Realistisch Kauf Grundstück und Neubau Einfamilienhaus & wie finanzieren?

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S

Scome

Hallo zusammen,

wir (beide 36, 3 Kinder 1/3/5) planen in Oberbayern (wieso ist es hier nur so s**teuer...) ein Einfamilienhaus zu bauen.
Das Grundstück mit ca 600 qm würde 235.000 kosten + 5% Notar und Steuer (ohne Makler) + ca 20K Nebenkosten (Anschlüsse + Anschluss an Biothermie/Fernwärme) = 267.000 EUR
Das Haus sollte voll unterkellert sein, mit 5 Zimmern und ca 170qm Wohnfläche, Doppelgarage wäre auch nett.
Hierfür plane ich ca 400.000 EUR ein (südlich von München). Ist das realistisch?

Zusammen kostet dann alles ca 667.000 EUR.
Eigenkapital ist nur 145.000 EUR vorhanden (erst neues Familienauto für 35K gekauft, bevor die Option im Raum stand...) + 25.000 EUR im Bausparer (Riester, noch nicht zuteilungsreif). Ggf würden wir noch 50.000 über die Familie finanziert bekommen.
D.h. sagen wir einfachheitshalber Kredithöhe = 500.000 EUR

Meine Frau arbeitet derzeit nicht, kann aber nach ca 3 Jahren wenn die Kinder entweder im KiGa oder Schule sind wieder teilzeit arbeiten und würde dann ca 1.300 netto heimbringen.
Ich arbeite Vollzeit und erhalte momentan 4.300 netto / Monat + Kindergeld 558.
D.h. wir haben aktuell 4.858 zur Verfügung.
Abzüglich Sparrate Bausparvertrag, Miete (kalt 1200) verbleibt eine Sparrate von ca 1200 (wenn ich alle unsere Kosten übers Jahr runterrechne).
Ist es realistisch, dass ich die Kreditsumme alleine tragen und man trotzdem noch gut leben kann?
Wie schätzt ihr das ein, wie sind eure Erfahrungen / Tipps / Meinungen ?

Zur Finanzierung:
würdet ihr Kfw mit reinnehmen und auch gleich den Bausparer?
Problem: der Bausparer ist eigentlich nicht so günstig da ca 3% eff Jahreszins ab Zuteilung und bis zur Zuteilung ca 2.6%.
Wenn ich 500K bei der Commerzbank aufnehme (auf 15 Jahre), dann kostet das ca 1.900 im Monat (bei ca 2.5%) Zinssatz. Aber ich müsste den Bausparer weiter bedienen.
Kann man bei der Commerzbank oder anderen Bank einen Kredit aufnehmen und dann trotzdem auch den Bausparer bei der Schwäbisch Hall in Anspruch nehmen (wg Eintragung Grundschuld)?
Muss ich jetzt schon exakt wissen was auf mich zukommt, da Hausbau erst frühestens in 2015? D.h. kann man die Kredit aufstocken? nicht dass dann der Kredit für den Hausbau zweitrangig wird und dann nur zu schlechteren Konditionen zu bekommen ist...

Fragen über Fragen...
Ich würde mich sehr über hilfreiche Kommentare freuen!

Grüße
Tom
 
B

backbone23

Zu den Kosten kann ich nichts sagen.

500 T€ Darlehen sind halt schon eine Hausnummer. Nach einer Faustregel sollten hier 2.500 € Rate veranschlagt werden. Ist aber eben auch nur eine Faustregel. Mit eurem monatlichen Einkommen könnte das aber schon knapp werden. Bedenke auch eventuelle höhere Nebenkosten und das bilden von Rücklagen.

Wie hoch ist denn die Bausparsumme des Bausparvertrag und wann ist dieser zuteilungsreif? Was ist das für ein Zinssatz mit den 2,6%?

KfW kann sinnvoll sein, muss aber nicht. Eine Idee wäre z. B. die beiden KfW-Darlehen als endfällig aufzunehmen und dann mit dem Bausparvertrag abzulösen. Ob sich das rentiert müsste man wieder ausrechnen. Würde euch aber etwas Spielraum bei der monatlichen Rate verschaffen.

