2 Käufer - 1 Immobilie - unterschiedliche Geldbeträge - Eigentümer?

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Zuletzt aktualisiert 17.04.2024
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Pascali

Vielen Dank für die ganzen Hinweise und Gedanken! Eine Ausschluss einer Teilungsversteigerung ist daher sinnvoll bei dem Vorhaben.

- A kauft das Haus und lässt B kostenfrei drin wohnen. Notfalls mit Wohnrecht oder Festmietvertrag. Alle sind glücklich.
- B kauft das Haus und A bezahlt alles. Dann wird ihn die Steuer auch nicht stören.
1. A kann sich die Immobilie alleine nicht leisten
2. Wenn B das Haus kauft, dann bezahlt er ja auch das Haus, sonst würe A ja das Haus kaufen. Wenn A aber bezahlt und B wird Eigentümer wäre es eine Schenkung die Schenkungssteuer nachsichziehen würde.

Es kommt 1 Bescheid von der Gemeinde. Wer die bezahlt, ist der Gemeinde völlig egal.
Aha. Der Bescheid geht an den mit den meisten Bruchteilen?
Aber das Finanzamt interessiert, wer bezahlt, da sonst Schenkungen bei jeder Bezahlung stattfinden würden.

Doch. Er bezahlt einfach den Kredit nicht mehr.
O.k., dann wird ein Vorkaufsrecht der jeweils anderen Bruchteile an den jeweils anderen Eigentümer eingeräumt.

- B stirbt plötzlich
- A und B zerstreiten sich
- A wird vermögenslos und will/muss sein Immobilienvermögen zu Geld machen
- A hat nach 10 Jahren keine Lust mehr B durchzufüttern
- B geht in die Privatinsolvenz.
Dann übernimmt A den Kredit oder verliert die Immobilie, wenn er das nicht stämmen kann. Aber das Problem besteht ja immer, wenn einer sich die Immobilie nicht alleine leisten kann. Das gleiche gilt für Streit oder Vermögenslosigkeit. Beim Durchfüttern hat B sich aber auch lange Geld zur Seite legen können. Mit der Privatinsolvenz ist ein guter Tipp. Dann muss ein Vorkaufsrecht für den jeweils anderen vereinbart werden.

Wo ist dann das Problem, dass A kauft und B mietfrei drin wohnen lässt. Problem gelöst. Thread könnte geschlossen werden.
A hat nicht genug Geld alleine.

Das geht alles nicht so mit den Krediten. Entweder finanziert jeder alleine und haftet alleine - wird ein Bankproblem mit den Grundschulden. Oder sie haften gemeinsam, dann können sie auch direkt einen gemeinsamen Kredit aufnehmen.
Bitte trenne "Kreditaufnahme" und "Haftung" und "Wer tilgt" vernünftig voneinander.
Ja, so hatte ich das auch verstanden. Beide haften für den gemeinsamen Kredit, die Tilgung kann aber Person B durchführen und somit mehr Bruchteile erwerben.

Ach ja. Wenn B nur einen kleinen Anteil der Immobilie im Grundbuch bekommt, warum soll B dann 100% der Tilgung leisten.
B bekommt genausoviele Anteile wie der Kredit hoch ist. Bei 100.000€ Kreditsumme die B alleine tilgt, bekommt B für 100.000€ Brucheile.

Dann wird eine Finanzierung wohl ausscheiden. Außer B ist uralt.
B ist nicht uralt. Ein Teil soll finanziert werden. Warum sollte eine Finanzierung ausscheiden?

Leider gilt nicht: der, der tilgt, bleibt. Es bleibt der mit den meisten Anteilen im Grundbuch bzw. der, der liquider ist und im Zweifel den anderen auszahlen kann.
Interessant. Könnte B auch sagen, ich verkaufe meine Bruchteile für 1 Millionen Euro - er könnte ja sogar behaupten eine Person C würde das bieten, owwohl es nicht stimmt. Und diese wird sich Person A ja nicht leisten wollen, weil der Preis viel zu hoch ist.

Aber sicher geht das. Da wird Druckmittel Geld einfach ausbezahlt, damit man aus dem Grundbuch geht und gut ist. Wartet Person A damit einige Jahre, ruiniert er Person B.
Wenn Person A einige Jahre wartet, dann kann doch Person B noch dort wohnen, wie gewünscht. Wo ist da die Ruinierung?

Ist das nicht etwas krank, in der dritten Person von sich selbst zu reden?
So wird es einfacher deutlich.
 
