planta baja (puerta y hueco de escalera) debe estar suficientemente aislada con paredes gruesas. Además, preparamos la casa para dos unidades habitacionales (posibilidad de separar planta baja y planta superior más adelante). Por ello, hay que preparar las conexiones de cocina y una entrada propia (al final de la escalera hacia la planta superior). Esto fija también la posición de la puerta de entrada y la escalera hacia la planta superior. El objetivo es una casa lo más eficiente energéticamente posible. Según nuestro asesor energético, "KfW40 es posible, KfW55 seguro".¿Es realista? ¿Hay experiencias en el foro con "KfW40/55 casas nuevas sobre sótanos existentes no aislados"?

Proyecto de casa
¿Quién hizo el diseño? Primer borrador CAD de un arquitecto tras horas de trabajo conjunto con bocetos
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué?:

[*]Todas las habitaciones deseadas están planificadas
[*]Zona de guardarropa relativamente amplia gracias a la "placa en voladizo" (ampliación de la entrada mediante el forjado del sótano)
[*]Separación de las unidades habitacionales de planta superior y baja posible
[*]Nos gusta básicamente la planta baja, especialmente la bonita cocina hacia el sureste con una vista excelente
[*]Lavadora integrada en el baño del piso superior (menos arrastre de ropa)

¿Qué no gusta? ¿Por qué?:

[*]El tabique a media altura de 0,65 m (altura libre) es demasiado bajo: perdemos 2 m² en el baño y en el dormitorio infantil no se puede colocar la cama contra la pared. Probablemente es tan bajo para que el antepecho de la ventana de la buhardilla quede en una altura aceptable. Según mi entendimiento, deberían haber medidas para retraer más las ventanas en el techo (p.ej., embellecimiento con chapa).
[*]El ático, debido al bajo tabique y a la gran altura del techo en planta superior (un poco menos estaría bien), queda con solo 1,70 m. La escalera ahorradora de espacio (en vez de la extraíble, que es una idea linda) no funciona así, porque la salida "lejano a la cumbrera" solo puede hacerse agachándose.
[*]El balcón (deseo de los promotores, no culpa del arquitecto) quizás ocupe demasiado espacio en las habitaciones infantiles y podría afectar el balance energético.
[*]El techo de la buhardilla a dos aguas es muy plano con 22°, esperábamos más bien 30° (estética y mejor para fotovoltaica). Hay que modificar la unión de la buhardilla con las vigas laterales. Actualmente queda mucha superficie de fachada entre la ventana y la canaleta del techo de la buhardilla.
[*]Resaltes de pared en duchas en planta baja y arriba: buena idea, pero en la planta baja el resalte es solo 30 cm, lo que dificulta colocar muebles en la oficina contigua. En planta superior el resalte es demasiado grande, ahí bastaría una ducha cerrada de ~1,1x1,1 m.
[*]Guardarropa (deseo de los promotores) aún integrado de forma subóptima en el dormitorio. Quizás volvamos a un armario clásico junto a la cama.
[*]Preparación de conexiones de cocina en habitación infantil 2 en vez de la 1 (cocina de la unidad superior planeada posteriormente en habitación infantil 2).
[*]Escalera PB-PS / recibidor PB: el primer peldaño sobresale como trampa. Quizás se podría extender el forjado del sótano 1,5 m hacia el oeste (una ventana del sótano debe cerrarse de todos modos), para desplazar la escalera hacia el norte.
[*]Terraza: nos basta una terraza pero más grande. Preferimos la terraza ajena a la calle 1 y suprimir terraza 2 con las puertas al interior.
[*]3 ventanas de techo hacia el norte en baño, escalera y habitación infantil 1 podrían mejorar la luz, quizás con claraboya sobre la puerta del piso superior.
[*]No son necesarias ventanas hasta el suelo (en vez de normales) en comedor y baño, valoramos la privacidad y esperamos suficiente luz junto con las ventanas de la buhardilla (comedor) o posible ventana de techo (baño).
[*]La decisión sobre construcción en madera o sólida aún no se ha tomado, pero hay tendencia a sólida. El plan se basa en muros exteriores de bloques de hormigón celular de 42,5 cm. Estos sobresalen 4 cm sobre el forjado del sótano. Según el experto local en obra sólida, las piedras pueden soportar hasta 12 cm sobre el sótano sin problemas. Eso podría dar más espacio al plano y facilitar la posterior aislación exterior del sótano.
[*]Aún no hay concepto para separar zona de estar y de comedor en planta baja.

Estimación de costos según arquitecto/diseñador: Pendiente. Costos adicionales caros: fotovoltaica, bomba de calor agua-agua, ventilación controlada central. Actualmente planeamos sin recortes con todos los deseos articulados, después probablemente vendrán los ajustes.
Límite personal de precio para la casa, incluyendo equipamiento: 700.000 € (aprox. demolición hasta forjado sótano: 30.000 €, casa: 530.000 €, gastos adicionales incluyendo estática sótano: 50.000 €, garaje doble: 30.000 €, cocina/muebles: 40.000 €, obra exterior: 20.000 €)
Tecnología de calefacción preferida: Bomba de calor con suelo radiante. Si es posible dentro del presupuesto: bomba de calor geotérmica con perforación profunda.

Si tuvieran que prescindir, ¿de qué detalles o ampliaciones
-podrían prescindir?: Con disgusto, pero en orden descendente: chimenea, balcón, ático transitable con escalera fija, despensa/cuarto de lavado
-¿de qué no pueden prescindir?: Oficina para teletrabajo

¿Por qué el diseño es así como está?
Trabajo conjunto de varias horas con el arquitecto con lápiz y papel de calco. Antes, llamadas telefónicas y visita in situ (incluyendo asesor energético).