在人口老龄化城市中的多户住宅作为资本投资

那我得到的是6%的净租金收益率，当然是税前的。还是我算错了？又算错了吗？

大概是这样——但更多是因为你用自己的标准定义了“净收益率”。

购房附加费用当然可以在脑海中算到买房成本中，但这不合理——房子价值是24.5万欧元，不是26.5万欧元。如果你要短期卖掉房子，可能还能拿回24.5万欧元，但一般不太可能拿到26.5万欧元，除非算上投机获利。

这表面上可能按照你的标准提高净收益率——但大约2万欧元的购房附加费用会抵消第一年的全部净租金，而且你那时还没有支付利息，更别说还贷了，也没有缴纳租金收入的所得税。

你坚决拒绝把所得税计入净收益率，这点就随你——但这显然是大错特错。如果想知道投资后真正剩下多少，逻辑上必须把所有成本扣除，才能得出真实的数值。

账面上也没有为维修准备储备金，如果房子还有维修积压，且广告中未提及，情况肯定不容乐观。

不用计算器算也能知道，你前两年（很可能是五年）内的收益率基本为零或负值——完全远离你预期的6%。

你目前有多少自有资金？地价指导价也很有趣，这样才知道他们大致定的房价是多少。

此致
Dirk Grafe

从房租收入的所得税中，首先要扣除支出。比如利息，还有折旧。当然还有维修维护费用。

根据具体情况，这可能导致所得税退款而不是缴纳所得税。需要完全计算。

因此，实际收益率取决于诸多因素，比如融资和其他所有收入。

因此，据我所知，房屋通常用租金倍数或毛回报率的倒数来表示（净年租金不含附加费除以购买价格）。位置越差，初始毛回报率越高。

根据具体情况，这可能导致所得税退款而非所得税支付。需要完全计算。

你 不需要向我解释 - 但发帖者还不清楚，收到所得税退款意味着什么。这无非意味着实际净收益率（至少最初）是负的。

但他仍然梦想着+6%...

此致
Dirk Grafe

推荐阅读（然后自己算一算）：Volker Looman，《财富问题 房地产到底带来多少收益？》，faz.de。

那为什么收益率会更好呢？

这是带有讽刺意味的，并且是一个委婉的提示，说KfW喜欢充当帮手。我以为我已经通过表情符号表示出来了？
莱茵的问候

你 不用给我解释这件事——但是发帖人还不明白，当他收到一笔所得税-退款时，这意味着什么。其实这不过说明实际的净收益率（至少最初）是负的。

不过他仍然梦想着+6%……

此致
Dirk Grafe

不，现在发帖人明白了。他保证从今以后也会把所得税计入他的收益计算中。

根据具体情况，可能会产生所得税退款而非所得税支付。需要全面计算。

你说得对，我现在已经做了。一个具体的房产，我已经看过，下周会有建筑鉴定师陪同第二次查看。

基本数据：含其他费用的购买价格29万欧元，自有资金6万欧元 --> 贷款23万欧元，15年内全额偿还，固定利率1.7%。由此得出如下收益计算表。计算表版权归Alexander Goldwein所有。



所以我每年还需要补贴3300欧元，月均近300欧元，我们说500欧元，包含一笔小的维修准备金。不过按照我的考虑，也仅此而已。如果租户不付款，我就得补更多，这点我清楚。

如果结果证明我的计算有严重错误，我会把自己关在卧室里，抱着一瓶杏仁甜酒躺床上。