在人口老龄化城市中的多户住宅作为资本投资

你疯了吗？你正想送我25万欧元……

如果你向我展示上述投资机会，我也许会考虑。说真的，你能尝试解释一下为什么你认为我的收益计算是错的吗？因为我非常确定只有这样计算才有意义。

想一想！- 否则我明天早上8点钟带你去[Notar]。15年后的明天将是你一生中最昂贵的日子，你将需要30年才能从中恢复过来。

如果你真的不明白，那么请你帮自己一个忙，接下来的10年不要考虑购买房产。

此致
敬礼
Dirk Grafe

如果你真的不明白，那请你帮自己一个忙，未来十年别考虑买房子。

Dirk，我这几个星期一直在研究这个问题，我看不出我的计算哪里有错误。我现在明白，在整整十五年里净收益率大约是零，虽然房产的更大一部分自然归我所有。我也明白，如果我们谈论还清贷款后的收益率，8500欧元相对于29万欧元加上15年每年7500欧元，大约是2.1%。但其实我并不是用自己的全部40万欧元来投资，而是大部分是用房租收入来支付的。

我非常感谢你在这个帖子里给我的所有建议。但请你现在放过我吧。或者我们是不是各说各的话？作为感谢，我保证送你一瓶上好的杏仁甜酒。

Christian

看看loomann在faz.de上是如何计算收益率的。做一个包含所有付款的表格，Excel函数叫XINTFUSS或者类似的。（不知道你们俩谁对，但计算起来并不难。当然，必须做一些假设）。

Dirk，我这几个星期一直在仔细研究这个问题，我看不出我的计算哪里有错误。现在我明白了，在整个15年里，我的净收益率大约是零，尽管我当然一直拥有房产的大部分份额。

仔细思考最后一句话很久。

我也明白，8500欧元相比于290,000欧元加上15*7500欧元，大约是2.1%，如果我们谈的是还清贷款后的收益率。但实际上我并不是用我自己的钱投资了大约40万欧元的全部金额，而是很大一部分是从租金收入中支付的。

很多私人房产拥有者都是这样想的，但这并不改变这是错误的事实。数学不是人文学科。此外，地产领域有专业人士——如果你进入市场（你最终会这样做，这是不可避免的）并想获得同样的利润，那么你必须像他们一样思考和行动，甚至要做得更好。

如果你把房产的购买价简单降到250,000欧元，而不是提出的290,000欧元，然后用你自己制作的同一个表格重新计算，你就会明白这意味着什么。无论你是否真的能把价格压到这么低，这点并不重要——关键是你要理解数字会发生什么变化。这将极大地影响整个计算。你的附加费用（如土地购置税）会降低，你的贷款金额减少，因此利息负担也更小，在保持还款额不变的情况下你会更快还清贷款。此外，（理论上的）维修准备金比例也下降——这并不改变实际的维修费用——而且 Last but not least，在出售时，你更有可能更快达到免税的资本收益区间。

除非你把房子远低于市场价卖给我——那我当然会直接拿下。

非常感谢你单凭这条帖子就给我的所有建议。但请现在放过我吧。或者我们说的到底是不是一回事？作为答谢，我答应你一瓶上好的杏仁酒。

Christian

此致
Dirk Grafe