Utilisation du crédit vs. capitaux propres

Je vais jouer les trouble-fête maintenant. Tu achètes un appartement à des taux d’intérêt bas à une époque où ceux-ci ne sont plus d'actualité. Mais tout le monde ne s’en est pas encore rendu compte. Dans 2 à 3 ans, cela pourrait toutefois être le cas. Que feras-tu si, pendant ce temps, le marché immobilier de Stuttgart se dégonfle un peu ? Quelle perte de valeur peux-tu supporter et comment cela changerait-il ta vision actuelle de l’affaire si l’appartement valait alors 20 % de moins ? Garde également à l’esprit que les « meilleurs emplacements » seront les plus fortement touchés par une correction.

Fondamentalement, en achetant maintenant, tu vas irrémédiablement dépenser beaucoup d’argent en frais annexes d’achat. Un agent immobilier disparaît ici, il ne reste alors « que » près de 40 000 € que tu perds. Pour moi, c’est un argument fort contre un achat à court terme suivi d’une revente. L’appartement se justifie soit comme bien locatif, mais dans ce cas avec un contrôle strict de la rentabilité. Ou pas.

Je vais jouer le trouble-fête maintenant. Tu achètes un appartement à des taux d’intérêt bas à une époque où ceux-ci ne sont plus d’actualité. Mais tout le monde ne s’en est pas encore rendu compte. Dans 2-3 ans, cela pourrait très bien être le cas. Que feras-tu si, d’ici là, le marché immobilier de Stuttgart perd beaucoup de terrain ? Quelle perte de valeur peux-tu supporter et comment cela changerait-il ta perception actuelle de l’affaire si l’appartement valait alors 20 % de moins ? Sache aussi que les « meilleurs emplacements » seront les plus exposés à une correction.

Fondamentalement, en achetant maintenant, tu vas irrémédiablement perdre beaucoup d’argent en frais annexes à l’achat. Un agent immobilier serait inutile ici, donc la perte « ne serait plus que » d’environ 40 000 €. Pour moi, c’est un argument de poids contre un achat-revente rapide. L’appartement ne se justifie qu’en tant que bien locatif, mais alors avec une analyse rigoureuse de la rentabilité. Ou pas.

Je vois les choses de la même manière. Dans ce contexte, je me demanderais aussi pourquoi ton propriétaire te propose l’achat, et pourquoi justement maintenant.

donc avec un financement à 60% = 370 TEUR, on obtiendrait déjà les meilleurs taux du marché.
mais entre 60% et 80% d’amortissement, la "différence de taux" n’est plus si grande. Donc avec un financement d’environ 500 TEUR, ça devrait bien se présenter aussi.

c’est-à-dire que si tu envisages de toute façon plus tard d’acheter quelque chose de "plus grand", alors l’objectif ici serait de financer de manière "optimale", y compris "fiscalement", c’est-à-dire afin que tu aies plus tard beaucoup de capitaux propres pour le "logement occupé par le propriétaire".

car il est difficile de financer peu maintenant + ensuite, lorsqu’on déménage dans quelque chose de plus grand, de prendre un gros crédit ici, et de l’utiliser comme capitaux propres pour un autre bien. En effet, l’administration fiscale ne prendra en compte plus tard pour la location & mise en fermage que les crédits contractés maintenant lors de l’achat.

il serait encore bien :
- une fixation du taux plus longue : 20 ans ? ou même plus
- la flexibilité, c’est-à-dire un changement d’amortissement, car en tant que bailleur on souhaite avoir un flux de trésorerie positif, et les intérêts sont déductibles, donc ce serait bien de pouvoir réduire l’amortissement. (si on peut amortir plus, on peut alors investir séparément)

Je vais jouer les trouble-fête maintenant. Tu achètes un appartement à des taux d’intérêt bas dans une période où ceux-ci ne sont plus d’actualité. Mais tous ne s’en sont pas encore rendu compte. Dans 2-3 ans, cela pourrait bien être le cas. Que fais-tu si, pendant ce temps, le marché immobilier à Stuttgart dégonfle un peu ? Quelle perte de valeur peux-tu supporter et comment cela changerait-il ta vision actuelle de l’affaire si l’appartement valait alors 20 % de moins ? N’oublie pas que les « meilleurs emplacements » seront les plus soumis à une correction.

