Anbau an Elternhaus: Fragen zu Erbe und Grundstücksteilung,

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Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
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86bibo

Die Frage ist, wann du deinen Bruder auszahlen könntest. Wenn das frühestens in 20 Jahren ist, würde ich mir das ganze Konstrukt gut überlegen. Was passiert wenn deine Eltern in 5 Jahren unerwartet sterben? Dann muss auch eine Lösung her und Mieter für ein unsaniertes altes Haus zu finden ist auch schwer. Ob dein Bruder dann dort investieren will oder nicht lieber verkauft ist dann eine gute Frage. Insgesamt solltest du dir die Frage stellen, ob dir das Haus (inkl. Elternhaus) letztendlich 600.000€ wert ist. Das ist nämlich Stand heute der Preis, den es dich kostet. Irgendwann musst du entweder deinen Bruder auszahlen oder dir gehört zwar vielleicht ein Hausteil auf einem halben Grundstück. Du kannst nichts allein entscheiden und wem der Rest irgendwann mal gehört ist nicht gesichert (vielleicht braucht dein Bruder ja mal irgendwann Geld).

Darf man fragen, woher diese hohe Summe für den Anbau kommt? Wird da das Elternhaus auch mit saniert?
 
D

DG

Da Grundstücksteilung von uns klar favorisiert wurde, haben wir uns über mehrere Kanäle schlau gemacht. Es ist leider nicht Teilbar.
Schick' mir bitte mal per PN die Adresse des Grundstücks, das schaue ich mir mal an.

Meine Eltern überschreiben mir die Hälfte des Grundstücks. Von dieser Hälfte bezahle ich meinem Bruder die Hälfte (Geld) aus, sprich ein Viertel des Gesamtgrundstückes (50.000Euro). Die andere Hälfte inkl. des Hauses bleibt bei meinen Eltern. Diese Hälfte wird im Fall eines Erbes auch wieder geteilt. Ob mit Gewinn oder als Verlust (Abrisskosten). Die Idee dahinter ist, dass mein Bruder jetzt genau so viel bekommt wie ich. Keiner ist irgendjemanden etwas schuldig.
Ok, aber im Erbfall habt Ihr jeder ein halbes Elternhaus - das kann Dein Bruder dann nicht allein nutzen, es sei denn, Du schlägst Deinen Erbteil aus. Gemeinsam könnt ihr es nur vermieten.

Zu Lösungsansatz 2
Warum kann das Grundstück nicht im Besitz meiner Eltern bleiben?
Wenn das Flurstück nicht geteilt wird, bleibt es ein Grundbuchblatt, allerdings wird Dein Name zusätzlich zu dem Deiner Eltern im Grundbuch stehen. Ein Flurstück - mindestens zwei Eigentümer, vermutlich drei: Du und Deine Eltern. Die örtliche und wertmäßige Aufteilung werden dann im Aufteilungsplan dargestellt bzw. die Anteile am Flurstück prozentual im Grundbuch aufgelistet. Also Du (nach Auszahlung Deines Bruders) zu 50%, Deine Eltern gemeinsam ebenfalls 50%.

Die Frage ist, wann du deinen Bruder auszahlen könntest. Wenn das frühestens in 20 Jahren ist, würde ich mir das ganze Konstrukt gut überlegen. Was passiert wenn deine Eltern in 5 Jahren unerwartet sterben?
Der Erbfall kann immer eintreten. Das ist allerdings kein Grund, jetzt 1000m² Bauland ungenutzt für Jahrzehnte liegen zu lassen.

Dann muss auch eine Lösung her und Mieter für ein unsaniertes altes Haus zu finden ist auch schwer. Ob dein Bruder dann dort investieren will oder nicht lieber verkauft ist dann eine gute Frage.
Aber eben kein Hinderungsgrund. Notfalls Abriss und man erhält weitere 1000m² frei verfügbares Bauland.

