权衡：地役权与房产购买/翻新

从一个中立的角度来说，来自一个不想从你们身上赚钱的人的观点。
即使是通过地役权，这也会非常紧张，而且不幸的是，价格明显比人们想象的要贵，特别是在这种情况下，肯定不是个例外。

再拿我们这里距离慕尼黑50公里处举例。
当时一块面积略超过300平米的小块地，还能以25万欧买到。现在已经不可能低于30万了。

然后是160平米的住房加地下室。
包括一切（即厨房、建筑附带费用、室外设施，但不包括土地）我们大概会花在45万到50万之间。但这还是在我们付出极大自助劳动的情况下。

我们总体成本就是70万到75万欧元。

现在你可以把我们的地下室和双车库去掉，省下大约10万欧元。剩下的还是60万到65万，远远超过你们5万欧的预算。

关于预制房。我们找了两家知名的预制房公司做了两份交钥匙方案，以便确定我们的资金上限。
报价大约是40万欧元。
但我们这里还要加上：
建筑附带费用4万到5万欧元
厨房和家具1.5万欧元
车库2.5万欧元
外部设施1.5万欧元
总计5万欧元。不含！土地......

所以你们应该对地役权的报价感到庆幸，而且你们的需求可能也需要再次考虑。
是的，我们也很沮丧，付出这么多钱和努力却只能得到这么小的土地和房子，但这又能怎么办呢。
就我们而言，我们还是更喜欢家乡，而不是多出100平米的空间。

你怎么得出420千欧元？？土地基准价 = 1,500欧元 x 280平方米 x 0.6（市政对土地基准价的40%折扣）= 252千欧元。

这只是市政府用于计算地租的折扣。其他任何人（卖家）通常会在土地基准价基础上加价。如果你想在市政府以外的地方买土地，你必须支付这个价格。或者别处的土地价格真的便宜这么多吗？

没错！如果我25年后（退休时）想单独出售房子，可能会遇到这个问题。但如果这房子是建在我的土地上，考虑到多年来土地价格一直在上涨（即便价格保持不变），那它显然比一栋25年老旧的房子更有吸引力（是的……即便一直装修得很好，情况也不会变好！）
即使房子变成废墟，土地依然保值！

那么你得到的就是土地价值减去拆除费用。这是更好的交易吗？是先买土地、贷款买贵（可能还要减少消费），还是以较低价格租土地？
你的论点来源于直觉，现实情况却不同。

谢谢，但“我们”指谁？这里论坛所有人吗？这里有“购房合同审核帖”吗？

我们 = 论坛。我举例说，我职业（和私人）就从事房地产和贷款业务。

我就是有这种感觉

正确。感觉而已。你只是“业余”，没关系。

简单的好标准加一两个贵点的花招（客厅落地窗，或许还带阳台，地暖，地窖，其余都是普通标准）

这不是标准。

如果按我们的要求先设计房子，然后全部费用落在28-30万欧元，预制房厂家在哪里骗人？

他们没骗人。房子价格就是那个价。
他们只是不告诉你“建筑方面”所需的事项。论坛里有很多相关帖子。他们也不告诉你全屋只有12个插座。或者其他的。

为什么不直接买一套110平方米或更大的[ETW]呢。这样你们在资产增值方面就已经占了优势。以后还可以再换成一栋房子。优点是融资更轻松，晚上也能睡得安心。我们这里的房价也暴涨了。现在我们暂时买了一套带大花园的[ETW]，价格已经是49万欧元了，不过有一些额外配置。以后再换成房子，但我们才27和30岁。

[ETW]随时也可以出租。

我对地役权租赁也不是完全没有疑虑。

五年前我们也曾有机会在雷根斯堡县，那时的条件如下。

地役权租金在第1至第7年期间为2.4%，第8年起为3.1%，外加可能发生的消费者物价指数调整，并根据土地价格（每平方米285欧元至315欧元）计算；每三年调整一次消费者物价指数（每年约上涨1.5%）。

土地价值：约175,000欧元
举例：600平方米土地
第1至第7年：约4,500欧元
第8年起：约5,500欧元

我们最终决定放弃，因为最迟35年后我们会亏钱，实际上更早……这取决于指数。
当时每月负担对我们来说也太重了，既要付地役权租金又要建房，而当时的工资增长也只能部分覆盖。

但是以你们的土地价格来看，这可能仍是一个选择。

我们最终决定不这么做，因为最迟35年后我们会赔钱，实际上更早……取决于指数。

五年前，银行贷款利率（如果还能拿到土地贷款的话）与地役权租金相似。所以如果没有合适的、可比的买地方案，这也是一个公平的报价。而那种说35年后会赔钱的计算，我不认可。那样的话，车子也不能租了。
你以较低价格获得了地役权的实际回报。这正是它的意义所在。通常来说，月度费用（以欧元计）比购买土地便宜。当然，这不是产权，这点很清楚。

当时我们觉得地役权和建房的月负担也太大了

购买土地和建房的月度负担比有地役权时高。这一点必须始终考虑。

很多人在这里已经说过，土地租赁权并不是一个糟糕的选择。
如果是你们的话，我也会把未来30到40年想在哪里、如何生活考虑进去。这可是一个重要的点。房子以后你们肯定是可以卖的。
是的，也许你们没有从房产中获得利润，或者投资没有100%回本。但收益还是应该足够支持最后的岁月。
最重要的一点是：你们会有30到40年住在一个漂亮的房子里，住在一个让你们感到舒适的社区。这比起尽可能多地留给继承人要重要得多。