2 compradores - 1 propiedad - diferentes cantidades de dinero - ¿propietario?

¡Muchas gracias por todas las indicaciones y reflexiones! Por lo tanto, la exclusión de una subasta de división es razonable para el proyecto.

- A compra la casa y deja que B viva gratis en ella. En caso necesario, con derecho de uso o contrato de arrendamiento fijo. Todos felices.
- B compra la casa y A paga todo. Entonces tampoco le molestará el impuesto.

1. A no puede permitirse la propiedad solo
2. Si B compra la casa, entonces él también paga la casa, de lo contrario A compraría la casa. Pero si A paga y B se convierte en propietario, sería una donación que implicaría el impuesto sobre donaciones.

Llega un solo aviso del ayuntamiento. A quién lo paga no le importa al ayuntamiento.

Ajá. ¿El aviso va al que tiene la mayoría de las fracciones?
Pero a la hacienda le interesa quién paga, porque si no, habría donaciones en cada pago.

Sí. Simplemente deja de pagar el préstamo.

Ok, entonces se concede un derecho de tanteo de las fracciones respectivas al otro propietario.

- B muere de repente
- A y B se pelean
- A se queda sin patrimonio y quiere/debe convertir su patrimonio inmobiliario en dinero
- A después de 10 años está cansado de mantener a B
- B entra en insolvencia personal.

Entonces A asume el crédito o pierde el inmueble si no puede afrontarlo. Pero ese problema siempre existe si uno no puede permitirse la propiedad solo. Lo mismo aplica para peleas o insolvencia. B también pudo ahorrar durante mucho tiempo mientras se le mantenía. Con la insolvencia personal es un buen consejo. Entonces debe acordarse un derecho de tanteo para el otro.

¿Dónde está entonces el problema de que A compre y deje a B vivir sin pagar alquiler? Problema resuelto. Se podría cerrar el hilo.

A no tiene suficiente dinero solo.

Eso no funciona así con los créditos. O cada uno financia solo y responde solo, lo que genera un problema bancario con las hipotecas. O responden conjuntamente y entonces pueden pedir un crédito conjunto directamente.
Por favor, separa bien “contratación del crédito”, “responsabilidad” y “quién amortiza”.

Sí, eso también fue mi entendimiento. Ambos responden por el crédito conjunto, pero la amortización la puede hacer la persona B y así adquirir más fracciones.

Ah, si B solo obtiene una pequeña parte en el registro de la propiedad, ¿por qué debería pagar B el 100% de la amortización?

B recibe tantas fracciones como la cantidad del crédito. Para un crédito de 100.000 € que solo amortiza B, B recibe fracciones por 100.000 €.

Entonces probablemente se descarta una financiación. A menos que B sea muy viejo.

B no es muy viejo. Se debe financiar una parte. ¿Por qué se descartaría una financiación?

Lamentablemente no es así: quien amortiza no siempre se queda. Se queda quien tiene la mayoría en el registro o quien sea más solvente y en caso de duda pueda pagar a los demás.

Interesante. ¿Podría B decir también que vende sus fracciones por 1 millón de euros? - Incluso podría afirmar que una persona C ofrece eso, aunque no sea verdad. Y esa persona C no querría permitirse a la persona A, porque el precio es demasiado alto.

Claro que eso es posible. Simplemente se paga el dinero como presión para que alguien salga del registro y listo. Si la persona A espera algunos años, puede arruinar a la persona B.

Si la persona A espera algunos años, entonces B aún puede vivir allí como quiere. ¿Dónde está la ruina?

¿No es un poco raro hablar de uno mismo en tercera persona?

Así se hace más claro.

1. A no puede permitirse la propiedad solo
2. Si B compra la casa, entonces él también paga la casa, de lo contrario A compraría la casa. Pero si A paga y B se convierte en propietario, sería una donación que conllevaría impuestos de donación.

Si la distribución es solo 95/100 a 5/100, como mencionas en los primeros mensajes, entonces A también puede permitirse la casa por sí solo. El 5% no puede ser un criterio decisivo. Para ser justo, A compra al 100% y B paga un alquiler muy bajo. Así A tiene suficiente dinero para pagar la parte restante y se convierte en el único propietario. Para B, es básicamente una compensación por uso o su parte en cuotas mensuales.

Ajá. ¿La notificación se envía a quien tenga la mayoría de las fracciones?
Pero a la oficina de impuestos le interesa quién paga, porque de lo contrario se producirían donaciones en cada pago.

No, la notificación se envía a ambos al mismo tiempo. A la oficina de impuestos inicialmente no le importa quién pagó la casa. Es indiferente tanto para el impuesto de adquisición de bienes raíces como para los impuestos corrientes sobre la propiedad. A y B son responsables de los costos mencionados, cada uno con un 100%, independientemente de sus participaciones de propiedad.

O.k., entonces se concede a cada uno un derecho de tanteo sobre las fracciones del otro propietario.

El derecho de tanteo significa que A o B pueden intervenir en un contrato de compra existente. No pueden simplemente comprar así. Desgraciadamente así está en la Ley de Edificación, y no habrá una venta de más del X % de una propiedad. Nadie es tan tonto para firmar un contrato así.

Sí, eso es como lo entendí. Ambos responden por el crédito conjunto, pero el pago puede hacerlo la persona B y así adquirir más fracciones.

¿Fracciones de qué? La propiedad ya está inscrita en el registro con x/100 y y/100. Si quieres cambiar algo de esto, es obligatorio un notario. No existen fracciones del préstamo. Ya te lo he dicho. B no adquiere nada. O absolutamente nada. Nada.

