Financiación de la construcción a través de intermediarios o bancos locales

no es tan correcto.

para la primera financiación (compra/construcción nueva) el valor de tasación no influye en las condiciones, sino el precio de compra o los costes de construcción.
el valor de tasación solo decide si el banco lo aprueba o no! (si lo aprueba, entonces con las condiciones que se hayan determinado

No. Yo difiero.

no es tan correcto.

para la primera financiación (compra/construcción nueva) el valor de tasación no influye en las condiciones, sino el precio de compra o los costes de construcción.
el valor de tasación solo decide si el banco lo aprueba o no! (si lo aprueba, entonces con las condiciones que se hayan determinado)

¡Eso es una tontería! Estoy muy sorprendido por tu afirmación y muy desconcertado. Los costes de construcción actualmente siempre están por encima del valor real, igual que los precios del suelo. Eso significa que los costes de construcción más los costes del terreno son prácticamente siempre más altos que el valor de mercado estimado del inmueble tras su finalización. Al banco no le importa en absoluto que hayas invertido 750.000 euros si al final el valor estimado es solo de 600.000 euros. El valor hipotecario siempre se calcula sobre esos 600.000 euros. Eso deberías saberlo también. Los bancos además ajustan las condiciones en consecuencia, eso es un hecho. Por ejemplo, si se ha calculado con un valor hipotecario del 79%, pero el banco llega al 85%. Entonces, de repente, el banco ofrecerá condiciones en el rango del 80-90 o 80-85%, según la división. ¿No lo crees? Pero deberías.

¿Por qué una financiación solicitada con un valor hipotecario del 79% sería rechazada por el banco si también la financiaría con un interés un poco más caro? ¿Qué plataforma usas?

Mi banco ha valorado la propiedad en 880.000 euros, tasado, evaluado, etc.
Se compró por 820, menos 32k de subvención = 788.000.

¿Puede ser? ¿Entonces es mejor el interés?

Ahí tengo mis dudas:
1. ¿Cómo quieres valorar seriamente algo que ni siquiera existe? Hasta el momento en que la casa esté lista para habitar, pueden cambiar muchas cosas. Tanto en la casa misma como en el mercado inmobiliario en general.
2. ¿Por qué razón un promotor inmobiliario debería dejar pasar 60 000 €?

Mi teoría: El banco está obligado a hacer esa valoración. Pero dado que el punto 1 aplica para casi todas las construcciones nuevas, eso es solo una formalidad. Además, el banco sabe que su tasador Müller siempre valora por encima del valor real. Pero no importa porque es una formalidad, y también queda mejor si el señor de la supervisión bancaria quiere comparar los préstamos con las garantías. ;)

Sobre mi proyecto:
Valor de tasación en el momento de la solicitud = x euros

Costos de construcción x + 25 mil euros sin las instalaciones exteriores y el carport, por lo que en realidad es aún más. Inversiones totales por lo tanto x + al menos 100 mil euros.
Valor de tasación según el banco x - 12 mil euros.

Con eso, justo por encima del umbral y por lo tanto con condiciones peores. ¿Puedo hacer algo? ¡No! Claro, podría consultar con otros bancos, pero mientras tanto las condiciones son mucho peores. Es frustrante, porque con 5 mil euros menos de préstamo habrían sido las mejores condiciones o habría habido mucho margen para un préstamo mayor con condiciones peores.

Ahí tengo mis dudas:
1. ¿Cómo quieres valorar seriamente algo que aún no existe? Hasta el momento en que la casa esté lista para habitar, pueden cambiar muchas cosas. Tanto en la casa misma como en el mercado inmobiliario en general.

Una valoración de inmuebles de nueva construcción se realiza sin problema y es una práctica común. Existen empresas especializadas en ello. Normalmente, el banco debe asegurar el valor del inmueble y eso solo se logra mediante una valoración. Hay bancos que toman los costos de construcción como base y calculan a partir de ahí. Sin embargo, en el trasfondo debe realizarse una valoración, ya sea con más o menos detalle, no lo sé. Probablemente haya bancos que financien una casa por 900 mil euros, aunque el valor tras la construcción sea solo de 600 mil euros. Por supuesto, el banco también puede reconocer un inmueble por 900 mil euros, aunque eso suponga un 115 %, y luego otorgar los 600 mil euros para la condición del 70 %, eso sería cortesía o captación de clientes por parte del banco. El prestatario no toma esos 900 mil euros ficticios, con eso el banco seguramente tendría un problema.

En mi caso fue simplemente mala suerte o el banco sabía que no conseguiría una oferta de la competencia. El banco también podría decir “no, gracias” después de semanas de revisión. Una solicitud no significa automáticamente un préstamo. El cliente puede elegir un banco y el banco puede elegir al cliente. Es una relación mutua.

Una tasación de inmuebles de nueva construcción es sencilla y también una práctica común. Para ello existen empresas especializadas. Por lo general, el banco debe asegurar el valor del inmueble y eso solo se puede hacer mediante una tasación.

Yo tampoco he negado nunca que se deba realizar una tasación. Solo digo que una tasación antes de la finalización es especialmente significativa. Si ahora sumo el terreno y los costos de construcción o si calculo el más caro más la mitad del más barato... todo eso es irrelevante si al final resulta una casa en mal estado o la casa nunca se termina. (Scout ID 130771316 es seguramente un caso así y por si alguien se sorprende con el precio... ya han bajado al menos dos veces desde los iniciales 510k...)