मैंने एक रियल एस्टेट पुस्तक में निम्नलिखित पढ़ा है, जो मेरी रिटर्न शोध में साक्ष्य मिला है: टॉप शहरों और/या टॉप लोकेशनों में तुम्हें कम नेट रिटर्न मिलता है बजाए खराब जगहों के!
हालाँकि मेरे ऊपर "सिर्फ" सर्वेयर/सरकारी नियुक्त सर्वेक्षण इंजीनियर लिखा है - हमें अध्ययन और इंटर्नशिप के दौरान मूल्य निर्धारण में प्रशिक्षण दिया गया है।
कि तुम खुद को आगे बढ़ा रहे हो, यह स्वाभाविक है - फिर भी मुझे संदेह है कि तुम इसे पहले से त्रुटि-मुक्त कर पा रहे हो।
कहीं भी हो - तुम जर्मनी में 7% नेट रिटर्न (नेट कूल रेंट से भ्रमित न हो!) तभी प्राप्त कर पाओगे जब तुम अत्यंत ऊँची कीमत पर किराये पर दोगे, और वह भी इतनी ऊँची कि Mietspiegel लागू न हो (हाँ, यह संभव है) - या फिर तुम अवैध क्षेत्र में रहोगे। तब 100% भी संभव है।
यदि तुम 7% नेट रिटर्न प्राप्त कर रहे होते
और कोई भी चालू खर्च न होते, तो इसका मतलब होगा कि तुम लगभग 14.3 नेट वार्षिक ठंडे किराए के बराबर खरीद मूल्य चुका रहे हो। यह स्केल का निचला मूल्य (15-25) होगा जो वित्तीय संकट के समय था, लेकिन नेट वार्षिक ठंडे किराए में से चालू खर्च भी काटने होते हैं, इसलिए बहुत भाग्यशाली हो तो 4% - और अगर बुरा हुआ तो केवल 0%। यदि तुम सभी खर्चों को घटाने के बाद 7% नेट रिटर्न कमाना चाहते हो, तो तुम्हारा खरीदार मूल्य आज लगभग 10 वर्ष के नेट ठंडे किराए के आसपास होना चाहिए। इसके उलट हिसाब से जल्दी से कम से कम 16€ ठंडा किराया होता है, जिसका मतलब है कि 20€/m² गर्म किराया से कहीं ऊपर — कृपया खुद से पूछो कि क्या वह जगह जहां तुम अपनी संपत्ति खरीद रहे हो, उच्चतम, भी इसे आंशिक रूप से प्राप्त कर सकती है, जबकि यह सब म्यूनिख शहर में जो माँगा जाता है उससे अधिक है।
आज तुम शायद ही कोई नई संपत्ति खोज पाओगे जो 20 वर्षों के नेट ठंडे किराए से कम कीमत में उपलब्ध हो, और भीड़ वाले क्षेत्रों में यह पूरी तरह असंभव हो जाता है, वहाँ यह +40 तक जाता है। इसलिए 7% बहुत मुश्किल या असंभव है।
इसलिए पूरी सम्मान के साथ सवाल यह नहीं है कि क्या तुम हर्ने में 7% प्राप्त कर सकते हो - बल्कि तुम्हारी गणना में कहाँ गलती है।
सादर
डिर्क ग्राफे