N

nordanney

1. A kann sich die Immobilie alleine nicht leisten
2. Wenn B das Haus kauft, dann bezahlt er ja auch das Haus, sonst würe A ja das Haus kaufen. Wenn A aber bezahlt und B wird Eigentümer wäre es eine Schenkung die Schenkungssteuer nachsichziehen würde.
Wenn es nur 95/100 zu 5/100 in Deiner Aufteilung geht - siehe Eingangspostings, dann kann sich A auch alleine das Haus leisten. Die 5% können kein KO-Kriterium sein. Um es fair zu machen, kauft A zu 100% und B bezahlt eine sehr geringe Miete. Schon hat A genug Geld, um den restlichen Anteil bezahlen zu können und wird Alleineigentümer. Für B ist es quasi eine Nutzungsentschädigung oder sein Anteil in monatlichen Raten.
Aha. Der Bescheid geht an den mit den meisten Bruchteilen?
Aber das Finanzamt interessiert, wer bezahlt, da sonst Schenkungen bei jeder Bezahlung stattfinden würden.
Nein, der Bescheid geht an beide Gleichzeitig. Das Finanzamt interessiert es zunächst gar nicht, wer das Haus bezahlt hat. Ist für die Grunderwerbsteuer als auch die laufenden Grundbesitzabgaben egal. A und B haften unabhängig von Ihren Eigentumsanteilen für die v.g. Kosten zu jeweils 100%.
O.k., dann wird ein Vorkaufsrecht der jeweils anderen Bruchteile an den jeweils anderen Eigentümer eingeräumt.
Vorkaufsrecht bedeutet, dass A oder B jeweils in einen bestehenden Kaufvertrag einsteigen. Er kann nicht einfach so kaufen. Steht leider so im Baugesetzbuch - und einen Verkauf über X% einer Immobilie wird es nicht geben. So dumm ist niemand, einen solchen Vertrag abzuschließen.
Ja, so hatte ich das auch verstanden. Beide haften für den gemeinsamen Kredit, die Tilgung kann aber Person B durchführen und somit mehr Bruchteile erwerben.
Bruchteile von was? Das Eigentum steht schon im Grundbuch mit x/100 und y/100. Willst Du davon etwas ändern, muss zwingend ein Notar her. Bruchteile beim Darlehen gibt es nicht. Das habe ich Dir aber auch schon geschrieben. B erwirbt genau 0. Oder auch gar nichts. Nada.
B ist nicht uralt. Ein Teil soll finanziert werden. Warum sollte eine Finanzierung ausscheiden?
Sofern ein Wohnrecht für B eingeräumt wird im Grundbuch. Das macht die Immobilie unbeleihbar.
Interessant. Könnte B auch sagen, ich verkaufe meine Bruchteile für 1 Millionen Euro - er könnte ja sogar behaupten eine Person C würde das bieten, obwohl es nicht stimmt. Und diese wird sich Person A ja nicht leisten wollen, weil der Preis viel zu hoch ist.
Sagen kann man viel. Und wenn man drei Sekunden nachdenkt, weiß man, dass B nur blufft und/oder Unsinn erzählt.
 
C

chand1986

Wenn A nicht alleine kaufen kann, soll A sich von B das ( wenige ) Geld schenken lassen, das fehlt.
Dann 100% selbst kaufen und das "geschenkte" Geld als Mietvorauszahlung verbuchen.

Bei 5% wird dann wohl keine Schenkungssteuer anfallen.
 
Musketier

Musketier

Wenn A nicht alleine kaufen kann, soll A sich von B das ( wenige ) Geld schenken lassen, das fehlt.
Dann 100% selbst kaufen und das "geschenkte" Geld als Mietvorauszahlung verbuchen.

Bei 5% wird dann wohl keine Schenkungssteuer anfallen.
Oder ganz offiziell als Darlehen geben und Darlehensrückzahlung mit Miete verrechnen.
 
Tassimat

Tassimat

Ich steige da nicht durch... wieviel Geld hat A und wieviel Geld hat B?
Wieviel Einkommen fehlt der Person A, damit sie das Haus alleine finanzieren kann? Das ist dann der Betrag, den man als Miete von Person B fordern muss. (Rücklagen usw. nicht vergessen).

Davon unabhängig kann man ja anfangen Person B Anteile zu überschreiben. Einmal soviel, wieviel Geld Person gerade hat + 20.000€ Schenkung alle 10 Jahre.

Für noch mehr Chaos werfe ich mal das Wort Mietkauf in den Ring.
 
P

Pascali

Vielen Dank für die interessanten Hinweise und Anmerkungen.