Insgesamt solltest du dir die Frage stellen, ob dir das Haus (inkl. Elternhaus) letztendlich 600.000€ wert ist. Das ist nämlich Stand heute der Preis, den es dich kostet.
Nein. Er bezahlt 50T€ für seinen Baugrund und 350T€ für sein Haus - das sind zusammen 400T€. Im Erbfall fallen weitere 75T€ an ihn, der Großteil davon in Form von Bauland (50T€). Um seinen Bruder dann auszubezahleen, müsste er weitere 75T€ leisten, hätte dann allerdings einen Gesamtwert (Stand heute) von 600T€ - für den er allerdings nur 475T€ gezahlt hätte. Die "fehlenden" 125T€ entsprechen nicht nur zufällig der Hälfte des jetzigen Schätzwertes, da er für sein Erbe nun mal nichts zahlt.

Irgendwann musst du entweder deinen Bruder auszahlen oder dir gehört zwar vielleicht ein Hausteil auf einem halben Grundstück. Du kannst nichts allein entscheiden und wem der Rest irgendwann mal gehört ist nicht gesichert (vielleicht braucht dein Bruder ja mal irgendwann Geld).
Die Lösung mit dem hälftigen Elternhaus ist nicht besonders günstig, kann aber im Erbfall durch Ausschlagen des eigenen Anteils elegant gelöst werden. Sollte man aber mit einem Notar durchsprechen.

Dass irgendjemand an einem solchen (Eltern)Haus 50% erwirbt, um das als Mietobjekt zu betreiben, halte ich für nahezu ausgeschlossen - die Hälfte des Bruders ist mehr oder weniger unverkäuflich, wenn der andere nicht mitzieht. Das ist allerdings auch nichts Ungewöhnliches.

Darf man fragen, woher diese hohe Summe für den Anbau kommt? Wird da das Elternhaus auch mit saniert?
Er baut einfach ein komplettes Haus für 350T€ an - das ist kein "Anbau" im klassischen Sinn, sondern es wird in Form eines Doppelhaushälfte gebaut, nur dass das eine Haus eben von 1936 und das neue von 2017 ist.

MfG
Dirk Grafe
 
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86bibo

Nein. Er bezahlt 50T€ für seinen Baugrund und 350T€ für sein Haus - das sind zusammen 400T€. Im Erbfall fallen weitere 75T€ an ihn, der Großteil davon in Form von Bauland (50T€). Um seinen Bruder dann auszubezahlen, müsste er weitere 75T€ leisten, hätte dann allerdings einen Gesamtwert (Stand heute) von 600T€ - für den er allerdings nur 475T€ gezahlt hätte. Die "fehlenden" 125T€ entsprechen nicht nur zufällig der Hälfte des jetzigen Schätzwertes, da er für sein Erbe nun mal nichts zahlt.
Letztendlich kostet ihn das Haus doch 600.000€, da er, falls er wo anders bauen würde irgendwann die 125.000€ erbt und damit entweder sondertilgen oder anders investieren könnte. Natürlich ist das etwas komplizierter, da niemand die Wertentwicklung kennt und zum einen der Zeitpunkt (125.000€ jetzt oder 125.000€ in vielleicht 20 Jahren) auch einen erheblichen Einfluss hat.

Ich glaube euch gern, dass das Grundstück eine super Lage hat und neben den Eltern zu wohnen hat auch Vorteile. Aber ich würde auf keinen Fall so viel Geld auf einem Grundstück investieren, was nicht mir gehört. Vielleicht bin ich da zu pessimistisch, aber überall hier diskutiert man über 10, 15, 20 oder xxx Jahre Zinsbindung und wie viel Risiko man gehen will. Bei so einer Konstellation ist das Ganze aber mit viel viel mehr unbekannten.

