在人口老龄化城市中的多户住宅作为资本投资

空置期间怎么办？

空置率可以按百分比考虑，根据地区和出租情况，年出租时间可计算为11到11.5个月——这最终是一个理论值。

然而，这里无法用300欧元解决，实际需要补贴的金额约为7400欧元，包括合理的维修费用。若用3300欧元，则因维修积压会产生缓慢的资产贬值。

但如果这笔钱被投资，且预测贷款还清后收益保持不变，则在投资29万欧元外加每年投入的15*7500欧元情况下，净收益可达“可观”的8500欧元，约合2.1%。这个值还可以通过提升物价和提高租金来改善，不过要达到6%，还需要相当多的阿马雷托酒助兴。

所以，这只有在大幅压低购价、榨干房产和/或作为税务节省工具时才有意义。

q.e.d.
Dirk Grafe

[QUOTE="Dirk Grafe, post: 158537, member: 19891"]要喝那么多Amaretto才能把酒精度调到6%，真是不少。[ /QUOTE]

或者杠杆交易

但是如果把钱投资进去，并预测贷款还清后收益价值保持不变，那么在投资29万欧元加上每年投入的15*7500欧元的情况下，净收益率可以达到“骄傲”的8500欧元，约为2.1%。这个数值可以通过资产价格上涨和租金提高来改善，不过想要把收益率美化到6%，还是需要相当多的Amaretto酒精助兴。

好吧，Dirk，我可以理解为了谨慎起见，可以增加维修储备金。但是我觉得你的计算方法应该更准确一点。如果我计算最终收益率，我不会以29万欧元的总价加投入的资金为基准，而是以我的自有资金加投入的资金为基准，也就是6万欧元加上15*7500欧元，总共172500欧元。剩下的与29万欧元的差额是我的租客在这15年里支付的。然后，正如你正确写的，由于我仍在积极积攒维修储备金，从贷款还清那天起，我可以达到8500欧元的净收益，相当于我投入总资本的约5%。

如果我把这6万欧元投资15年，比如投资指数基金，并且每年额外投入7500欧元作为一种储蓄计划，根据我的复利计算器，需要大约6%的年利率才能最终达到29万欧元。这个计算器也考虑了复利效应。至少目前，要获得6%的收益率，风险至少要达到中等水平。而且，15年后我也只是获得了29万欧元的金额，且还未经通货膨胀调整。相比之下，如果所有其他因素（需求、建筑状况等）大致相同，建筑物的价值应该大致与通货膨胀同步增长。

当然，有可能5年内活期存款轻松拿到5%的利率，所有股票都大涨。但买房毕竟是件事情，未来可能存在许多政治风险等，这些风险可能会致命，但又难以预测。

好的，Dirk，我理解为了安全起见可以增加维修准备金。但是我觉得你的计算应该更准确一些。当我计算最终收益率时，我不是基于29万欧元的总价加上投入的钱，而是基于我的自有资金加上投入的钱，也就是60000欧元 + 15*7500欧元 = 172500欧元。这29万欧元的差额是我的租户们在15年里支付的。

是的，你当然完全正确。因此，我加入这个项目。你买这栋房子，并给予我一个优先购买权，等到你的租户们还清贷款的那一天。我会支付你6万欧元的自有资金加上15年的维修费用，这样房子就属于我了。严格来说，我甚至不必付全额的维修费用，因为这部分费用你的租户们已经部分支付了，但我就不那么计较了。

那么——我应该安排一个公证预约，还是你来安排？

此致
Dirk Grafe

我会支付你6万欧元的自有资金加上15年的维护费用，这样房子就归我了。严格来说，我甚至不必支付你全部的维护费用，因为部分费用已经由你的租户承担了，但我就不计较了。
Dirk Grafe

我不同意你给我汇6万欧元加上15×7500欧元，因为你那15年里可以用这笔钱赚钱。现在你先给我汇6万欧元，然后每年汇7500欧元，还必须给我展示一个15年内能保证年收益至少6%的投资方案。

不开玩笑，请告诉我我的思路哪里错了。我已经尽可能仔细考虑过了，相信我的计算是正确的。