Oder ganz offiziell als Darlehen geben und Darlehensrückzahlung mit Miete verrechnen.
Darlehen sind mit 5,5% zu versteuern, das wäre die schlechteste Lösung. Dann könnte man ja besser einen höheren Kredit bei der Bank nehmen für 3,85%.

Wenn es nur 95/100 zu 5/100 in Deiner Aufteilung geht - siehe Eingangspostings, dann kann sich A auch alleine das Haus leisten. Die 5% können kein KO-Kriterium sein. Um es fair zu machen, kauft A zu 100% und B bezahlt eine sehr geringe Miete. Schon hat A genug Geld, um den restlichen Anteil bezahlen zu können und wird Alleineigentümer.
Es sollen gar keine Mieteinnahmen entstehen, die dann auch wieder zu versteuern wären. Es soll gerade steuerlich möglichst einfach gehalten werden.

Nein, der Bescheid geht an beide Gleichzeitig. Das Finanzamt interessiert es zunächst gar nicht, wer das Haus bezahlt hat. Ist für die Grunderwerbsteuer als auch die laufenden Grundbesitzabgaben egal. A und B haften unabhängig von Ihren Eigentumsanteilen für die v.g. Kosten zu jeweils 100%.
O.k., das wußte ich nicht. Doch im 2. Schritt interessiert es das Finanzamt dann natürlich. Bezahlt Person B die Hälfte dr Grundbesitzabgaben, dann schenkt Person B Person A Geld, was Schenkungssteuer nachsichziehen würde. Jedenfalls ab 20.000€. Aber das alles nachzuhalten möchte man sich ersparen. So zahlt jeder Anteilig seiner Bruchteile auch die Grundbesitzabgaben an das FA.

Vorkaufsrecht bedeutet, dass A oder B jeweils in einen bestehenden Kaufvertrag einsteigen. Er kann nicht einfach so kaufen. Steht leider so im Baugesetzbuch - und einen Verkauf über X% einer Immobilie wird es nicht geben. So dumm ist niemand, einen solchen Vertrag abzuschließen.
Also muss zunächst Person C mit z.B. Person B einen Kaufvertag abgeschlossen haben. Dann muss dieser Person B vorgelegt werden und Person B kann dann sagen, dass Person A die Summe zahlt? Könnte Person B dann nicht, wenn sie Person A verärgern möchte, eine utoptisch hohe Summe im Kaufvertrag ansetzen?

Bruchteile von was? Das Eigentum steht schon im Grundbuch mit x/100 und y/100. Willst Du davon etwas ändern, muss zwingend ein Notar her. Bruchteile beim Darlehen gibt es nicht.
Genau, das Darlehen wird dann nicht 50/50 angerechnet, weil man davon ausgeht, dass nur Person B tilgt. Somit erhält Person B dann auch die Kreditsumme als Bruchteile komplett. Also im Vorhinein wird das so im Kaufvertrag über die Immobilie festgelegt - nicht im Nachhinein. Dann wäre immer wieder ein Notar notwendig, logisch.

Sofern ein Wohnrecht für B eingeräumt wird im Grundbuch. Das macht die Immobilie unbeleihbar.
Über ein Wohnrecht hatten wir noch gar nicht nachgedacht - wird dann Miete fällig(die wollen wir ja vermeiden).
Wir würden dann beiden ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Es ist ja keine Pflicht dort dann zu wohnen. Oder wäre das dann ein Zweitwohnsitz, wenn z.B. Person A woanders wohnt - aber auch eben ein Wohnrecht in der Immobilie hat?

Sagen kann man viel. Und wenn man drei Sekunden nachdenkt, weiß man, dass B nur blufft und/oder Unsinn erzählt.
Es geht eher um die Gefahr, dass Jemand dann den anderen Ärger machen kann. Dann kann der anderen im Zweifel die Anteile nicht erwerben, weil die viel zu hoch angesetzt sind. Und dann erhält Jemand anderes die Anteile der dann nur Stress macht.

Davon unabhängig kann man ja anfangen Person B Anteile zu überschreiben. Einmal soviel, wieviel Geld Person gerade hat + 20.000€ Schenkung alle 10 Jahre.
Dann müsste man alle 10 Jahre zum Notar gehen und das erneut eintragen lassen, was auch wieder eine Stange Geld kostet. Und nach 30 Jahren wäre man nicht viel weiter.

Für noch mehr Chaos werfe ich mal das Wort Mietkauf in den Ring.
Nein, genau so etwas würde es ja wirklich noch komplizierter machen. Aber danke für den Hinweis.
 
Zuletzt aktualisiert 17.04.2024
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