Ob ein Kredit aufgestockt werden kann sollte vor Abschluss geklärt werden. Viel Spielraum dürfte da aber, wenn überhaupt, nicht sein.

Ist die Commerzbank die Hausbank? Wenn nicht solltet Ihr euch vielleicht mal bei dieser beraten lassen. Oder auch unabhängige Vermittler.

Ich schätze dass Ihr das auf jeden Fall finanziert bekommt, die Frage ist wie lange die Laufzeit ist.
 
emer

emer

500.000€ Darlehen (sollte es beim Haus bei "nur" 400.000€ bleiben) sind Minimum 2.000€ p.m. an die Bank. Kann mir kaum vorstellen das das ne Bank mit macht.

In deiner Situation solltest du mit der Bank / Finanzmakler sprechen.
 
S

Scome

Danke schon mal für die "ernüchternden" Antworten.
Ich weiß, 500.000 Kredit ist schon ordentlich, bin aber eigentlich bisher davon ausgegangen, dass wir einigermaßen gut aufgestellt sind (vom monatlichen Einkommen).
Ja, die Münchennähe macht das Ganze schon sehr teuer...
Eigenkapital von 145K ist natürlich nicht viel, aber es ist jetzt auch ein großer Neuwagen vorhanden, so dass hier die nächsten 10 Jahre nur Wartung/Verschleiß auf uns zukommen sollten (na ja wer weiß das schon). Das zweite Auto muss irgendwann ersetzt werden, aber das habe ich reinkalkuliert.
Wie gesagt: ~4.860 Netto im Monat (ohne Frau) und mit ca 2.900 Ausgaben sehr großzügig gerechnet (inkl aller Versicherungen, Steuern, Urlaub, Unterhaltung, Essen gehen, Nebenkosten usw... wirklich genug Puffer eingebaut).
Und ist ja nicht so, dass meine Frau nie mehr arbeiten geht. Vielleicht habt ihr ein besseres Bild oder könnt mir besser helfen wenn ihr mehr Infos habt (hab da kein Problem damit). Ich bin Ingenieur (seit 10 Jahren in der Firma) mit 82K fix (natürlich brutto) und meine Frau Ärztin. Könnte also jederzeit Teilzeit wieder anfangen (Vollzeit ca 60K).

Dachte, dass wir dann ca 500.000 Kredit bedienen könnten.
Ja, Commerzbank ist die Hausbank. Eine genaue Beratung hatten wir noch nicht, das das Projekt im absoluten Anfangsstadium ist. Dachte an eine Laufzeit von mind. 15 Jahren wenn nicht sogar teilweise länger - ein "gesunder Mix" sollte es sein..
Die Frage ist natürlich, wie hoch der Hausbau im Endeffekt ausfällt. Sind 400.000 für ca 170qm Wohnfläche mit Keller und Garage zu wenig? Oder ginge es auch günstiger? Wollten immer massiv bauen, aber wenn es 100.000 billiger wäre, würden wir uns auch mit einem Fertighaus anfreunden können (die Qualität hat sich ja deutlich verbessert).
Oder wo könnte man beim Bau sparen? Erstmal Garage weglassen, nur Teilunterkellern?
Mit der Fernwärme sollte es jau auch ein wenig günstiger werden, oder?

Zum Bausparer: ist ein Riester-Vertrag bei der Schwäbisch-Hall über 2 x 60.000 EUR. aktuell 25K angespart, Zuteilungsreif in ca 7 Jahren.
so wie ich das verstanden habe, könnte ich das jetzt schon nutzen, müsste weiter Sparraten einzahlen und für den Kredit einen Zins von ca 2,6%. Nach Zuteilung würde das Ganze dann auf die 3.0% Effektivzins abgeändert werden, mit Tilgung (ist halt eine höhere Belastung da Rückzahlung schneller als bei Bankdarlehen).