Ja, es gibt täglich ähnliche Fälle, wo so etwas gemacht wird, aber das sind zu 90% dann Sanierungen oder Anbauten, wo der Gesamtwert der Immobilie erhöht wird und wo dann Mehrgenerationenhäuser entstehen. Das ist meist deutlich billig wie ein Neubau. Ich habe auch 2 Freunde die auf dem Grundstück ihrer Eltern ein zweites Haus errichtet haben. Hier geht es aber eigentlich nicht um einen Anbau, sondern um ein neues Haus, was dummerweise aber an einem alten dranhängen wird. D.h. das es nicht günstiger ist wie ein Einfamilienhaus, auf der anderen Seite aber ein sanierungsbedürftiges Anhängsel hat. Man kann vieles machen, aber klärt die Dinge jetzt und nicht in 20 Jahren.

Solche "Verhandlungen" sorgen für Spannungen auch in den besten Familien und wenn man ehrlich ist, gibt es nur eine faire Lösung für alle und die wäre die Ausbezahlung deines Bruders. Aber das ist ja nicht möglich, also muss man einen Kompromiss finden, mit dem alle zufrieden sind. Stand heute ist es sowohl für dich als auch deinen Bruder keine gute Lösung. Du bekommst jetzt dein Erbe (wenn auch nur anteilig) und dein Bruder nichts, sondern vielleicht erst, wenn er selbst ein Haus abgezahlt hat. Dafür weist du nicht, was nach dem Tod deiner Eltern mit dem Grund passiert, auf dem dein Haus steht. Wäre für mich keine Lösung.

Weiteres Szenario: Was ist wenn du dich von deinem Partner trennst? Ist dieser auch an der Investition beteiligt? Wie sind dort dann die Besitzverhältnisse? Was passiert wenn ein evtl. neuer Partner unverträglich zu deinen Eltern ist?

Diese Fragen muss sich jeder Hausbauer stellen, aber meist haftet man dann gemeinschaftlich. Hier würde dann deiner Partnerin eine Hälfte eines Anbaues auf fremden Grund gehören. Sollte sie ganz aus der Finanzierung raus sein, wäre sie die, die hinten runter fällt. Sie trägt das Vorhaben jetzt mit und steht am Ende ohne etwas da.
 
D

DG

Letztendlich kostet ihn das Haus doch 600.000€, da er, falls er wo anders bauen würde irgendwann die 125.000€ erbt und damit entweder sondertilgen oder anders investieren könnte.
Unfug.

Wenn er vergleichbar extern baut, kostet ihn das Grundstück 100T€, das Haus 350T€, ergo 450T€.

Im Erbfall erlöst er noch seine ca. +100T€ und landet bei 350T€. Wie man das als Ingenieur nicht begreifen kann, ist mir schleierhaft.

Natürlich ist das etwas komplizierter, da niemand die Wertentwicklung kennt und zum einen der Zeitpunkt (125.000€ jetzt oder 125.000€ in vielleicht 20 Jahren) auch einen erheblichen Einfluss hat.
Das hat mit der grundsätzlichen Betrachtung nichts zu tun. Die Aussage, dass sein Haus 600T€ kostet ist schlicht und ergreifend hanebüchen.

Ich glaube euch gern, dass das Grundstück eine super Lage hat
Hat's nicht, der Preis ist dafür viel zu gering, vor allem für Krefelder Verhältnisse. Das ist ein Preis, der in jedem Dorf ab 10T Einwohner leicht überschritten wird.

und neben den Eltern zu wohnen hat auch Vorteile. Aber ich würde auf keinen Fall so viel Geld auf einem Grundstück investieren, was nicht mir gehört.
Immer wieder die gleichen Denkfehler zu wiederholen, führt nicht zu einem adäquaten Ergebnis.

Wenn geteilt werden kann, gehört ihm sein Baugrundstück - Ende der Geschichte.
Wenn nicht geteilt werden kann, gibt es einen Aufteilungsplan, daa ist ein Bestandteil zum Notarvertrag. Das ist ein Standardverfahren, in dem das Teileigentum geregelt wird, das von mir bisher mehrfach beschrieben wurde.

