Équilibre: Droit de superficie vs. Achat de terrain / Rénovation

Je peux comprendre que tu sois frustré par le bail emphytéotique. Nous avons aussi eu entre-temps le sentiment que nous n’arriverions qu’à un terrain en bail emphytéotique et personnellement, tout le concept ne me plaisait pas du tout. Mais il y a quelques points auxquels tu devrais réfléchir :
- La commune ne peut certainement pas dicter n’importe quel prix de vente. Ce qui est conforme au marché peut faire l’objet de longs débats en cas de doute et tu n’auras jamais de problème à trouver sur un portail immobilier 5 maisons similaires à des prix élevés
- 1,5% de loyer emphytéotique n’est pas particulièrement cher. C’est même plutôt un rendement assez faible pour la commune
- La commune établit des règlements même si tu peux acheter le terrain en pleine propriété. Petit extrait de notre plan d’aménagement : citerne de rétention, pavés perméables, les dépendances doivent être couvertes de la même manière que la maison principale (= tuiles) ou être végétalisées, cabane de jardin max 40 m³ de volume construit
- Avec vos fonds propres vous ne ferez pas grand-chose sur le marché des terrains près de Munich. L’intégralité des fonds propres partira pour l’agent immobilier, la taxe de mutation et le notaire
- En conséquence, vous n’aurez plus d’argent pour une maison si vous achetez un terrain. Une maison à 300 000 € près de Munich, c’est assez ambitieux, surtout pour du KfW55 ou mieux, en plus il y a des frais annexes de construction d’environ 50 000 €, plus le jardin, le carport, la cuisine, l’expert, la réserve, etc. Ne sous-estimez pas ce dernier poste de coûts. Dans mes calculs, il s’élève à presque 50 000 € en plus de la maison, du terrain et des frais de construction. Bien sûr, avec du travail personnel, on peut faire beaucoup moins cher, mais la tendance pour la maison jumelée est plutôt vers 400 000 € que 300 000 €. À 1500 €/m² pour le prix du terrain, vous pouvez vous permettre environ 100 m² de terrain sans exploser votre calcul. Tu écris toi-même que les terrains chez vous coûtent plutôt 250 000 €, ce qui ne suffira jamais pour la maison
- Le crédit KfW doit aussi être garanti par une inscription au registre foncier. Le calcul n’est donc pas 570 000 € banque + 120 000 € KfW, mais plutôt 450 000 € banque + 120 000 € KfW
- La commune a plutôt peu d’intérêt à récupérer la maison à l’expiration du bail emphytéotique. En règle générale, tu auras plus facilement quelqu’un pour acheter la maison là-bas

À ce que je vois, avec votre budget, il ne vous reste rien d’autre que de construire sur un terrain en bail emphytéotique. Acheter un terrain pour 250 000 € n’est pas possible. Mais si tu ne veux pas de bail emphytéotique, oublie-le. Ça ne sert à rien de devenir malheureux à cause de ça.

Et oui... notre budget est d’environ 500 000 pour tout.

500000, ce n’est pas vraiment beaucoup pour votre coin, comme je le lis aussi dans d’autres forums.

mais toujours conduire éternellement et vivre séparés de tout.

Qu’est-ce que cela veut dire ? Beaucoup font la navette, la question est de savoir si tu trouves déjà 20 minutes inacceptables ou si c’est plutôt 1h20 ? Que veux-tu dire par « vivre séparés » ?

continuer à aller au sport habituel, rencontrer les connaissances de ma femme de l’école de musique et de danse, etc. et ça resterait relativement proche de mes parents et de mes frères.

On peut faire du sport partout. Rencontrer des connaissances plutôt de façon plus intense que souvent et superficiellement.
Dans l’ensemble, les priorités changent avec l’âge, on devient « sédentaire », ne serait-ce que pour le jardin...
Les 12,5 % sont déjà assez élevés. Même sur seulement 75 ans...
Mais calculons l’alternative de l’achat du terrain : combien faut-il débourser chaque mois pour le prix d’achat ?
Je ne comprends pas ta liste.
À 1. La maison, tu dois aussi la rénover et la réhabiliter régulièrement même si tu as ton propre terrain, pour en garder la valeur. Les prix des terrains n’augmenteront pas comme une constante, à un moment donné il n’y aura plus de hausse dans la courbe. Car il n’y aura alors plus d’acheteurs capables de payer le Nirvana.
À 2 - 4 :
J’ai l’impression que aucun contrat n’est lu aussi attentivement et pris aussi littéralement que le contrat de droit emphytéotique. Et pourquoi veut-on construire une maison pour la revendre après 7 ans ? Ce sont des cas marginaux... il faut voir si on appartient même à cette niche.
Cela dit, je peux parfaitement comprendre qu’à un moment donné on ne soit plus prêt à tout. Et surtout de nos jours, le temps gagné à passer avec la famille joue un rôle plus important.
Qu’en est-il du patrimoine ?