Keine Ahnung: aber ich frage mich wie das alle anderen um uns herum machen...hat da jeder 300K Eigenkapital und verdient 6stellig?
Das Grundstück verschlingt hier halt gleich mal 235.000 ohne Nebenkosten... :-(

Vielleicht mache ich mir auch zu viele Gedanken.... sicher machen sich 70% der anderen weniger gedanken...
Will halt nicht in 10 Jahren die Erkenntnis, dass alles zu viel war...
 
D

Doc.Schnaggls

Wohnfläche mit Keller und Garage zu wenig? Oder ginge es auch günstiger? Wollten immer massiv bauen, aber wenn es 100.000 billiger wäre, würden wir uns auch mit einem Fertighaus anfreunden können (die Qualität hat sich ja deutlich verbessert).
Hallo Scome,

von dem Gedanken, dass ein Fertighaus billiger ist als ein massiv gebautes Haus solltest Du Dich schleunigst verabschieden. Eher ist es inzwischen andersherum - ein hochwertiges Fertighaus ist in der Regel teurer als ein massiv gebautes.

Unser individuell geplantes Holzständerfertighaus (1,5 geschossig, dritter Giebel, ca. 190 qm Wohnfläche) kommt ohne Grundstück und Baunebenkosten auf ziemlich genau TEUR 400...

Natürlich kannst Du auch ein "billigeres" Fertighaus bekommen, aber das ist eben wie beim Auto - auch beim Haus (egal ob Fertig- oder Massivhaus) gibt es Dacia und Porsche...

Zur Finanzierung:

Überleg Dir das nochmal mit der Riester-Geschichte, selbst mir als Banker ist das etwas suspekt, da mir bis heute noch niemand die genauen steuerlichen Auswirkungen in der Zukunft erklären konnte.

Grüße,

Dirk
 
B

Bauexperte

Hallo,

Eigenkapital von 145K ist natürlich nicht viel,
Hüstl ... das würde ich jetzt nicht wirklich "wenig" bezeichnen wollen ...

Ja, Commerzbank ist die Hausbank. Eine genaue Beratung hatten wir noch nicht, das das Projekt im absoluten Anfangsstadium ist.
Nach meiner bescheidenen Meinung taugen Hausbanken nur dann zur Finanzierung einer Baumaßnahme, wenn eine Gewinn abwerfende Selbstständigkeit vorliegt. Ich erlebe es immer wieder, daß seitens der Hausbank die Konditionen unseres unabhängigen Finanzierungsmaklers übernommen werden, wenn die Bank fürchtet, einen solventen selbstständigen Kaufmann zu verlieren.

Ich möchte Dir empfehlen, Dir einen "unabhängigen Finanzierungsmakler" in München zu suchen. Lass die Finger von AVM und wie die ehemaligen Schneeballsystemanwender heute auch immer heißen, gleiches gilt für institutsgebundene Finanzierungsmakler; solltest Du am Portfolio erkennen. Dann Lass Dir ebenfalls ein Angebot einer Versicherung unterbreiten; heutzutage immer eine Anfrage wert. Und - weil es gerade an anderer Stelle hier auf dem HBF diskutiert wird, besorge Dir zuvor eine Eigenauskunft der Schufa. Damit minimierst Du das Risiko von Falschmeldungen in selbiger; es reicht, wenn das Institut, welchem Du final Dein Vertrauen schenkst, die Eigenauskunft überprüft !

Wenn Du 3 Angebote vorliegen hast, konfrontiere die Wettbewerber um das goldene Kalb damit und schau, was passiert ;)

