Immeuble multifamilial en tant qu'investissement en capital dans une ville vieillissante

Je sais aussi qu'aujourd'hui, un rendement de 7 % n'existe qu'avec un risque important.

Exception : le terrain est en possession _et_ a été payé. Le reste est ensuite pris en charge par la KfW

Cordialement, expert en construction

Pourquoi alors le rendement devrait-il s'améliorer ? Le terrain représente en effet une quantité importante de fonds propres, qui doit également être prise en compte dans les analyses de rendement.

Je dirais que tu te trompes ici. J'ai lu dans un livre immobilier quelque chose qui a été confirmé par mes recherches sur le rendement : .

tu devrais moins potasser la théorie et plutôt discuter avec des gens qui sont propriétaires bailleurs et qui ont des soucis ou aussi des joies avec leurs investissements.

Je trouve toujours mignon que l'on se réfère à des livres comme si on avait découvert la roue. Si la location était une voie à sens unique et un jackpot, tout le monde le ferait et serait riche.

tu devrais moins potasser la théorie et plutôt discuter avec des gens qui sont propriétaires et qui ont des soucis ou aussi des joies avec leurs investissements.

Je trouve toujours mignon qu’on se réfère à des livres comme si on avait découvert l’eau chaude. Si la location était une voie à sens unique et un jackpot, tout le monde le ferait et serait riche.

Je pense que c’est comme pour beaucoup d’autres entrepreneurs.
Il y en a qui ont le talent et réussissent, il y en a qui essaient une fois et échouent, et il y en a qui investissent du temps et de l’argent sans que cela donne grand-chose.

J’ai lu un blog très intéressant à ce sujet. Ce qui était important pour l’auteur du blog, c’était l’achat à bas prix du bien. Il avait configuré pendant longtemps des filtres de recherche adaptés sur les portails immobiliers et dès qu’une bonne affaire arrivait, il appelait le jour même, se faisait envoyer les documents et prenait un rendez-vous pour une visite. Le facteur rapidité était essentiel pour pouvoir saisir de véritables bonnes affaires.
C’est ainsi qu’il a acheté un bien après l’autre. Cela permet de réduire les réserves, car la probabilité qu’il y ait un dégât sur tous les biens en même temps est assez faible. L’argent réinvesti génère à son tour un rendement. Et avec la quantité de biens, une perte de loyer ne fait plus autant mal.
M. Tout-le-monde, qui achète à côté un appartement pour améliorer sa retraite, n’a tout simplement pas tous les avantages et l’expérience, et ce sont souvent ces personnes qui se plaignent de problèmes et de rendements négatifs dans la location. Pour lui, c’est bien quand l’appartement loué est remboursé, mais en réalité, c’est un tueur de rendement.

J'ai lu dans un livre sur l'immobilier ce qui a été confirmé par mes recherches de rendement : dans les grandes villes et/ou les emplacements de premier ordre, tu as moins de rendement net qu'en mauvais emplacements !

Même si mon titre est "géomètre / ingénieur géomètre public", nous avons été formés à l'évaluation immobilière lors de nos études et de notre stage.
Que tu te formes toi-même est bien sûr correct – néanmoins, je doute que tu y arrives déjà sans erreurs.

Peu importe où – en Allemagne, tu n'obtiendras un rendement net (à ne pas confondre avec le loyer net à froid !) de 7 % que si tu loues à des prix extrêmement élevés, si élevés que l'observatoire des loyers n'est plus applicable (oui, c'est possible) – ou alors tu te trouves dans la zone illégale. Là, 100 % sont aussi possibles.

Si tu obtenais 7 % de rendement net et aucun frais récurrents, cela voudrait dire que tu paierais environ 14,3 loyers nets annuels à froid comme prix d'achat. Ce serait la valeur inférieure de l'échelle (15-25) avant la crise financière, mais des frais récurrents doivent encore être déduits du loyer net annuel, donc avec beaucoup de chance 4 % – et dans le pire des cas 0 %. Si, en revanche, tu veux générer 7 % de rendement net après déduction de tous les frais, ton prix d'achat aujourd'hui ne devrait être qu'environ 10 loyers nets annuels à froid. Calculé à l'envers, cela revient rapidement à environ 16 € de loyer à froid, donc bien plus de 20 €/m² de loyer charges comprises – demande-toi s'il est possible d'atteindre cela, même seulement approximativement, dans l'emplacement où tu souhaites acquérir tes biens, si en même temps tout cela dépasse ce qui est demandé dans le centre-ville de Munich.

Aujourd'hui, tu trouveras à peine un bien immobilier neuf à acquérir à moins de 20 loyers nets annuels à froid, dans les zones urbaines cela devient complètement absurde, là cela monte jusqu'à plus de 40. Avec cela, 7 % sont très difficilement, voire pas du tout réalisables.

La question, avec tout le respect que je te dois, n'est donc pas de savoir si on atteint les 7 % à Herne – mais où se trouve l'erreur dans ton calcul.

Cordialement
Dirk Grafe

Je vous remercie tous pour vos réponses et particulièrement toi, Dirk. J'ai effectivement semé la confusion en assimilant le loyer net hors charges à la rentabilité nette. Mais pour moi, j'avais déjà calculé correctement avec la rentabilité.

Mais au moins, lorsque je parle d’un loyer net hors charges, 7 - 8 % sont réalistes ici dans la région de la Ruhr. Bien sûr, ces maisons ont au moins 40 ans. Mais si j’achète une maison pour laquelle il n’y aura probablement pas beaucoup d’investissements à faire dans les prochaines années, ma rentabilité nette est à peu près égale à mon loyer net hors charges moins 1 %. C’est du moins ce que je suppose, car à part une provision pour l’entretien, il n’y a pas beaucoup de frais à déduire. Bien sûr, il faut ensuite ajouter les impôts que je dois payer sur mes revenus locatifs. Et je ne regarde même pas les biens immobiliers assez neufs. Ils ont certes peu de coûts de fonctionnement, c’est-à-dire peu de réparations, mais à cause du prix d’achat élevé, selon mon observation du marché, la rentabilité nette est moins bonne. Les loyers n’augmentent en effet pas en conséquence. Et il faut d’abord pouvoir avancer le prix d’achat élevé.

Sujet intéressant, je continue à m’y pencher et je vous tiendrai au courant. D’ailleurs, j’ai désormais abandonné Herne. Je crois qu’il y a des villes plus prometteuses même dans la région de la Ruhr.