Coûts de construction et financement pour appartement ou maison

1. Il y avait aussi une limite de revenu ici
2. Il y avait une limite pour les fonds propres
3. Il y avait "seulement" une réduction d'environ 15 % sur le prix du terrain

Je n’ai plus les chiffres exacts en tête, à l’époque j’avais juste comparé les prix pour les habitants locaux avec les prix des terrains sur le marché libre, et il y avait une différence de plus de 50 % dans un rayon de moins de 3 km avec une situation aussi bonne.
Il se peut donc que les terrains proposés par la ville étaient déjà bon marché et qu’il y avait "seulement" encore 15 % de réduction dessus. Bien que je me souvienne vaguement que j’avais été surpris de voir combien c’était moins cher.
À quel moment as-tu regardé ? Pour moi, ça remonte à plus de 10 ans...

Également en tant qu'indépendant avec un gros revenu + un gros crédit, voici mon avis : une indépendance est par nature TOUJOURS associée à un risque bien plus élevé qu’un contrat salarié. Un crédit de 750k est vraiment important et il faut absolument des garanties pour pouvoir faire face aux périodes de « mauvaises affaires » ou de maladie. La couverture vie et invalidité DOIT être ÉLEVÉE. Dans notre cas, pour un crédit de 500k, nous avons une « réserve d’urgence » d’environ 100k. Cette somme n’est pas touchée et doit suffire pour environ 2-3 ans en cas de perte totale de revenu.

Le crédit doit être remboursé autant que possible dans les premières années, afin d’atteindre un niveau où plus rien ne peut vraiment mal tourner. Chez nous, c’est environ 300k, si je suppose bien.

7500k net semble beaucoup… mais dans le contexte d’une indépendance, il faut absolument regarder cela de manière différenciée. Si tu étais fonctionnaire avec ce net… je dirais : fais un crédit d’1 million.

Ce que je me demande concernant la valeur de revente, qui achète une maison avec peu de prestations dans le quartier le plus cher d’Allemagne.

Très bon point ! La maison doit déjà correspondre au quartier et au terrain. Chez nous, le m² coûte « seulement » ~300 EUR… mais il y a des maisons à 500k… 700k… 800k EUROS. Nous sommes avec presque 400k probablement déjà l’exception.

Cordialement, Steffen

Bonjour Fusili,

je ne peux pas te dire si le prix de la maison est réaliste, les architectes savent mieux l’estimer, mais j’ai quand même un peu de mal à comprendre que le terrain coûte presque le double de la maison. Pour un terrain qui me coûte 600 000 €, je mettrais au moins une maison qui en coûte aussi 600 000 € – la question de savoir si je peux m’en sortir avec 350 000 € disparaîtrait alors. Il faut dire qu’avec 400 m², on touche déjà à certaines limites techniques ou sinon on construit très luxueusement – ce qui ne correspond probablement pas à l’environnement et ne pourra pas être rentabilisé à la revente.

Du point de vue d’un indépendant, je poserais d’abord une autre idée/question, car tu veux en principe investir environ 1 million d’euros pour améliorer ta situation de vie. Ma question serait alors : ne pourrait-on pas déplacer ton entreprise géographiquement pour améliorer la situation globale ? Si on peut travailler aussi bien ailleurs, mais que la maison avec le terrain à une distance raisonnable coûte seulement la moitié, il resterait 500 000 € d’investissement pour l’entreprise. C’est également possible en alternative, même s’il y a aussi de bonnes raisons de ne pas le faire : entreprise et résidence dans un même bâtiment, dans une zone mixte ou autre.

S’il n’y a pas d’alternative locale (à cause d’amis et/ou simplement parce qu’on aime vraiment le sud de M), alors tu feras probablement ça (ou pourras le faire). Pour 350 000 €, on trouve aussi une maison à M, dans d’autres régions d’Allemagne et selon le standard et la taille, ça commence bien sûr à partir de 200 000 €, mais dans ta situation je ne considérerais cela qu’avec la condition des 350 000 € – si au final ça monte à 400 000 € ou même 450 000 €, ce serait quand même « sous-équipé » par rapport à la valeur du terrain.

Dans ta région – et là, plusieurs vont sauter au plafond en lisant ça – on peut aussi planifier le financement y compris la revente au moment de la retraite de manière à ce que le remboursement complet du crédit ne soit pas l’objectif. Cela signifie simplement que la maison vaut environ 1 million, avec un crédit de 800 000 €, et qu’on la revend par exemple avec un crédit résiduel de 500 000 € après 20 ans. On encaisse 1 million, on rembourse 500 000 € à la banque, on a 500 000 € en liquide pour se réorienter.

Autrement dit : pour 500 000 €, on ne paie que les intérêts du capital à la banque, sans rembourser le crédit. Ça semble fort, mais ça a un avantage : ta charge mensuelle baisse (la durée augmente considérablement, mais ça ne te dérange pas), ce qui fait que tu peux investir encore 50 000 ou 100 000 € de plus dans la maison, donc dans la qualité de vie, tout en t’en sortant.