Ps : nous avons construit en bail emphytéotique.

- La commune ne peut certainement pas dicter des prix de vente quelconques. Ce qui est conforme au marché peut faire l'objet de longs débats en cas de doute, et tu n'auras jamais de problème à trouver sur un portail immobilier 5 maisons similaires à des prix élevés.
- Un loyer de 1,5 % n'est pas particulièrement cher. C'est même plutôt un rendement assez faible pour la commune.
- La commune établit aussi des règlements même si tu peux acheter le terrain correctement. Petit extrait de notre plan d'aménagement : citerne de rétention, pavés drainants, les dépendances doivent être couvertes comme la maison principale (= tuiles) ou végétalisées, cabane de jardin d'un volume bâti maximal de 40 m³.

Le bail emphytéotique est très avantageux - au lieu des 4 % qui sont encore souvent demandés. Mais pas de crainte - les paiements sont indexés et augmenteront ainsi régulièrement toute la vie. Alors que d'autres acquièrent un terrain sur 30 ans, et ont éventuellement un taux fixe pour 30 ans dans le contrat, on ne pourra pas obtenir d'avantage inflationniste avec un bail emphytéotique - il ne faut même pas parler de la maison remboursée pour la retraite.

Le bail emphytéotique n'a pas grand-chose à voir avec un plan d'aménagement. Dans un plan d'aménagement, si tout est en ordre, tu peux volontiers ajouter une extension. Ici, tu ne peux pas sans accord. Et comme tu modifies le degré d'utilisation, tu devras aussi payer davantage ensuite.

La durée normale serait de 99 ans - donc 2 à 5 périodes d'utilisation. Ici, c'est déjà nettement réduit. Supposons que tu habites dedans 35-40 ans. Ce sera sportif pour l'acheteur par la suite, il faudra donc un nouveau contrat, avec des conditions moins favorables.

Le bail emphytéotique n'a de sens que si tu trouves une bonne vieille maison d'une époque où le terrain à bâtir était très bon marché - ici tu peux bien conserver les économies de coût, même après ajustement pour l'inflation, car les prix du terrain explosés ne sont pas pris en compte. Mais sinon...

car les prix du terrain explosés ne sont pas pris en compte

Dans ce cas, c’est indexé sur la valeur de référence du terrain si j’ai bien compris.

Le bail emphytéotique n’a de sens que si tu trouves une bonne vieille maison datant d’une époque où les terrains constructibles étaient très bon marché – ici tu peux sauvegarder l’économie des coûts, même après ajustement à l’inflation, car les prix du terrain explosés ne sont pas pris en compte. Mais sinon...

Je ne dirais pas ça. Je suis content d’y avoir échappé dans notre cas personnel. Mais il y a plusieurs autres raisons pour opter pour un bail emphytéotique que les vieilles maisons. Dans ce cas concret, c’est simplement le fait que le demandeur ne peut pas construire une maison sur un terrain à vendre avec son budget si cela coûte 200-250 milliers d’euros. Dans de telles régions, il est aussi difficile avec des biens existants, tous chers et nécessitant des rénovations. L’alternative au bail emphytéotique n’est donc définitivement pas une maison sur un terrain à soi mais au mieux un appartement en propriété. La situation financière ne permet pas plus.

Avec un bail emphytéotique, je pourrais imaginer à peu près ceci : une maison avec un peu d’effort personnel pour environ 350 000€ incluant les coûts annexes de construction et une mensualité d’environ 1100€. Plus 400€ par mois pour le bail emphytéotique. C’est déjà un peu serré car le demandeur a déjà 42 ans et tout devrait être remboursé à la retraite dans 25 ans. Pour ce faible apport à cet âge, il faudrait aussi une bonne explication pour que le concept fonctionne financièrement.

Directement tiré du Münchner Merkur :
« Le loyer emphytéotique est de 1,5 %. Pour le calcul du loyer emphytéotique, comme décidé en février 2020, une remise de 40 % est appliquée sur la valeur moyenne du terrain de 1500 euros, incluant les frais théoriques de viabilisation de 150 euros, ce qui donne un loyer emphytéotique annuel de 12,15 euros par mètre carré. » Cela fait 3 500 euros par an pour une parcelle de 280 m² pour une maison jumelée.

Honnêtement, c’est une affaire. Les contrats plus anciens calculent environ 3-4 % de rendement. De plus, vous ne pourriez pas vous permettre le terrain autrement. Et les autres terrains à proximité non plus. L’offre est excellente !

1. Je n’acquiers pas de terrains, donc ce qui au minimum conserve sa valeur

Exact, vous ne le louez que. Mais pour les 280 m², vous n’avez pas à débourser 420 K€ plus les frais annexes, seulement pour pouvoir vivre ensuite dans une caravane dessus. Si vous partez au bout de 20 ans, vous avez payé seulement 70 K€ pour un terrain à 420 K€. Bonne affaire pour vous.

