Équilibre: Droit de superficie vs. Achat de terrain / Rénovation

Pour le dire aussi encore une fois du côté neutre, par quelqu'un qui ne veut rien gagner sur vous.
Ce sera même juste avec un bail emphytéotique et c’est malheureusement tout simplement beaucoup plus cher qu’on ne le pense et spécialement dans cette situation certainement pas une exception.

Pour comparaison encore chez nous à 50 km de Munich.
Terrain un peu plus de 300 m², taille serviette, à l’époque encore pour 250k. Aujourd’hui plus possible à moins de 300k.

Puis maison avec 160WF plus sous-sol.
Nous finirons avec absolument tout (donc cuisine, frais annexes de construction, aménagements extérieurs, mais SANS terrain) quelque part entre 450k et 500k. Et cela malgré énormément de travail personnel.

Coût total donc chez nous : 700k - 750k.

Maintenant tu peux encore enlever notre sous-sol et le garage double et déduire 100k pour cela. Il reste quand même 600k - 650k et pas ton budget de 500k.

Concernant la maison préfabriquée. Nous avons fait faire 2 offres clés en main auprès d’entreprises connues de maisons préfabriquées, pour avoir un plafond pour notre besoin financier.
Les offres étaient à environ 400k.
Mais chez nous il faudrait ajouter :
Frais annexes de construction 40-50k
Cuisine et meubles : 15k
Garage prefabriqué : 25k
Aménagements extérieurs : 15k
Au total 500k. Sans ! terrain...

Donc là vous devriez être contents de l’offre de bail emphytéotique et probablement aussi revoir vos exigences.
Et oui cela nous frustre aussi, quel petit terrain et maison on obtient pour autant d’argent et de travail, mais que peut-on y faire.
Dans notre cas la patrie nous était quand même plus chère que 100 m² de plus.

Comment arrives-tu à 420 k€ ?? Valeur foncière = 1 500 € x 280 m² x 0,6 (40 % de réduction de la commune sur la valeur foncière) = 252 k€.

Ce n’est que la réduction de la commune pour le calcul du canon emphytéotique. Tout autre vendeur applique plutôt une majoration sur la valeur foncière. Et ce prix, tu dois le payer si tu souhaites acheter un terrain ailleurs qu’à la commune. Ou alors le prix du terrain est-il tellement moins cher ailleurs ?

Exactement ! Si dans 25 ans (à la retraite) je veux vendre la maison seul, j’aurai peut-être ce problème. Mais pas si elle est sur MON terrain, qui, vu l’évolution des prix à la hausse depuis des décennies (et même si ça reste au même niveau), est nettement plus attractif qu’une maison vieille de 25 ans délabrée (oui... même si elle a toujours été bien rénovée, ça ne s’améliore pas !)
Et même si la maison n’était plus qu’une ruine, le terrain garde sa valeur !

Tu obtiens donc pour la propriété la valeur du terrain moins les frais de démolition. Est-ce une meilleure affaire ? Acheter d’abord le terrain, le financer cher (et éventuellement restreindre ta consommation) ou louer un terrain très bon marché.
Ton argument vient de ton instinct, la réalité est différente.

Merci, mais qui est « nous » ? Tous ici sur le forum ? Y a-t-il un « fil de contrôle du contrat de vente » ici ?

Nous = le forum. Moi, par exemple, professionnellement (et privé), je ne fais que de l’immobilier et des financements.

J’ai juste le sentiment

Exact. Sentiment. Tu es simplement un « amateur ». Ce n’est pas grave.

simplement un bon standard avec un ou deux gadgets plus chers (fenêtres du sol au plafond dans le salon, éventuellement un balcon, chauffage au sol, cave, sinon seulement un standard banal)

Ce n’est pas un standard.

Où mentent alors les fabricants de maisons préfabriquées, quand ils nous planifient une maison selon nos souhaits (en amont) et finissent ensuite à 280-300 k€ avec tout ?