Réfléchis-y bien et discute-en avec les banques. Quand tu prendras ta retraite, tu auras aussi de ta société une plus-value de liquidation fiscale avantageuse (ou quelque chose du genre, je ne me souviens pas du terme exact, c’est faisable une fois dans la vie à ma connaissance, parle-en à ton conseiller fiscal) – selon ce que tu as comme valeurs, cela peut aussi être pris en compte.

Cordialement
Dirk Grafe

Dans ta région - et là, quelques personnes vont sauter en l’air en lisant ça - il est possible de planifier le financement incluant la vente à la retraite de manière à ce que le remboursement complet du crédit ne soit pas l’objectif. Cela signifie rien d’autre que de vendre la maison d’une valeur d’environ 1 million et d’un crédit de 800 000 € avec par exemple 500 000 € de reste de crédit après 20 ans. On reçoit 1 million, on paie 500 000 € à la banque, on a 500 000 € en liquide pour se réorienter.

Ou autrement dit : pour 500 000 €, on ne paie que les intérêts du capital à la banque, sans amortir. Cela semble choquant, mais cela présente un avantage : ta charge mensuelle diminue (la durée s’allonge considérablement, mais cela ne doit pas te déranger), ce qui a pour effet que tu peux encore investir 50 ou 100 000 € de plus dans la maison, donc dans la valeur résidentielle, et t’en sortir quand même.

Je ne saute pas de joie pour ça. Je trouve au contraire cette idée tout à fait séduisante. Nous non plus ne construisons pas pour y vieillir. Dans 20 ans, la baraque peut tout à fait être vendue et avec beaucoup d’argent, peut-être faire quelque chose de complètement différent (par exemple émigrer, etc.).

C’est pourquoi pour moi, ce qui compte toujours c’est : emplacement, emplacement, emplacement et bien sûr l’emplacement.

Beaucoup de contributions/pensées intéressantes.

Donc dans l'ordre :
Pour que ce soit nettement moins cher dans la région de Munich, il faut vraiment aller en "campagne", c'est-à-dire en dehors du périmètre du S-Bahn. C'est certainement une option pour certains, je connais aussi des personnes qui prennent une heure et demie à deux heures juste pour aller au travail chaque jour. Là, c'est la femme qui reste à la maison avec les enfants, parce que deux personnes ne peuvent pas faire ça. Ce n'est définitivement pas une option pour nous. Je n'ai pas besoin d'une famille si je ne la vois jamais. La proximité de Munich est pour nous synonyme de qualité de vie et, avec deux revenus, aussi indispensable.

La limite de revenu (somme des revenus/brut total) pour les projets actuels pour les résidents locaux est de max. 100 000 EUR... D’autres questions ?

Exact : emplacement, emplacement, emplacement et c’est le meilleur emplacement.

Ce que je ne comprends pas du tout : partout on lit qu’une maison coûte entre 1000 et 2000 EUR par m² selon les équipements. Avec 350 000 EUR, on serait plutôt dans la fourchette haute pour 140 m². Certes, ce ne serait pas une villa de luxe, mais cela ne détonnerait certainement pas non plus. Dans la commune, beaucoup construisent des maisons préfabriquées, parce que c’est surtout l’emplacement qui compte et non la maison de luxe. Ce ne sera ni une villa, ni une maison intelligente avec tous les gadgets, mais je pensais qu’on pouvait faire quelque chose de correct avec cet argent.

: C’est justement un objectif possible. Je n’ai pas besoin de rembourser la maison, mais peut-être de la vendre après 15 ans pour émigrer ou aller vivre en appartement. C’est pourquoi je ne serais prêt à consacrer qu’environ 2600 EUR par mois pour la mensualité, afin de ne pas avoir à renoncer aux vacances, etc.

: Nous avons déjà des assurances-vie et des assurances incapacité de travail et allons les augmenter.

Dans l’ensemble, je vois bien que nous sommes à la limite du budget et qu’avec un appartement de 4 pièces, ce serait peut-être mieux, mais il coûte aussi 700 000.

: Nous avons déjà des assurances vie et d'invalidité professionnelle et elles seront renforcées.

Dans l'ensemble, je vois déjà que nous nous situons à la limite avec cette somme et que peut-être, nous serions mieux avec un appartement de 4 pièces, mais il coûte aussi 700 000.

Avec 7500k net, le crédit à votre hauteur (en tenant également compte des fonds propres) ne pose certainement aucun problème. Le point sensible est uniquement le risque d'indépendance. Comme je l'ai dit... j'essaie de compenser cela avec une "réserve d'urgence". Dans 2 ou 3 ans, en cas de pire scénario, on aura sûrement trouvé une solution.

350k pour une maison, toutes les charges annexes incluses, c'est certainement trop peu. Avec vos revenus, vous avez sûrement déjà un certain niveau de vie. Lors de la construction d'une maison, de très nombreux coûts surviennent et on veut des choses qu'on ne connaissait même pas auparavant. Mieux vaut calculer avec 400k et ne pas oublier les choses pour le jardin, la cuisine, etc.