Evaluación: Derecho de superficie vs. compra de terreno / renovación

Para decirlo también desde el lado neutral, de alguien que no quiere ganar nada con vosotros.
Esto va a ser escaso incluso con usufructo hereditario y, lamentablemente, es simplemente mucho más caro de lo que se piensa y, especialmente en esta situación, seguramente no es una excepción.

Para comparar, otra vez con nosotros a 50 km de Múnich.
Terreno con un poco más de 300 m², tamaño de toalla, en aquel entonces todavía por 250k conseguido. Hoy ya no es posible por menos de 300k.

Luego casa con 160 m² de superficie habitable más sótano.
Con absolutamente todo (es decir, con cocina, costos adicionales de construcción, áreas exteriores, pero SIN terreno) vamos a acabar en algún punto entre 450k y 500k. Y eso con muchísimo trabajo propio.

Costos totales con nosotros: 700k - 750k.

Ahora puedes quitar nuestro sótano y el garaje doble y descontar 100k por eso.
Aún quedarían 600k - 650k y no vuestro presupuesto de 500k.

Respecto a la casa prefabricada. Nos hicimos hacer 2 ofertas llave en mano de conocidas empresas de casas prefabricadas para tener un límite superior para nuestras necesidades financieras.
Las ofertas estaban alrededor de 400k.
A esto habría que añadir en nuestro caso:
Costos adicionales de construcción 40-50k
Cocina y muebles: 15k
Garaje prefabricado: 25k
Áreas exteriores: 15k
En total 500k. ¡Sin! terreno...

Así que deberíais estar agradecidos por la oferta del usufructo hereditario y probablemente tengáis que reconsiderar vuestras expectativas.
Y sí, también nos frustra qué terreno tan pequeño y qué casa conseguimos por tanto dinero y esfuerzo, pero ¿qué se puede hacer?
En nuestro caso, todavía preferimos la tierra natal a 100 m² más.

¿Cómo llegas a 420 T€?? Valor indicativo del suelo = 1.500€ x 280m² x 0,6 (40% de descuento del municipio sobre el valor indicativo del suelo) = 252 T€.

Eso es solo el descuento del municipio para el cálculo del canon de arrendamiento hereditario. Cualquier otro (vendedor) más bien aplica un recargo sobre el valor indicativo del suelo. Y ese precio tienes que pagarlo si no compras un terreno en el municipio, sino en otro lugar. ¿O es el precio del suelo en otro sitio mucho más barato?

¡Exacto! Si dentro de 25 años (al jubilarme) quiero vender la casa solo, quizá tenga ese problema. Pero no si está en MI terreno, que, dado cómo se han desarrollado los precios al alza desde hace décadas (y aunque se mantenga solo en ese nivel), es claramente más atractivo que una casa vieja de 25 años (sí... aunque siempre se haya renovado bien, no mejora). Y aunque la casa fuera solo una ruina, el terreno mantiene su valor.

Entonces recibes por la propiedad el valor del suelo menos los costos de demolición. ¿Es eso un mejor negocio? ¿Comprar primero el terreno, financiarlo caro (y posiblemente reducir el consumo) o alquilar el terreno muy barato? Tu argumentación surge de tu intuición, la realidad es otra.

Gracias, ¿pero quiénes somos nosotros? ¿Aquí todos en el foro? ¿Hay aquí un "hilo de revisión de contratos de compraventa"?

Nosotros = el foro. Por ejemplo, yo no hago nada profesional (y privado) que no sea inmuebles y financiaciones.

Simplemente tengo la sensación

Correcto. Sensación. Eres un "aficionado". No es grave.

simplemente un buen estándar con uno o dos detalles más caros (ventanas de suelo a techo en la sala, quizá un balcón, calefacción por suelo radiante, sótano, por lo demás solo estándar sencillo)

Eso no es un estándar.

¿Entonces dónde mienten los proveedores de casas prefabricadas si planifican para nosotros una casa según nuestras especificaciones (de antemano) y luego terminan con todo en 280-300 T€?

No mienten. La casa costará ese precio. Solo no te dicen qué es necesario "a cargo del constructor". Hay suficientes hilos sobre eso en el foro. Tampoco te dicen que solo hay 12 enchufes en toda la casa. O o o.

¿Por qué no comprar simplemente un [ETW] de 110 m² o más? Así ya están en el barco en cuanto a la revalorización. Más adelante todavía puede ser una casa. La ventaja sería una financiación más cómoda y se puede dormir bien por la noche. También aquí los precios han explotado. Ahora hemos aterrizado por el momento en un [ETW] con un gran jardín que ya cuesta 490k, sin embargo con algunos extras. Más adelante será una casa, pero tenemos solo 27 y 30 años.

Un [ETW] también se podría alquilar en cualquier momento.

No veo el arrendamiento financiero tampoco sin ciertas reservas.

Hace 5 años también tuvimos la oportunidad en el distrito de Ratisbona, entonces las condiciones eran las siguientes.

La tasa del canon del derecho de superficie durante los años 1-7 es de 2,4 %, a partir del año 8 es de 3,1 % más eventuales ajustes al índice de precios al consumidor y se calcula sobre los precios del terreno (285 €/m² hasta 315 €/m²); ajuste al índice de precios al consumidor cada 3 años (sube aproximadamente 1,5 % por año).

Valor del terreno: aprox. 175.000€
Ejemplo: terreno de 600 m²
Año 1-7: aprox. 4.500€
A partir del año 8: aprox. 5.500€

Finalmente decidimos no hacerlo, porque después de como mucho 35 años habríamos perdido dinero, más bien antes... dependiendo del índice.
La carga mensual también nos parecía entonces demasiado alta para arrendamiento financiero y construcción de la casa y los aumentos salariales de entonces solo lo habrían cubierto en parte.

Pero con vuestros precios de terrenos, tal vez sí sea una opción.

Finalmente decidimos no hacerlo, porque no más tarde de 35 años habríamos perdido dinero, o incluso antes... dependiendo del índice.

Hace cinco años, la tasa de interés para el préstamo bancario (si aún se podía obtener un crédito para el terreno) era similar al canon hereditario. Así que también era una oferta justa, si no se encontraba un terreno comparable adecuado para comprar. Y no acepto el argumento de que después de 35 años se pierde dinero. Entonces tampoco se debería leasing de coches.
Por la herencia recibes un valor real equivalente a un precio asequible. Para eso sirve exactamente. Generalmente es más barato - en cuanto a los costos mensuales en € - que comprar un terreno. Claro que no es propiedad, eso es evidente.

La carga mensual también nos parecía demasiado alta para canon hereditario y construcción de la casa

La carga mensual para la compra del terreno y la construcción de la casa es más alta que con canon hereditario. Eso siempre hay que tenerlo en cuenta.

Muchos ya han escrito aquí que el arrendamiento enfitéutico no es una mala opción. En vuestro lugar, también incluiría en mi decisión cómo y dónde quiero vivir durante los próximos 30-40 años. Ese es un punto importante. Podéis vender la casa más adelante de todas formas. Sí, tal vez no hayáis obtenido ganancia con la propiedad o recuperado el 100% de vuestra inversión. Pero el ingreso debería ser suficiente para los últimos años de vida. Y el punto más importante es: habréis tenido una casa bonita durante 30-40 años, en un barrio donde os sentís cómodos. Eso es mucho más importante que, por ejemplo, dejar la mayor cantidad posible a los herederos.