Ils ne mentent pas. La maison coûtera ce prix.
Ils ne te disent juste pas ce qui est nécessaire « à charge du constructeur ». Il y a suffisamment de fils de discussion à ce sujet sur le forum. Ils ne te disent pas non plus qu’il n’y aura que 12 prises électriques dans toute la maison. Ou ou ou.

Pourquoi ne pas simplement acheter une [ETW] de 110m² ou plus. Ainsi, vous êtes déjà dans le coup en ce qui concerne l'appréciation de la valeur. Plus tard, cela peut toujours devenir une maison. L'avantage serait un financement plus agréable et on peut bien dormir la nuit. Chez nous aussi, les prix ont explosé. Pour l'instant, nous en sommes à une [ETW] avec un grand jardin qui coûte déjà 490k, mais avec quelques extras. Plus tard, ce sera une maison, mais nous avons seulement 27 et 30 ans.

Une [ETW] pourrait aussi être louée à tout moment.

Je ne vois pas la location emphytéotique de manière complètement non critique non plus.

Nous avions également la possibilité il y a 5 ans dans le district de Ratisbonne, à l'époque les conditions étaient les suivantes.

Le montant du canon emphytéotique s'élève pendant les années 1 à 7 à 2,4 %, à partir de la 8e année à 3,1 % plus d'éventuelles adaptations à l'indice des prix à la consommation et est calculé sur les prix des terrains (285.-€/m² à 315.-€/m²); ajustement à l'indice des prix à la consommation tous les 3 ans (augmentation d'environ 1,5% par an).

Valeur du terrain : environ 175 000 €
Exemple : terrain de 600 m²
Années 1 à 7 : environ 4 500 €
À partir de l’année 8 : environ 5 500 €

Nous avons finalement décidé de ne pas le faire, car au plus tard après 35 ans nous aurions perdu de l'argent, probablement même plus tôt... cela dépend de l'indice.
La charge mensuelle était aussi trop élevée à l’époque pour une location emphytéotique et la construction d’une maison, et les augmentations de salaire à l’époque ne la couvraient que partiellement.

Mais avec vos prix fonciers, c’est peut-être quand même une option.

Finalement, nous avons décidé de ne pas le faire, car au plus tard après 35 ans, nous aurions perdu de l'argent, voire même avant... cela dépend de l'indice.

Il y a cinq ans, le taux d'intérêt pour le prêt bancaire (à condition de pouvoir encore obtenir un prêt pour le terrain) était similaire à la redevance du bail emphytéotique. Donc aussi une offre équitable, si aucun terrain comparable n'est disponible à l'achat. Et le calcul selon lequel on perd de l'argent après 35 ans, je ne l'accepte pas. Alors on ne devrait pas non plus louer de voiture.
Tu obtiens pour le bail emphytéotique une contrepartie réelle à un prix avantageux. C'est exactement ce à quoi cela sert. En général moins cher - en ce qui concerne les coûts mensuels en € - que le terrain à l'achat. Bien sûr, ce n'est pas une propriété, cela va de soi.

La charge mensuelle était aussi trop élevée pour nous à l'époque pour le bail emphytéotique et la construction de la maison

La charge mensuelle pour l'achat du terrain et la construction de la maison est plus élevée qu'avec le bail emphytéotique. Il faut toujours en tenir compte.

Beaucoup ont déjà écrit ici que le bail emphytéotique n'est pas un si mauvais choix. À votre place, j'inclurais aussi dans ma décision comment et où je voudrais encore vivre pendant les 30-40 prochaines années. C'est un point important. Vous pourrez de toute façon vendre la maison plus tard. Oui, peut-être que vous n'avez pas réalisé de bénéfice avec l'immobilier ou récupéré à 100 % votre investissement. Mais le produit de la vente devrait tout de même suffire pour les dernières années de votre vie. Et le point le plus important est : vous avez eu pendant 30-40 ans une belle maison, dans un quartier résidentiel où vous vous sentez bien. C'est bien plus important que, par exemple, laisser le plus possible à vos héritiers.