建房。出售还是出租公寓？

女孩们分别是5岁和9岁，已经比较好照顾了，我们几乎享受着无忧无虑的家庭生活。

未来简单地租一栋房子不是一个选择吗？女孩们可能18岁时就会搬出去。

等房子建好时，其中一个女儿肯定已经11岁了。

5500欧元的家庭收入只是平均水平，并不算多。很多高收入者仅靠一个人工作就有这么多收入。

天哪，这真能看出这个论坛有时候是多么脱离现实……
我引用一项最新的研究：“在德国，没有孩子的夫妻，如果月净收入达到5294欧元，他们就属于最富有的10%。”

因为我自己现在出租一套房子，从明年开始出租三套，我会选择出租。你们一定要仔细算算（或请人算算）扣除所有费用和税后还能剩多少租金收入。这部分钱你们可以加在你们现在的1800欧元上。如果你们的利率固定期到期了，你们可以重新贷款。我会选择相对较低的还款额。那样你们就会有不错的盈余，可以再加到你们现有的1800欧元上。现在的形势下，也不一定非得按4-5%的比例偿还本金，可以少还点。你们几乎不用付太多利息。你们也可以考虑用现有房子的10万欧元作为自有资本部分，用抵押贷款来降低利率。
你们还得考虑一点。如果选择这个方案，租客就是帮你们还房贷。也就是说，房子以后如果卖掉，能卖到的价格更高。并且，你们随时都可以卖房子，如果感觉压力太大或者不合适了。
所以，我会这样做。但我喜欢出租，我想通过这些年赚些钱。

还有一点，我得说。如果你们真的想在孩子搬出去后回去住，因为房子很适合你们，你们也很喜欢的话，我觉得 的想法其实不错。
说实话，两个人以后住那么大160-180平方米的房子，意义何在？
除非你们打算把房子分成两个单元。那样你们可以申请两次KFW贷款，将来孩子搬出去了，可以出租一个单元。如果你们能想象在养老的地方还有租户一起住，他们可以帮你们还贷。

根据整体情况的描述，我建议出售该公寓。你的外部资本过少，其利息无法抵扣。由于自用，新的房屋贷款利息不能抵扣一分钱。出售公寓才更合理，将部分自有资金用于你们的房屋建设，利用外部资金购买另一处房产，并从公寓出售中获得少量自有资金。你们目前的收益率非常低。唯一的希望是该地区明显良好的位置带来的增值，尽管环境较为乡村。但据我所知，那边的房价都非常贵 :-P 房地产投资主要通过杠杆利用外部资金才有意义。

我也认为，如果没有卖房所得作为自有资金，你们买房是负担不起的。并且计划通过出租获得盈余……这很冒险，万一碰上不合适的租客。人们总是只能看到表面。在我弟弟拥有产权的那栋楼里，也买了不少房子用来出租。其中一套出租给了一位医生，年轻男性，有家庭，在医院工作。作为房东，这一切都做得很正确，对吧？但租客却陷入了赌博成瘾，导致租金拖欠等等。租客不是一夜之间就能赶走的，这过程可能会持续多年。那么怎么办？房子还会继续产生费用。你们必须用家庭收入来同时负担两处房产的贷款。正如前面所说，单独买一套房子在这方面尤其冒险。

你们先去了解一下，是否有可能保留现有的房子同时盖房（融资顾问、银行、你们那套产权房的贷款银行）。问题可能很快就能解决。我弟弟就是如此，他也打算“换成”一栋房子，家庭收入比你们好多了。房子的价值比买入时涨了大约10万欧元，还还清了相同数额的贷款，所以资产可观。但最终发现两处房产同时持有是不可能的。原因很可能是考虑到买一栋带有极高附加购房费用的存量房。这些费用会耗尽所有自有资金，整个项目就变得无可融资。

你们也可以先申请一个建房用地——最后如果没拿到，反正也没什么事儿。如果拿到了地，但又不想执行项目，另一家人会高兴的，也不会造成损失。

非常感谢你们的回复。

正如所见，大家的观点分歧很大。
我们也很犹豫，但首先必须等待是否能拿到建地。
我知道……5500欧的家庭收入在我们这里算是一般。全职工作的话我可能会多挣400欧左右。只要女儿们还没有独立，我不太想把她们送到全日制托管，只是为了妈妈能照顾别的孩子多赚点钱。在如今教师短缺的时代，这听起来可能很冷酷……但这是另外一个话题，我们不准备详细讨论。

我这里很谨慎地写了900欧的冷租。当然，我还可以加上地下车位和室外车位的租金。对于装修厨房我也可以多要点……但我想这里用900欧比较保险。

我们现在剩下什么？
我们先等待建地分配，然后规划房子，计算所有支出和收入，看最后剩多少，然后做决定……希望我们不会后悔……

你们处理事情非常理性，完全没有天真。这让我很喜欢，这里很少见。我相信你们会做出正确的决定。祝你们成功。