Valor catastral bajo: ¿problema potencial en la valoración de terrenos?

Hm. ¿Entonces desaconsejas una valoración por Sprengnetter?

La aseguradora contactó a Sprengnetter por iniciativa propia. El valor debe entenderse más bien como un valor orientativo, pero las aseguradoras lo toman como un criterio contundente debido a la falta de conocimiento local. Tampoco se les puede reprochar.

Si tu terreno es similar a los de la zona, estos valores de Sprengnetter, ImmoScout, valor del suelo, etc., son más indicativos que si tu terreno presenta particularidades (por ejemplo, un terreno aislado junto al lago con pista de aterrizaje).

En nuestro caso, el banco tomó el valor del contrato de compraventa notarial del terreno como valor y capital propio. Ni un centavo más ni un centavo menos

Entonces, ahora también tengo la evaluación del banco. Según esto, el valor está en el "extremo superior", pero no es completamente irrealista. Pero ahora viene el gran inconveniente. El terreno tiene más de 900 m² y según el banco solo se reconocen como superficie edificable un máximo de 700 m², el resto se considera como "terreno de jardín". La superficie edificable la valorarían en aproximadamente el 75% del precio de compra, el resto, y esto realmente me sorprendió, en un 15% (!!), lo que incluso está por debajo del aparentemente totalmente irreal valor orientativo del suelo. Aplicado a nuestra financiación, esto significaría que solo cerca del 60% de la suma que aportaríamos por el terreno se consideraría realmente como capital propio en la financiación. ¿Es este un valor habitual?

¿Es tierra de cultivo o suelo edificable?
Eso no lo decide el banco...

Bueno, se tratará de un gran terreno urbano completamente desarrollado. El argumento del banco era que, de todos modos, se utiliza un máximo de 700 m² como terreno edificable para viviendas unifamiliares y el resto se valora simplemente como terreno de jardín. Solo puedo entenderlo hasta cierto punto, al menos en lo que respecta a la valoración absurdamente baja de esta superficie restante, porque al menos esperaría el valor de referencia del suelo.

Eso suena a tonterías. Las "reglas" para la determinación de los valores hipotecarios varían de banco a banco, a veces de gestor a gestor dentro del mismo banco. No me conformaría con una explicación tan general y realmente solicitaría ofertas comparativas. Sin embargo, al final, la altura del valor hipotecario suele jugar un papel solo en la determinación de las condiciones. El espacio hipotecario de primer orden (60 % del valor hipotecario) se considera especialmente seguro y por lo tanto más económico que el espacio subordinado. Normalmente hoy en día se obtiene un préstamo con una tasa de interés mixta, que incluye ambas partes. Aquí nuevamente vale la pena comparar y negociar. También se puede negociar (armado con buenos argumentos) la altura del valor hipotecario.

El plano de valores del suelo muestra SOLO valores pasados. Y eso también en promedio estadístico. Las ubicaciones muy baratas - por lo tanto prácticamente no deseadas - (precio real por debajo del valor del suelo) y las ubicaciones muy deseadas (precio a menudo claramente por encima del valor del suelo) no se consideran concretamente en el valor base, sino que se diluyen en el promedio.

A través de la autonomía privada, cualquiera puede en principio concluir cualquier negocio con cualquiera. Esto también incluye negocios que cargan a una de las partes (hasta el límite de la inmoralidad). Aquí sería un precio por metro cuadrado posiblemente muy diferente a los precios habituales. Sin embargo, en realidad este precio no parece estar fuera de lo común.

Al final de todas estas explicaciones queda (como siempre) constatar que uno debe decidir si el precio exigido le parece adecuado en vista del terreno (comprar) o no (negociar o no comprar). Básicamente, para nuestro terreno (1600 m²) también pagamos "demasiado". Solo eché un vistazo al valor base. Aquí razones muy personales fueron decisivas para la compra: ubicación, terreno rural, tamaño del terreno casi imposible de conseguir, vista sin posibilidad de construcción y también los vecinos muy amables.