MMusketier 2016-09-01 12:21:38#1 或者你为什么认为投资者仍然会借贷？ 股本回报率几乎总是高于总回报率。 不一定总是这样。如果总回报率低于负债利率，那么你的股本回报率就是负的。 这是杠杆效应的反向表现。
DDG 2016-09-01 14:07:54#2仅作为示例，全额贷款的利率低于租金。你用1%的自有资金做99%的融资。这个1%的自有资金对应的是全部的租金盈余。你以350000买入一处房产，租金收益为1500。你从银行借330000，30年大约每月还1150。自有资金20000剩余350，即每年4200，约合超过20%的自有资金回报率。当然这并非适用于每个房产，但确实可能。或者你为什么认为投资者仍然会贷款？自有资金回报率几乎总是高于总体回报率。 高雅地说，这是将毛收益与净收益混淆了。 每年4200欧元中必须支付建筑物的所有附加费用，包括维护/管理/储备金/土地（购置）税/租金损失/购置相关费用等。这相当于投资的可怜的1.2%，或占净租金收入的23%，仅维护费用就约2000欧元。因此这些都会从你的20%税前毛收益中扣除。 唯一的理由是，这种损失可以用来抵扣其他收入来源的利润，且在10/20年后或贷款期满后可免税出售。 此致 迪尔克·格拉费
仅作为示例，全额贷款的利率低于租金。你用1%的自有资金做99%的融资。这个1%的自有资金对应的是全部的租金盈余。你以350000买入一处房产，租金收益为1500。你从银行借330000，30年大约每月还1150。自有资金20000剩余350，即每年4200，约合超过20%的自有资金回报率。当然这并非适用于每个房产，但确实可能。或者你为什么认为投资者仍然会贷款？自有资金回报率几乎总是高于总体回报率。 高雅地说，这是将毛收益与净收益混淆了。 每年4200欧元中必须支付建筑物的所有附加费用，包括维护/管理/储备金/土地（购置）税/租金损失/购置相关费用等。这相当于投资的可怜的1.2%，或占净租金收入的23%，仅维护费用就约2000欧元。因此这些都会从你的20%税前毛收益中扣除。 唯一的理由是，这种损失可以用来抵扣其他收入来源的利润，且在10/20年后或贷款期满后可免税出售。 此致 迪尔克·格拉费
PPeanuts74 2016-09-01 14:31:41#3我只是想快速说明一下这个原理。当然，众多其他因素也起作用，这一点对于所有研究这个问题的人来说应该是清楚的。否则，任何还有一万欧元的人都可以通过这个方法赚取巨额回报。显然，这种方法在单户住宅或单个公寓上效果最差，而是在较大的收益型项目上效果更好，因为风险也得到了分散或最小化。
我只是想快速说明一下这个原理。当然，众多其他因素也起作用，这一点对于所有研究这个问题的人来说应该是清楚的。否则，任何还有一万欧元的人都可以通过这个方法赚取巨额回报。显然，这种方法在单户住宅或单个公寓上效果最差，而是在较大的收益型项目上效果更好，因为风险也得到了分散或最小化。