Edificio multifamiliar como inversión de capital en una ciudad envejecida

Sé que hoy en día un rendimiento del 7 % solo se obtiene con un riesgo considerable.

Excepción: el terreno está en propiedad _y_ está pagado. El resto lo aporta entonces la KfW

Saludos, experto en construcción

¿Por qué debería entonces mejorar la rentabilidad? El terreno es mucho capital propio, que también debe tenerse en cuenta en los análisis de rentabilidad.

Yo diría que aquí te equivocas. He leído lo siguiente en un libro de bienes raíces, lo cual se ha confirmado en mis investigaciones sobre rentabilidad: .

deberías estudiar menos teoría y más hablar con personas que son arrendadores y conocer las preocupaciones o incluso las alegrías que tienen con sus inversiones.

Siempre me parece simpático que se recurran a libros como si se hubiera descubierto la fórmula mágica. Si el alquiler fuera un camino de una sola dirección y un jackpot, todos lo harían y serían ricos.

deberías estudiar menos teoría y hablar más con personas que son propietarios y que tienen preocupaciones o alegrías con sus inversiones.

Siempre me parece gracioso que se consulten libros como si se hubiera inventado la rueda. Si alquilar fuera un camino de una sola dirección y un jackpot, todos lo harían y serían ricos.

Creo que es como con muchos otros empresarios también.
Hay quienes tienen un don para ello y tienen éxito, hay quienes lo intentan y fracasan y hay quienes invierten tiempo y dinero y no sacan mucho provecho.

Una vez leí un blog muy interesante. Para el autor del blog era importante comprar la propiedad a buen precio. Había configurado durante mucho tiempo filtros de búsqueda adecuados en los portales inmobiliarios y apenas aparecía una ganga llamaba el mismo día, pedía que le enviaran los documentos y concertaba una cita para visitar la propiedad. Aquí el factor velocidad era crucial para poder aprovechar verdaderas gangas.
Así fue comprando una propiedad tras otra. De esta manera se pueden reducir las reservas, porque la probabilidad de que en todas las propiedades se estropee algo a la vez es relativamente baja. El dinero reinvertido genera a su vez rendimiento. Y con la cantidad de propiedades, la pérdida de un alquiler tampoco duele tanto.
La persona promedio, que compra un piso ocasionalmente para mejorar su pensión, simplemente no tiene todas las ventajas y experiencias y por lo general suelen ser quienes se quejan de problemas y rendimientos negativos en el alquiler. Para él es bueno cuando el piso alquilado está pagado, pero en realidad es un asesino de rentabilidad.

He leído lo siguiente en un libro de bienes raíces, lo cual se ha confirmado en mis investigaciones sobre rentabilidad: ¡En ciudades top y/o zonas premium tienes menos rendimiento neto que en zonas malas!

Aunque en mi título solo ponga topógrafo/ingeniero topógrafo público autorizado, estamos formados en valoración de inmuebles durante la carrera y la práctica profesional. Que te formes por tu cuenta está bien, pero dudo que ya lo hagas sin errores.

Da igual dónde – en Alemania solo conseguirás un rendimiento neto (no confundir con renta fría neta) del 7% si alquilas a precios sumamente altos, tan altos que el índice del alquiler ya no aplica (sí, es posible), o si te mueves en el ámbito ilegal. Entonces sí, hasta el 100% es posible.

Si consiguieras un rendimiento neto del 7% sin ningún gasto recurrente, eso significaría que pagarías aproximadamente 14,3 veces la renta anual fría neta como precio de compra. Esa sería la parte baja de la escala (15-25) en la crisis financiera, pero de la renta anual fría neta aún hay que descontar los costos recurrentes, con suerte un 4% – si va mal, solo un 0%. Si, en cambio, quieres obtener un 7% de rendimiento neto tras descontar todos los costes, tu precio de compra hoy debería estar alrededor de 10 veces la renta anual fría neta. De otra forma, calculado inversamente, rápido llegamos a al menos 16 € de renta fría, lo que se traduce en más de 20 €/m² de renta total – por favor, pregúntate si eso se puede obtener, aunque sea parcialmente, en la zona donde piensas comprar tus inmuebles, si todo eso supera lo que se pide en Munich centro.

Hoy en día difícilmente encontrarás una propiedad nueva por debajo de 20 veces la renta anual fría neta; en las áreas metropolitanas la cifra se vuelve absurda, llegando a más de 40. Por eso, un 7% es muy difícil o imposible de alcanzar.

Por lo tanto, con todo respeto, la cuestión no es si se alcanzan los 7% en Herne, sino dónde está el error en tu cálculo.

Saludos cordiales Dirk Grafe

Agradezco a todos por sus respuestas y especialmente a ti, Dirk. De hecho, he generado confusión al igualar la renta neta fría con la rentabilidad neta. Pero para mí ya había calculado correctamente la rentabilidad.

Pero al menos cuando hablo de una renta neta fría, un 7 - 8 % aquí en la región del Ruhr es realista. Por supuesto, estas casas tienen al menos 40 años. Pero si compro una casa en la que probablemente no habrá mucho que invertir en los próximos años, mi rentabilidad neta es aproximadamente igual a mi renta neta fría menos un 1 %. Al menos eso asumo, porque aparte de un fondo para mantenimiento, no hay mucho gasto. Claro que luego están los impuestos que debo pagar sobre mis ingresos por alquiler. Y ni siquiera miro propiedades bastante nuevas. Aunque tienen pocos costos operativos, es decir reparaciones, según mi observación del mercado la rentabilidad neta es peor debido al alto precio de compra. Los alquileres no suben proporcionalmente. Y ese alto precio de compra hay que pagarlo primero.

Tema interesante, seguiré al tanto y les informaré. Por cierto, ya me he alejado de Herne. Creo que hay ciudades más prometedoras incluso en la región del Ruhr.