Juste à titre d'exemple, la mensualité pour un financement à 100 % est inférieure au loyer.
Tu fais un financement à 99 % avec seulement 1 % de fonds propres.
À ce 1 % de fonds propres correspond alors la totalité de l'excédent du loyer.
Tu achètes un bien pour 350 000.- qui génère un loyer de 1 500.-.
Tu empruntes 330 000 à la banque et tu rembourses pendant 30 ans environ 1 150.- par mois.
Pour les 20 000.- de fonds propres, il reste le reste de 350.-, soit 4 200.- par an, ce qui fait un rendement sur fonds propres supérieur à 20 %.
Cela ne fonctionne bien sûr pas pour chaque bien, mais c'est tout à fait possible.
Ou pourquoi penses-tu que les investisseurs contractent quand même des crédits ?
Le rendement sur fonds propres est quasiment toujours supérieur au rendement global.
Dit poliment, le brut est confondu avec le net.
Sur les 4 200 € par an, tous les frais annexes de l'immeuble doivent être payés, y compris entretien/gestion/provisions/impôts fonciers (d'acquisition)/vacances locatives/frais d'acquisition, etc. Cela correspond à misérables 1,2 % de l'investissement ou 23 % des loyers nets charges comprises, alors que rien que pour l'entretien environ 2 000 € sont nécessaires. Tout cela réduit donc ton rendement brut avant impôts de 20 %.
La seule raison pour laquelle cela vaut la peine, c'est qu'on peut compenser de telles pertes (!) avec des gains provenant d'autres sources de revenus et revendre sans impôts après 10/20 ans, c’est-à-dire à l’issue du financement.
Cordialement
Dirk Grafe