B no es tan mayor. Se debe financiar una parte. ¿Por qué debería descartarse una financiación?

Si se concede un derecho de habitación a B en el registro de la propiedad, eso hace que la propiedad no sea hipotecable.

Interesante. B podría también decir que vende sus fracciones por un millón de euros – incluso podría afirmar que una persona C ofrece eso, aunque no sea verdad. Y esa persona A no se lo querría permitir, porque el precio es demasiado alto.

Se puede decir mucho. Y si piensas tres segundos, sabes que B solo está faroleando y/o diciendo tonterías.

Si A no puede comprar solo, A debe pedirle a B que le regale el (poco) dinero que falta.
Luego comprar 100% por sí mismo y contabilizar el dinero "regalado" como pago anticipado de alquiler.

Con un 5% probablemente no se aplicará impuesto sobre donaciones.

Si A no puede comprar solo, A debe recibir de B el (poco) dinero que falta como regalo.
Luego comprar el 100% uno mismo y contabilizar el dinero "regalado" como pago adelantado de alquiler.

Con un 5% probablemente no habrá impuesto sobre donaciones.

O darlo oficialmente como préstamo y compensar la devolución del préstamo con la renta.

No entiendo eso... ¿cuánto dinero tiene A y cuánto dinero tiene B? ¿Cuánto ingreso le falta a la persona A para poder financiar la casa sola? Esa es entonces la cantidad que se debe exigir como renta a la persona B. (No olvides las reservas, etc.).

Independientemente de eso, se puede empezar a transferir participaciones a la persona B. Una vez la cantidad de dinero que la persona tiene actualmente + 20.000€ de donación cada 10 años.

Para aún más caos, lanzo la palabra "arrendamiento con opción a compra".

Muchas gracias por las interesantes indicaciones y observaciones.

O también darlo oficialmente como préstamo y compensar la devolución del préstamo con el alquiler.

Los préstamos deben tributar al 5,5%, lo que sería la peor solución. Entonces sería mejor pedir un crédito más alto en el banco al 3,85%.

Si solamente se trata de una distribución 95/100 a 5/100 – ver publicaciones iniciales –, entonces A también puede permitirse la casa solo. El 5% no puede ser un criterio eliminatorio. Para ser justos, A compra el 100% y B paga un alquiler muy bajo. Así A tiene suficiente dinero para pagar la parte restante y se convierte en propietario exclusivo.

No deberían generarse ingresos por alquiler que luego también tendrían que tributar. Se debería mantener lo más sencillo posible desde el punto de vista fiscal.

No, la notificación se envía a ambos al mismo tiempo. A la oficina de impuestos al principio no le interesa quién pagó la casa. Es indiferente para el impuesto de transmisiones patrimoniales y también para las tasas continuas de propiedad inmobiliaria. A y B responden de manera solidaria por los costes antes mencionados, cada uno al 100%.

Ok, eso no lo sabía. Pero en el segundo paso la oficina de impuestos sí se interesa, claro. Si la persona B paga la mitad de las tasas de la propiedad inmobiliaria, entonces la persona B regala dinero a la persona A, lo que generaría impuesto de donaciones. Al menos a partir de 20.000 €. Pero todo eso se quiere evitar controlar. Así cada uno paga proporcionalmente a su cuota las tasas de la propiedad al fisco.

El derecho de tanteo significa que A o B pueden incorporarse a un contrato de compraventa existente. No pueden simplemente comprar así. Lamentablemente está así en la ley de construcción – y no habrá venta sobre X% de una propiedad. Nadie es tan tonto como para firmar un contrato así.

Entonces primero la persona C debe haber firmado un contrato de compra con, por ejemplo, la persona B. Luego ese contrato debe presentarse a la persona B y ésta puede decir que la persona A pague la suma. ¿No podría entonces la persona B, si quisiera molestar a la persona A, poner una suma utópicamente alta en el contrato de compra?

¿Cuotas de qué? La propiedad ya consta en el registro con x/100 y y/100. Si quieres cambiar algo de eso, necesariamente se necesita un notario. No hay cuotas en el préstamo.

Exacto, el préstamo no se contabiliza al 50/50 porque se asume que solo la persona B amortiza. Por lo tanto, la persona B recibe la suma del crédito en cuotas completas. Esto se establece por adelantado en el contrato de compra de la propiedad, no después. Entonces siempre haría falta un notario, lógico.

Siempre que se conceda un derecho de uso para B en el registro. Eso hace que la propiedad no se pueda hipotecar.

Aún no habíamos pensado en un derecho de uso – eso generaría alquiler (que queremos evitar). Daríamos a ambos un derecho de uso vitalicio. No es obligatorio vivir allí. ¿O sería entonces una segunda residencia, si por ejemplo la persona A vive en otro lugar pero tiene derecho de uso en la propiedad?

Se puede decir mucho. Y si se piensa por tres segundos, se sabe que B solo está faroleando y/o diciendo tonterías.

Se trata más bien del riesgo de que alguien pueda causar problemas al otro. Entonces, en caso de duda, el otro no puede adquirir las cuotas porque están puestas demasiado altas. Y entonces otra persona obtiene las cuotas y solo genera problemas.

Independientemente de eso, se puede empezar a ceder cuotas a la persona B. Una vez tanto como dinero tenga la persona más 20.000 € de donación cada 10 años.

Entonces habría que ir al notario cada 10 años y registrar nuevamente, lo que cuesta bastante dinero. Y después de 30 años no se habría avanzado mucho.

Para más caos, propongo la palabra "compra con opción de alquiler".

No, eso haría todo mucho más complicado. Pero gracias por la indicación.