Financiación de la construcción a través de intermediarios o bancos locales

No. No estoy de acuerdo.

¡Eso es una tontería! Estoy muy sorprendido por tu afirmación y muy desconcertado. Los costes de construcción están actualmente siempre por encima del valor real, y también los precios del terreno. Eso significa que los costes de construcción más los costes del terreno son en realidad siempre más altos que el valor estimado de mercado de la propiedad después de la construcción. Al banco no le importa en absoluto si has invertido 750.000 euros, si al final el valor tasado solo es de 600.000 euros. El VALOR DE HIPOTECA siempre se calcula sobre los 600.000 euros. Eso deberías saberlo también. Los bancos también ajustan las condiciones en consecuencia, eso es un hecho. Por ejemplo, se ha calculado con un 79% de valor hipotecario, pero el banco llega al 85%. Así que de repente el banco simplemente ofrece las condiciones en el rango del 80-90 o 80-85, según la división. ¿No lo crees? Pero deberías.

¿Por qué un banco rechazaría una financiación solicitada con un 79% de valor hipotecario, si también podría financiar con un interés un poco más caro? ¿Qué plataforma utilizas?

Querido

Hablas del VALOR DE HIPOTECA: será como tú lo has descrito, es decir, actualmente los costes de construcción son enormemente altos, entonces también se paga más por el terreno = POR TANTO para el BANCO el VALOR DE HIPOTECA es actualmente un 99% más bajo que el VALOR/COSTE DE PRODUCCIÓN.

Pero yo hablo aquí de la condicionamiento, de qué VALOR toman los bancos para la CONDICIONAMIENTO, y aquí los bancos toman el valor de producción.

Así que te digo cómo trabajo actualmente:
Un cliente viene a mí y me dice: quiero comprar esta casa, cuesta 600.000€, tengo 100.000€ y quiero financiar 500.000€.
Lo primero que hago es valorar la casa
Para ver qué desviación hay entre el VALOR y el precio de compra.
Si llego a 500.000€, entonces tengo un valor orientativo, después sé que la mayoría de los bancos se moverán +/- 50.000€ aquí...
(Ya tuve un caso donde la diferencia entre dos bancos era aproximadamente del 25%, es decir, según su valoración = su valor hipotecario).

Actualmente hay bancos que financian hasta un máximo del 100% del valor determinado, es decir, si determino un valor aquí de 500.000€, entonces probablemente estos bancos quedarían fuera, porque si determinan un valor inferior a 500.000€ aquí, quedan fuera.

Es decir, tengo que elegir un banco que, por ejemplo, nos dé los 500.000€ incluso con una valoración de 450.000€ (por cierto, hay bancos que financian hasta 250.000€ por encima del valor hipotecario, es decir, si determinan un valor de 500.000€, pero el precio de compra es 750.000€, entonces financiarían hasta 750.000€ (allí la hipoteca es de un 150%, o dicho de otra manera: para el banco un 50% de partes en blanco, es decir, sin garantía). Aquí el banco nos daría los 750.000€ con condiciones de financiación al 100% (no aplican un recargo de interés aquí).
Es decir, valor de tasación 500.000€, precio de compra 500.000€, financiación 500.000€ = condiciones de financiación al 100%
el valor es 500.000€, pero el precio de compra 750.000€, financiación 750.000€ = condiciones de financiación al 100%
y ahora viene lo importante:
Valor: 500.000€, precio de compra 750.000€, pero financiación sólo 600.000€ (entonces la hipoteca es (600k sobre 500k): 120%, el bancaje para la financiación (600k sobre 750k) sería del 80% para las CONDICIONES (como condiciones mucho mejores).

Ahora volviendo a tu pregunta:
- yo utilizo todas las plataformas, porque prefiero el acceso directo a los bancos
- sólo en las refinanciaciones mis clientes reciben las condiciones basadas en el valor hipotecario (les digo a los clientes que los bancos pueden ajustar, pero no tienen que hacerlo, si hay desviaciones en el valor)
- en obra nueva o compra = mis solicitudes siempre se hacen según el precio de compra/costes de producción, y luego se eligen los bancos que encajan dentro del "rango de valor", es decir, se descalifican los bancos que rechazarían por el valor hipotecario!
(Por cierto, esto lo pueden confirmar algunos usuarios del foro que se han dirigido a mí porque los bancos a los que han preguntado o el intermediario por el que han pasado antes recibieron un rechazo por el valor hipotecario).

