在人口老龄化城市中的多户住宅作为资本投资

我也知道，现在只有通过承受重大风险才能获得7%的回报率。

例外情况：土地归个人所有并且已经付清。其余部分由KfW提供支持。

莱茵区问候

那么为什么收益率会变得更好呢？这块土地本身就是大量的自有资本，在收益率的计算中也必须考虑进去。

我想说你这里错了。我在一本房地产书里读到的东西，在我研究收益率时得到了证实：

你应该少啃理论书，多和那些房东交流，了解他们对投资的担忧或喜悦。

我总觉得很可爱的是，人们拿书来当依据，好像发现了哥伦布的蛋。如果出租真的是单行道和大奖，人人都会做并且都会发财。

你应该少啃理论书，多和那些房东聊聊，了解他们在投资中遇到的烦恼或是喜悦。

我总觉得很可爱的是有人拿书本当依据，好像发现了哥伦布的蛋。如果出租房是一条单行道和中大奖的话，人人都会做，都会富有。

我认为这就像许多其他创业者一样。
有些人有天赋，能成功，
有些人尝试过但失败了，
还有些人投入了时间和金钱，但结果不太理想。

我曾经读过一个非常有趣的博客。对博主来说，便宜买房是关键。
他花了很长时间在房地产网站上设置合适的筛选器，
一旦有值得买的特价房出现，他当天就会打电话，索取资料，并安排看房时间。
速度是这里的重要因素，只有这样才能抢到真正的便宜房。
这样他才一个接一个买下房子。
这样可以减少备用资金，因为同时所有房子都出问题的可能性相对较低。
再投资的钱又能带来收益。
房子多了，一套房租没了收入，也不会那么痛心。
普通人，顺便买套公寓补充养老金的，那些优势和经验都没有，
这大概就是那些租赁抱怨问题和负收益的人的常态。
对他来说，能还清贷款的出租公寓是件好事，
但其实这是一种收益杀手。

我在一本房地产书里读到了一些内容，并且在我的收益率研究中得到了证实：在顶级城市和/或顶级地段，你的净收益率反而比在较差地段更低！

即使我的职位上“只是”测量师/公开任命的测量工程师——我们在大学和法律实习期间都接受过估价培训。
你自学这是可以的——但我怀疑你是否已经能够毫无错误地做到这一点。

无论在哪里——你在德国只有在极高价出租的情况下才能实现7%的净收益率（不要与净冷租金混淆！），出租价格高到租金指数无法适用（确实可以这样做）——否则你就进入了非法领域。那样的话甚至可以达到100%。

如果你能实现7%的净收益率且没有任何持续成本，那意味着你会支付大约14.3倍年净冷租金作为购房价。这是金融危机期间的刻度下限（15-25），但从年净冷租金中还必须扣除持续成本，幸运的话是4%——运气不好甚至只有0%。如果你扣除所有成本后仍想达到7%的净收益率，那么你今天的购价只能约为10倍净年冷租金。换算起来，这很快就意味着至少16欧元的冷租金，也就是远高于每平方米20欧元的暖租金——请问你买房的地段有可能达到这种水平吗，如果这同时超过了慕尼黑市中心的租金水平。

今天你几乎找不到低于20倍净年冷租金的房产，在大城市地区情况非常离谱，甚至会超过40倍。因此，实现7%是非常困难甚至不可能的。

所以，有一点敬意地说，问题不在于你是否能在赫尔讷达到7%，而是在于你的计算哪里出了错。

此致
Dirk Grafe

我感谢大家的回复，特别是你，Dirk。实际上，我混淆了净冷租金和净收益率。但对我来说，我已经正确地用了收益率来计算。

但至少当我说到净冷租金时，在鲁尔区7%到8%是现实的。当然，这些房子至少有40年历史。但如果我买了一栋预计未来几年不需要太多投资的房子，那么我的净收益率大约等于净冷租金减去1%。至少我是这么认为的，因为除了维修基金之外，开销不大。当然，还需要缴纳房租收入的税。至于比较新的房产，我根本不考虑。虽然它们的维护成本低，即维修少，但根据我对市场的观察，因购买价格高，净收益率反而更低。租金并没有相应上涨。而且高昂的购房款也得先筹集。

这是个有趣的话题，我会继续关注并报告。顺便说一下，我现在已经不考虑Herne了。我认为鲁尔区还有更具前景的城市。