Vielleicht bin ich da zu pessimistisch, aber überall hier diskutiert man über 10, 15, 20 oder xxx Jahre Zinsbindung und wie viel Risiko man gehen will. Bei so einer Konstellation ist das Ganze aber mit viel viel mehr unbekannten.
Das ist die gleiche rechtliche Konstellation wie bei jeder ETW in einem Mehrfamilienhaus. Deiner Meinung nach sind also alle Erwerber einer Eigentumswohnung heillos naive Glücksritter?

Ja, es gibt täglich ähnliche Fälle, wo so etwas gemacht wird, aber das sind zu 90% dann Sanierungen oder Anbauten, wo der Gesamtwert der Immobilie erhöht wird und wo dann Mehrgenerationenhäuser entstehen.
Bei allem Respekt - Du hast absolut keine Ahnung, was Du da schreibst. Das wird täglich gemacht, auch mit kompletten Häusern und zwar immer dann, wenn eine Teilung nicht erwünscht oder technisch/rechtlich nicht möglich oder aber mit erheblichen Mehrkosten verbunden ist. Das hat mit Sanierungen oder Anbauten wirklich überhaupt rein gar nichts zu tun.

Das ist meist deutlich billig wie ein Neubau. Ich habe auch 2 Freunde die auf dem Grundstück ihrer Eltern ein zweites Haus errichtet haben. Hier geht es aber eigentlich nicht um einen Anbau, sondern um ein neues Haus, was dummerweise aber an einem alten dranhängen wird. D.h. das es nicht günstiger ist wie ein Einfamilienhaus, auf der anderen Seite aber ein sanierungsbedürftiges Anhängsel hat. Man kann vieles machen, aber klärt die Dinge jetzt und nicht in 20 Jahren.
Auch dieses Szenario ist schlicht und ergreifend nicht existent. Er hat bereits beschrieben, dass die Häuser autark voneinander geplant werden und das Elternhaus abgerissen werden kann. Vermutlich gibt es anders auch gar keine Baugenehmigung, was nichts anderes heißt, als dass man jedes Haus nach Belieben abreißen kann und das andere eben stehenbleibt. Ich weiß auch nicht, was daran so schwer zu verstehen sein soll - da stehen zwei Häuser direkt nebeneinander, das einzige, was die verbindet, ist eine Zeile Dachziegel und eine angeklebte Styropordämmung. Das bekommt wirklich jeder Architekt hin.

Solche "Verhandlungen" sorgen für Spannungen auch in den besten Familien und wenn man ehrlich ist, gibt es nur eine faire Lösung für alle und die wäre die Ausbezahlung deines Bruders. Aber das ist ja nicht möglich, [...]
Wer sagt, dass die Auszahlung des Bruders nicht möglich ist? Ich hätte dazu sofort eine Idee, wie man das lösen kann. Und wer sagt, dass sich diese Familie nicht einigen kann und Spannungen provoziert werden? Da sind über 1000m² Bauland frei - die wären reichlich dumm, wenn man die nicht nutzen würde.

also muss man einen Kompromiss finden, mit dem alle zufrieden sind. Stand heute ist es sowohl für dich als auch deinen Bruder keine gute Lösung. Du bekommst jetzt dein Erbe (wenn auch nur anteilig) und dein Bruder nichts,
Wie kann man Fakten/Informationen aus diesem Thread in dieser Häufigkeit und Stringent immer und immer wieder überlesen? Der Bruder soll 50T€ erhalten, was dem TE offensichtlich auch möglich ist - sind 50T€ nichts?

sondern vielleicht erst, wenn er selbst ein Haus abgezahlt hat.
Der Bruder befindet sich offensichtlich in einer anderen Lebensphase - soll vorkommen.