Por lo tanto, mis clientes reciben el banco que calcula los intereses según el valor de producción, pero acepta una gran desviación en el préstamo respecto al hipoteca,
(El ejemplo anterior: costes de producción 900.000€, valor hipotecario en el banco 500.000€, financiación 600.000€; estos clientes realizaron la financiación la semana pasada con un interés fijo del 1,99% a 20 años... el banco lo aprobó como se solicitó).

Como dije, llevo mucho tiempo haciendo financiación inmobiliaria y los únicos ajustes han sido cuando se hace una refinanciación (o si hay que rehacer la solicitud porque cambian los datos del cliente... por eso se toman las condiciones del día) PERO NUNCA por el valor de hipoteca en obra nueva/compra.
Conmigo pasa que o el banco aprueba tal cual se solicitó (aunque a veces se tarda 2-3-4 semanas en revisar; también puedo dar un ejemplo: refinanciación solicitada a mediados de febrero, aprobación sólo la semana pasada, con un interés fijo del 0,75% a 10 años para el cliente... tiempo de procesamiento extremadamente largo... pero condiciones mantenidas como se pidió...).

Por eso siempre hay que distinguir:
cuando el banco hace condiciones según el valor hipotecario (en las plataformas que uso, sólo en refinanciación)
y en compra/obra nueva el valor hipotecario sólo es relevante para la aprobación (para mí y para el cliente).

PD: se me ha alargado mucho... pero ahora viene una aclaración:
Si vas a una sucursal y quieres financiar 400.000€ de un precio de compra de 500.000€!
El asesor hace una valoración y también llega a 400.000€.
Que te dé las condiciones para el 100% en vez del 80% (puede que sí o no... yo sé por ejemplo que mi contacto en la caja local puede tener incluso una diferencia de 0,40% en la oferta... entonces ofrece al cliente 1,20% (como ejemplo) aunque podría ofrecer 0,80%... pero así puede sacar más "margen" para el banco (si el cliente acepta al 1,20%).

Bueno, eso fue una excursión suficiente ;)

Mi banco ha valorado la propiedad en 880.000 euros, estimado, valorado, etc.
Se compró por 820, menos 32k de subvención = 788.000.

¿Puede ser? ¿Entonces la tasa de interés es mejor?

depende del banco,
aquí una Sparkasse o un banco cooperativo = probablemente ofrecerían una tasa de interés más baja.

los privados, o los grandes jugadores, les da igual
es decir, valor de la propiedad: 400.000€
precio de compra: 325.000€, financiación: 325.000€ han dicho claramente: el cliente financia el 100% del precio de compra, es decir, financiación al 100% (para eso la financiación posterior probablemente será con un 60% de saldo pendiente)

también dicen:
actualmente en el mercado el precio de compra está un 10-20-30% por encima del VALOR de las propiedades, para las condiciones tomamos para los clientes el mejor valor (precio de compra) para que se beneficien el 99,9% de los clientes
el 0,1% que compra más barato que el valor, esos tienen que ir al banco que lo considere (es decir, los pocos)

Querido
- yo uso todas las plataformas, porque prefiero el acceso directo a los bancos

Muchas gracias por tus explicaciones.

¿Significa eso que al refinanciar vas directamente a los bancos o utilizas el portal líder del mercado?

Muchas gracias por tus explicaciones. En mi caso, el banco mantuvo la financiación posterior. 1,14% de interés nominal a 10 años. El mismo banco, dado que todo está en un paquete, casi ignoró los costos de construcción en la nueva financiación para otro proyecto y luego corrigió las condiciones ofrecidas al alza en un 0,1%.

Lo contractualmente desfavorable es que para el préstamo el contrato incluye un plazo de aceptación de 18 meses. Básicamente, se debe aceptar completamente después de 18 meses o el banco podría retractarse. Ningún proyecto de obra nueva me garantiza un tiempo de construcción menor a 18 meses. Según el banco, ese es el contrato estándar y está incluido en todas partes y cuando pasen los 18 meses, se cobran intereses de disposición. La cláusula solo está incluida por estándar y probablemente no se utiliza. Bueno, las condiciones están por debajo del 1,5% por 20 años... sin el aumento sería más barato.

Muchas gracias por tu explicación.

¿Significa eso que al refinanciar vas directamente a los bancos o usas el portal de líderes del mercado?

Muchas gracias por tus explicaciones. En mi caso, el banco mantuvo la financiación posterior. 1.14% de interés nominal a 10 años. El mismo banco, ya que todo está en un paquete, en la nueva financiación para otro proyecto prácticamente dejó de lado los costos de construcción y luego corrigió al alza las condiciones ofrecidas en un 0,1%.