wir (beide 36, 3 Kinder 1/3/5) planen in Oberbayern (wieso ist es hier nur so s**teuer...) ein Einfamilienhaus zu bauen.
Das Grundstück mit ca 600 qm würde 235.000 kosten + 5% Notar und Steuer (ohne Makler) + ca 20K Nebenkosten (Anschlüsse + Anschluss an Biothermie/Fernwärme) = 267.000 EUR. Das Haus sollte voll unterkellert sein, mit 5 Zimmern und ca 170qm Wohnfläche, Doppelgarage wäre auch nett. Hierfür plane ich ca 400.000 EUR ein (südlich von München). Ist das realistisch?
Die Frage ist natürlich, wie hoch der Hausbau im Endeffekt ausfällt. Sind 400.000 für ca 170qm Wohnfläche mit Keller und Garage zu wenig?
Bayern hat auch die teuersten Mieten ... alles eine Frage von Angebot und Nachfrage und da schießt das "Franz-Josef-Land" immer noch den Vogel ab; denke, es wird sich auch mittel- bis langfristig kaum ändern (ist imho auch so gewollt; Bayern will keine "naiven" Einwohner).

Ich unterstelle, es soll ein klassisches Einfamilienhaus mit Satteldach werden? Dann sähe die Kalkulation für Dein BV - bei mittlerer Ausstattung - vmtl. folgendermaßen aus:

Grundstück: TEUR 235
Einfamilienhaus, Kfw 70 - Putzhaus incl. Bodenplatte: ca. TEUR 306 (ohne WE, da Fernwärme)
Nutzkeller: ca. TEUR 45
Fertiggarage 6 x 6: TEUR 12
Baunebenkosten: TEUR 35-40
Malerarbeiten in EL: TEUR 15
Bodenbeläge in EL: TEUR 15
Außenanlagen in EL: TEUR 15
Rücklage für Extra´s: TEUR 15

All in geschätzt: TEUR 698

Oder ginge es auch günstiger? Wollten immer massiv bauen, aber wenn es 100.000 billiger wäre, würden wir uns auch mit einem Fertighaus anfreunden können (die Qualität hat sich ja deutlich verbessert).
Ein Fertighaus, errichtet von einem seriösen Anbieter, ist nicht preiswerter; in nicht wenigen Fällen sogar deutlich teurer. nicht jeder FH-Anbieter wird zudem bei der Finanzierung positiv bewertet!

Oder wo könnte man beim Bau sparen? Erstmal Garage weglassen, nur Teilunterkellern?
Mit der Fernwärme sollte es jau auch ein wenig günstiger werden, oder?
Garage, würde ich immer eine Fertiggarage nehmen, kann jederzeit später beantragt und gesetzt werden; hier ließen sich ca. TEUR 12 einsparen, wenn zunächst 2 Stellplätze den Dienst tun. Eine Teilunterkellerung ist - infolge der erforderlichen Erd- und Anschlussarbeiten - nahezu so teuer, wie ein Vollkeller; Ersparnis höchstens im Bereich TEUR 5-8. Ob die Fernwärme, langfristig betrachtet, günstiger ist, kommt auf die Kosten für den Verbrauch an. Ich, bspw., halte nichts von Zwangsverpflichtungen; irgendwann holen sie mich ein.

Will halt nicht in 10 Jahren die Erkenntnis, dass alles zu viel war...
Das läßt sich durch sorgfältige und "nicht" übereilte Planung - begonnen bei der Finanzierung, weitestgehend minimieren. Und wenn am Ende die Erkenntnis steht, daß es gerade nicht funzt, war es den Aufwand wert.

Ich sehe aber auch nicht das große Problem; Du hast beste Voraussetzungen, daß Dein Wunsch wirtschaftlich realisiert werden kann. Die Antworten hier auf dem HBF sind allesamt gut gemeinte Ratschläge von Usern, basierend auf eigener Erfahrung oder Job. Du darfst bei allem nicht vergessen, daß sich weder Hausbau noch Finanzierung 1:1 vergleichen lassen. Also nimm die Ratschläge auf und führe die erforderlichen Finanzierungsgespräche.

Ach ja - Du darfst allerdings bei späteren Bau nicht vergessen, daß am Bau gerade nicht in "µ", sondern in cm (Toleranzen erlaubt) gerechnet wird. Dann klappt das auch mit den Handwerkern ;):)

Liebe Grüsse, Bauexperte
 
Zuletzt aktualisiert 18.06.2024
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