« Ici aussi, le preneur emphytéotique est propriétaire de son bien immobilier et peut le céder à tout moment sur le marché libre après la période d’utilisation propre. Toutefois, la commune, en tant que concédante de l’emphytéose, se réserve dans les contrats d’emphytéose le droit de refuser son accord à la vente si le prix de vente dépasse « sensiblement » la valeur du bien immobilier (sans le terrain, car emphytéose). »

Où est le problème ? Si la maison vaut 400 K€, tu ne pourras sûrement pas la vendre 600 K€.

Comme je l’ai compris jusqu’à présent, je dois demander l’autorisation à la commune pour chaque modification (même pour une simple cabane de jardin). Super ! :mad:

Comme en pleine propriété aussi. Il n’y a pas de différence. Cela dépend plutôt du plan d’urbanisme et du code de la construction que de l’emphytéose.

Restons quand même sur les 20 ans d’utilisation propre obligatoire. Si je vends ensuite, un acheteur n’aurait plus que 55 ans de durée restant. Oui, tu as écrit que la commune ne voudrait pas alors lever cela. Mais qui sait ce qu’il en sera dans 20 ans et s’ils ne le feront pas quand même et je me retrouve avec une maison, très en dessous de sa valeur, que personne ne veut ?

Que se passe-t-il si tu as une maison en pleine propriété qui ne vaut pas grand-chose ? Est-ce que quelqu’un en voudrait ? Non.
Encore une fois : 55 ans d’emphytéose, c’est courant. Ici dans la Ruhr, il y en a beaucoup. Moi-même, j’ai vendu mon appartement en copropriété l’été dernier avec un peu plus de 40 ans de durée restante. Tu crois vraiment que quelqu’un a demandé quoi que ce soit sur l’emphytéose ? J’ai eu environ 10 visites en une semaine. L’emphytéose n’a jamais été mentionnée une seule fois. Cela n’intéresse vraiment personne.

Je ne comprends pas le calcul. D’ailleurs, les 500 K€ sont une valeur approximative. Cela dépend aussi beaucoup de combien de fonds propres nous aurons finalement. Cela ne sera que de 30 à 50 K€. Malheureusement. Néanmoins.

Prix d’achat terrain 420 K€ + frais annexes = 440 K€. Vos fonds propres suffisent pour l’architecte, le reste du crédit pour une caravane de luxe posée sur le terrain.
Ou si vous allez dans la cambrousse, le terrain coûtera peut-être 200 K€ + frais annexes = 210 K€.
Une maison coûte à partir de 2 K€ par m² de surface habitable, pour 100 m² cela fait environ 200 K€ en version minimale. Ajoutez 30-50 K€ de frais de construction annexes, 20 K€ pour le garage, 25 K€ pour le chemin / terrasse pavés, etc.
Vous en êtes déjà à 500 K€. Mais alors, vous n’aurez peut-être pas de volets roulants, seulement du stratifié bon marché, 7 prises pour toute la maison, etc.

Mais oui... c’est vraiment un budget serré. Et une maison préfabriquée (que nous visons à environ 300 000, moins diverses prestations propres, peinture, ponçage, pose de portes, éventuellement sols + carrelage) + terrain ne sera malheureusement, comme on peut déjà le voir, pas réalisable dans un rayon de 50 km autour d’Eching. Qui sait jusqu’où nous devrons déménager.

Que prévoyez-vous ? Ici, tu peux aussi trouver pas mal d’informations sur les coûts de construction pour voir si c’est réalisable avec vos souhaits.

Pour ma part, il me faudrait moins de trois secondes pour signer le contrat d’emphytéose – même sans le lire. C’est une offre en or qu’on ne peut pas refuser.
Mais je viens moi-même du secteur immobilier / financement et je peux donc avoir un regard impartial.

P.S. Avoir le contrat en main et le lire réellement aidera aussi. Nous pouvons volontiers te soutenir.

Tu écris toi-même que la valeur indicative du sol est de 1250€/m², si je me souviens bien maintenant. Ça signifie qu'avec un petit terrain de 300 m², tu arrives déjà à 400k en frais annexes. En plus, il faut d'abord que tu obtiennes un terrain au BRW !

Nous avons 1 heure de trajet jusqu'à Munich, dans chaque foyer au moins une personne fait la navette vers Munich. Les prix des terrains commencent à 1000€/m². Je ne sais pas où tu veux trouver un terrain pour 250k. Il faut déjà accepter 1,5h de trajet simple ou déménager dans un village de cent habitants.

Donc l'option d'achat de terrain est en fait exclue. Je ne trouve pas le droit de surface cher pour votre région.
Je te comprends, car pour moi le droit de surface serait aussi un second choix, mais mieux un second choix que rien.

L'alternative serait des maisons d'occasion. Mais qu'est-ce qu'il y a chez vous pour 500k ???
Chez nous, on n'obtient absolument rien pour cette somme et je ne peux pas imaginer que ce soit différent chez vous.