Lo contractualmente desfavorable es que para el préstamo en el contrato se incluye un plazo de aceptación de 18 meses. Básicamente, hay que aceptar completamente después de 18 meses o el banco podría echarse atrás. Ningún proyecto de nueva construcción me garantiza un tiempo de construcción inferior a 18 meses. Según el banco, ese es el contrato estándar y está así en todas partes y cuando pasen los 18 meses, se cobrarán intereses de disposición. La cláusula sólo está incluida por estándar y probablemente no se use. Bueno, las condiciones están por debajo del 1.5% para 20 años... sin el aumento sería más barato.

El interés de disposición solo después de 18 meses es excelente. Normalmente es solo de 6 a 12 meses.

entonces con algunos bancos conmigo funciona así:
yo simplemente les envío los documentos y digo: ¿ustedes lo hacen?
la plataforma luego se usa para la condición y facturación (porque a menudo es más barata)

en el negocio individual generalmente se hace así, que también decimos: ¿pueden hacer la condición XY para el cliente?, entonces ellos lo calculan, y aquí también puede venir una contraoferta (pero eso comienza en los bancos según el banco desde 500.000/750.000/1.000.000 de suma de financiamiento, por debajo siempre hay condiciones de portal)

y la respuesta de las 23:39 muestra la solución para ti, por qué la subieron.
PORQUE
tú no tienes una financiación normal (estándar), es decir, donde la gente apenas está construyendo o comprando la primera casa.

en tu caso fue así:
1) financiación de seguimiento, aquí el banco ya tenía el valor de la propiedad, es decir, debido al valor: la oferta, y eso también se hizo en el contrato.

en la casa, es decir,
2) probablemente primero calcularon con costos de construcción/costos de fabricación (oferta probablemente interés al 1,40%), aquí viene una particularidad: tú ya tienes un objeto financiado, es decir, aquí podrían considerar el primer objeto como garantía adicional.
así te lo puedes imaginar ahora, cómo probablemente calcularon
(ejemplo de cálculo mío...)
Objeto A: valor 300.000€, financiación (financiación de seguimiento) 200.000€
vencimiento: 66,66%, por lo tanto oferta con vencimiento al 70%, lo aceptaste. Contrato también con las mismas condiciones, porque no se cambió nada.

Objeto B:
costos de fabricación: 500.000€, financiación 400.000€ (solo como ejemplo) son entonces 80%
probablemente aquí también tomaron en cuenta el Objeto A como garantía adicional (en el contrato debe decir que todas las garantías que tiene el banco, probablemente también el Objeto A, aquí también responden para el contrato del Objeto B... revisa más detalladamente el contrato...)
así que dijeron: ok, aquí también podemos ofrecer un vencimiento del 75% (400+200 crédito, garantías: 500+300) = entonces condición 1,40% en la oferta!

pero luego hicieron la valoración del Objeto B y determinaron: ok, solo vale 450.000€, por lo tanto no alcanzan con 75% de vencimiento = contrato entonces al 1,50%

el banco aquí prácticamente no lo ve como UNA NUEVA FINANCIACIÓN, donde se va según el valor de fabricación/precio de compra, porque ya tienes una financiación en curso.
esa es más bien la particularidad y poco común.
(la mayoría de la gente solo tiene un apartamento o casa... no 2 ;)
por lo tanto la financiación se hizo como en la financiación de seguimiento = aquí el banco va según el valor hipotecario, lo cual es normal.

(eso debiste mencionarlo en tu primer mensaje, entonces lo habríamos aclarado rápido).

si hicieras la financiación para el Objeto B en otro banco que para el Objeto A, entonces harían las condiciones exactamente según el precio de fabricación/precio de compra, independientemente de cómo salga el valor hipotecario.

así que uno debería pensarlo mejor... en tu caso asumo que aun así fue un poco más barato, es decir, hacerlo completamente en otro lugar, porque probablemente el Objeto A ya está bastante pagado?

ambos objetos son independientes entre sí, no hay referencias en los contratos. Así que podría firmar A y no B (no tiene sentido, ya que después de las semanas de las revisiones las condiciones han subido casi un uno por ciento)

El objeto A fue valorado por el banco de nuevo y mucho peor que lo que hacen VdP y otros. Pero no importó, porque incluso con la valoración miserable, el valor de préstamo está por debajo del 50%.

El objeto B es un misterio, posiblemente solo mala suerte en el trámite, porque parece poco común. Realmente es una financiación para obra nueva. La selección de bancos ya estaba limitada en febrero ;)