Fondamentalement, en achetant maintenant, tu vas irrévocablement détruire beaucoup d’argent avec les frais annexes d’achat. Un agent immobilier devrait être exclu ici, alors il ne te reste « plus que » environ 40 000 € que tu perds. Pour moi, c’est un argument fort contre un achat intermédiaire et une revente. L’appartement se justifie soit comme bien locatif, mais alors avec un examen strict de la rentabilité. Ou pas.

Hmm, pourquoi tout le monde s’attend-il maintenant à ce que dans 2-3 ans les prix de l’immobilier soient 20 % plus bas ?

Voici pourquoi cela ne plaide pas actuellement pour une baisse des prix :
- L’inflation, actuellement à 8,1 % sur un an (tendance à la hausse... probablement à deux chiffres d’ici la fin de l’année... est-ce que cela va se calmer l’année prochaine ? Bien sûr, passer de 10 % à 5 % d’inflation est déjà un apaisement...)
- Construire coûte plus cher que jamais... et cela ne devrait guère se détendre... (à cause du prix des matériaux de construction + des exigences légales... rien que pour respecter les normes énergétiques)
- La pénurie de logements existe toujours... avec la hausse des taux et des prix, beaucoup d’acheteurs potentiels pour l’achat et la construction ont disparu... mais ceux qui veulent s’agrandir, quelles alternatives ont-ils ? Chercher quelque chose de nouveau, et que se passe-t-il sur le marché locatif ? Très mauvais... ce qui veut dire que nous verrons aussi dans les prochaines années une forte hausse des prix, parce que :
- Le logement n’est plus rentable comme investissement (prix & taux & exigences) donc dans les prochaines années on construira encore moins, donc il y aura moins de biens à louer = la situation ne va pas se détendre.

Peut-être verrons-nous une baisse des prix dans 2-3 ans si cette année et l’année prochaine les prix augmentent encore de 10-20 %... sinon cela me semble très peu probable, surtout dans les zones urbaines denses.
Les longues durées fixes des taux (que beaucoup d’autres pays ne connaissent pas) feront qu’il y aura peu de saisies forcées dans les prochaines années... de plus, il y a encore beaucoup trop de capital sur le marché... et avant que les gens ne le fassent fondre par l’inflation, beaucoup achètent encore des biens immobiliers, même s’ils paient 10-20 ou même 30 % au-dessus de la valeur...

C’est juste mon avis ;)

il est difficile de prévoir le marché. Les loyers devraient fortement augmenter pour que le secteur immobilier soit rentable avec un taux d'intérêt de 3 %. En même temps, les exigences et les coûts pour la rénovation des biens existants et les nouvelles constructions augmentent. Par ailleurs, le facteur de risque politique en décourage beaucoup. Si l'inflation dure plus longtemps et que les loyers augmentent, alors les prix de l'immobilier devraient également augmenter. Pour ma part, j'ai aussi mis en attente notre investissement prévu dans une nouvelle construction. Je n'ai absolument aucune envie de m'infliger cela, je préfère regarder cela depuis la ligne de touche. Cependant, nous avons investi maintenant dans des modules photovoltaïques, car je ne crois pas que le prix de l'électricité descendra durablement en dessous de 30/35 centimes. Du moins pas en Allemagne.

Bien sûr, il est difficile de prévoir... mais je pense qu'il est précisément difficile de dire que les prix vont baisser.

J'ai eu beaucoup de clients qui, au début de 2020, disaient : oh, Corona, je vais attendre quelques mois parce qu'ensuite les prix vont baisser... et qu'est-ce qui s'est passé ? 2020 est probablement l'année où les prix ont augmenté massivement.

Et parce que, comme tu l'as écrit :
« En même temps, les exigences et les coûts liés à la rénovation du parc immobilier et à la construction neuve augmentent.
Par ailleurs, le facteur de risque politique en effraie beaucoup »
ce qui aura pour conséquence qu'on construira moins... bien que la demande de logements soit là... de plus, nous avons maintenant beaucoup de réfugiés d’Ukraine ici, qui resteront probablement un peu plus longtemps si la guerre continue, ce sont des facteurs qui détendent peu le marché.

La tendance sera probablement que les gens resteront plus longtemps dans de plus petits appartements, parce qu'ils ne trouveront rien de plus grand, et si c'est le cas, le prix est trop élevé...

Et peut-être qu'une famille de 3-4 personnes construira bientôt à nouveau 120-130m² au lieu de 160-180m²... qui sait... mais il y a aussi très peu de terrains disponibles...