Dafür weist du nicht, was nach dem Tod deiner Eltern mit dem Grund passiert, auf dem dein Haus steht. Wäre für mich keine Lösung.
Das neue Haus steht auf seinem Grund. Stichwort Aufteilungsplan! Teil des notariell beglaubigten Kauf-/Übertragungsvertrages! Zudem fiele der Grund im Erbfall zu 50% an ihn, wenn Deine Annahme richtig wäre (was sie definitiv nicht ist), ergo wüsste man auch dann exakt, was mit dem Grund passiert. Wie kann man das immer und immer wieder ignorieren?

Weiteres Szenario: Was ist wenn du dich von deinem Partner trennst? Ist dieser auch an der Investition beteiligt? Wie sind dort dann die Besitzverhältnisse? Was passiert wenn ein evtl. neuer Partner unverträglich zu deinen Eltern ist?

Diese Fragen muss sich jeder Hausbauer stellen, aber meist haftet man dann gemeinschaftlich. Hier würde dann deiner Partnerin eine Hälfte eines Anbaues auf fremden Grund gehören. Sollte sie ganz aus der Finanzierung raus sein, wäre sie die, die hinten runter fällt. Sie trägt das Vorhaben jetzt mit und steht am Ende ohne etwas da.
Das wird im schlimmsten Fall Teil-Eigentum. Im Grundbuch stehen die Eltern und der Bauherr, je nach Konstellation etwaig auch seine Ehepartnerin/Lebensgefährtin, also zwei bis vier Namen. Dazu sind im Grundbuch (!) Wertanteile eingetragen, die jedem einzelnen Eigentümer eindeutig zugeordnet werden (können)! Das ist nicht die beste aller Lösungen, aber rechtlich dennoch eindeutig.

MfG
Dirk Grafe
 
T

toxicmolotof

Wir haben diese Konstellation Einfamilienhaus als Teileigentum auf einem Grundstück in Kaarst (also Nichtmal weit weg von Krefeld) mit den Schwiegereltern gemacht.

Es geht problemlos. Einzig die Sache mit den Schwiegereltern... das hat klare Vor- und Nachteile, in jeder Hinsicht.
 
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86bibo

Unfug.

Wenn er vergleichbar extern baut, kostet ihn das Grundstück 100T€, das Haus 350T€, ergo 450T€.

Im Erbfall erlöst er noch seine ca. +100T€ und landet bei 350T€. Wie man das als Ingenieur nicht begreifen kann, ist mir schleierhaft.

Das hat mit der grundsätzlichen Betrachtung nichts zu tun. Die Aussage, dass sein Haus 600T€ kostet ist schlicht und ergreifend hanebüchen.
Danke das du mir zustimmst, auch wenn du es anscheinend selbst nicht siehst.

Neubau:
- 350t€ Haus
- 100t€ für 500m² Grundstück
Macht 450t€. Später erbt er 125t€ die er tilgen kann und hat damit für 325t€ das geplante Haus auf 500m² Grundstück

"Anbau"
- 350t€ Haus
- darin sind seine 125t€ Erbe schon enthalten, da er die ja später nicht mehr bekommt
- bei Tod müsste er um Alleinbesitzer zu sein 125t€ an den Bruder bezahlen

Damit hat er 475t€ gezahlt und das Erbe der Eltern auch schon ausgenutzt. Ob man diese 125t€ jetzt dazurechnet und es gegen die 450t€ des Neubaus setzt oder ob man die 325t€ gegen die 475t€ aufrechnet ist dabei doch vollkommen egal. Fakt ist, dass das ganze 150t€ teurer ist als ein Neubau (falls die Grundstückspreise stimmen) für 500-600m² zusätzlichen Garten.

Bzgl. Auszahlung hat er klar gesagt, das er seinen Bruder jetzt nicht komplett auszahlen kann. Zwischen 50.000 und 100.000€ besteht mMn schon ein erheblicher Unterschied.
 
Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
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