在人口老龄化城市中的多户住宅作为资本投资

抱歉，对我来说，出租带来的风险远远更高，因为租客（游牧者）是未知的。这极大地抵消了我的收益。

这种情况在自住物业中不会发生。失业、厄运在自住/出租情况下是相同的。

但我也只是反复强调这个观点。根据我身边的经验，成为房东的人通常是那些拥有必要资本积累的人（有良好的收入、一套自住的房产，并愿意承担风险）、通过继承成为房东的人（从父母那里继承房子）或通过出租积累养老金筹码的自营业主。

当然，也有可能我认识的人不对。

我来自鲁尔区，也想在这个地区买房。当然，我希望像度假一样，买房时也能获得良好的性价比。一眼看去，例如在赫尔讷，可以买到没有维护积压且年净租金收益率高达7%的房产。依我看，这么好的收益率，与赫尔讷不是一个对任何年龄段都有吸引力的城市有关。我查阅了网上所有的人口预测，赫尔讷人口老龄化程度高于平均水平，且据预测，到2040年将流失多达10%的居民。

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我从没买过住宅物业，真的很难判断。期待你们的看法！

我这么说吧：如果你正确计算了净收益率，并且准确评估了房产的维修积压或状况，那么应该马上买入。不过7%的收益率与你的其他数据不符——因为这样的收益率只有在顶级地段才可能达到。如果赫尔讷真的人口在减少，那么需求也会下降。关键在于城市哪些地方在萎缩，或者你的微观位置在哪里，以及它与其他城区的发展情况相比如何。

此致
Dirk Grafe

在那里可以获得没有维护积压的房地产，净年租金收益率轻松达到7%。

你还在等什么？开始行动吧！

对于自用房地产

……这是消费，因此不应与投资资产混淆。

必要的消费，因为大多数人毕竟不喜欢无家可归的生活。如果一旦将其定义为必要，那么就可以简单计算。如上所述：贷款还款额加上/减去资产积累与租金相比。

感谢你们的参与，但遗憾的是，我的帖子这里变成了关于房地产投资意义的一般讨论。对我来说，这些投资是有意义的，尽管我住在租来的房子里。

我这样说吧：如果你正确计算了净收益率，并且正确评估了维修滞后或房产状况，那么你应该马上买入。但是7%的收益率与你的其他数据不符——因为只有在顶级地段，可能才有这样的收益率。

我认为你这里错了。我在一本房地产书中读到过，也在我的收益率调研中得到证实：在顶级城市和/或顶级地段的净收益率比差地段[稍低]！为什么？因为房价非常高！租金并不会随着房价增长！你买像杜塞尔多夫市中心这样顶级地段的高价房产，[也是]因为这类房产有升值潜力。在赫尔讷的边缘地带则没有这种情况。你用较高（目前仍存在）的租金收益率购买了房产，但你的房产价值和租金可能会下跌。

如果赫尔讷确实在缩减，需求也会下降。关键是城市的哪个区域在缩减，你的具体位置在哪里，以及它与其他城区相比的发展情况如何。

而这正是我觉得很难预测的，无论在哪个城市都是如此。

在一线城市和/或黄金地段，你的净收益率比在差地段更低！

这与我危险的半吊子知识相符。但我也知道，如今只有在承担重大风险的情况下，才能获得7%的收益率。