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Bauherr37

Baukosten und Finanzierung für Wohnung oder Haus

4,60 Stern(e) 5 Votes
Die Rechnung würde ich zu Testzwecken gerne mal sehen.

MfG
Dirk Grafe
Nur als Beispiel, die Rate für eine Vollfinanzierung ist niedriger als die Miete.
Du machst eine 99% Finanzierung mit nur einem 1 EK.
Diesem einem Prozent EK steht dann der komplette Überschuss der Miete gegenüber.
Du kaufst ein Objekt für 350000.- das 1500.- Miete abwirft.
Du leihst Dir 330000 von der Bank und zahlst dafür 30 Jahre ca. 1150.- ab.
für die 20000.- EK bleibt der Rest von 350.- sprich 4200.- im Jahr, macht über 20% Eigenkapitalrendite.
Das funktioniert natürlich nicht für jedes Objekt, ist aber durchaus möglich.
Oder warum meinst Du nehmen Investoren trotzdem Kredite auf?
Die EK Rendite ist quasi immer höher als die Gesamtrendite.
 
@Fusili: ich bin grundsätzlich für jede Option offen, aber wenn man das Modell Fremdvermietung/selbst Mieten in Erwägung zieht, dann kauft man idR eine Wohnung in stark nachgefragter Lage, also zB in dem Bereich, wo ohr wohnen wollt - und wohnt dann billig zur Miete in der Pampa, sodass die Wohnung in M das Haus in Hintertupfingen abwirft - grob gesprochen. Umgekehrt geht's nicht - man kann nicht mit einer Wohnung in der Pampa ein Haus im Münchner Süden Vermieten, dann müsste man schon einen ganzen Wohnblock mit mind. 6 Einheiten kaufen.
Meines Wissens steigen die Mieten in München nicht so schnell wie die Preise. Insofern dürfte die Mietrendite unterirdisch sein. Erst über die Preissteigerung würde das ganze rentabel. Dazu müsste das Objekt irgendwann verkauft werden. Allerdings ist der Preisanstieg nicht vorhersehbar. Dazu ist die Mietrendite von EFH sowieso niedriger als von Wohnungen bzw. Mehrfamilienhäusern.
Der 6er Wohnblock dürfte somit die bessere Wahl sein und streut zusätzlich das Ausfallrisiko. Dazu ist man unabhängiger bei Investitionen gegenüber einer Eigentümergemeinschaft bei einer ETW.
 
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Nur als Beispiel, die Rate für eine Vollfinanzierung ist niedriger als die Miete.
Du machst eine 99% Finanzierung mit nur einem 1 EK.
Diesem einem Prozent EK steht dann der komplette Überschuss der Miete gegenüber.
Du kaufst ein Objekt für 350000.- das 1500.- Miete abwirft.
Du leihst Dir 330000 von der Bank und zahlst dafür 30 Jahre ca. 1150.- ab.
für die 20000.- EK bleibt der Rest von 350.- sprich 4200.- im Jahr, macht über 20% Eigenkapitalrendite.
Das funktioniert natürlich nicht für jedes Objekt, ist aber durchaus möglich.
Oder warum meinst Du nehmen Investoren trotzdem Kredite auf?
Die EK Rendite ist quasi immer höher als die Gesamtrendite.
Vornehm ausgedrückt ist das Brutto mit Netto verwechselt. ;)

Von den 4200€ p.a. müssen alle Nebenkosten des Gebäudes incl. Instandhaltung/Verwaltung/Rücklagen/Grund(erwerb)steuern/Mietausfälle/ErwerbsNK etc. bezahlt werden. Das entspricht lausigen 1,2% des Invests oder 23% der NKM, wobei allein schon für Instandhaltung ~2000€ drauf gehen. Das geht also alles von Deiner 20%-Vorsteuer(!)Bruttorendite runter.

Der einzige Grund, warum sich das lohnt, ist, dass man derartige Verluste (!) gegen Gewinne aus anderen Einnahmequellen verrechnen und nach 10/20 Jahren bzw. nach Ablauf der Finanzierung steuerfrei veräußern kann.

MfG
Dirk Grafe
 
Ich wollte nur auf die Schnelle das Prinzip darlegen. Das natürlich noch zahlreiche andere Faktoren eine Rolle spielen sollte jedem, der sich damit beschäftigt, klar sein. Sonst könnte sich ja jeder, der noch irgendwo 10000 Euro hat eine Megarendite damit erwirtschaften.
Selbstredend funktioniert das auch am schlechtesten bei EFH oder einer einzelnen Wohnung, sondern eher bei größeren Renditeobjekten, bei denen auch das Ausfallrisiko verteilt bzw. minimiert ist.
 
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