Kalkulation Hausbau

[Xorrhal]

Hallo zusammen,

wir überlegen ein Haus zu bauen, und dafür würde ich gerne die Kosten abschätzen lassen. Mir ist klar, dass man da entweder ganz pauschal rangehen kann ("Rechne mit xxx Euro pro m² Wohnfläche!"), und dass man auch mit sehr detaillierten Aufschlüsselungen niemals den genauen Preis in einem Forum beziffern kann...

Dennoch möchte ich das Ganze mal irgendwo einpendeln können, und hoffe auf Eure kompetente Meinung und Hilfe :-)

Gegebenheiten:

Grundstück ist vorhanden - 14m x 43m = 602m² sehr flach Voll erschlossen.
Bebauungsplan vorhanden, 40% der Fläche dürfen bebaut werden, 2 Vollgeschosse sind erlaubt.
Bodengutachten liegt vor, keine Einschränkungen.

Gewünscht:

Haus mit 2 Vollgeschossen, im EG eine Einliegerwohnung von etwa 70m²-80m² für meine Eltern, andere Wohnung sollte insgesamt etwa 150m² haben. Doppelgarage. Außenanlagen erstmal außen vor.
Keller wäre je nach Kosten interessant. Kein Keller bedeutet mehr "Wohnfläche" für HAR und Hauswirtschaftsraum und Abstellkammer. Kein Keller bedeutet sicher auch mehr Heizkosten über die Jahre gesehen, oder?

Aufteilung:

Im EG die Einliegerwohnung sowie Wohn/Esszimmer und Küche der großen Wohnung. Evtl. Hauswirtschaftsraum wenn kein Keller. WC wäre auch gut.
Im OG dann 3 Schlafzimmer, ein großes Bad, evtl ein zusätzliches WC mit Dusche, sowie ein Arbeitszimmer.

Geschätzt:

Ich habe schon viele Werte zu Preisen für den Quadratmeter Wohnfläche gelesen. Das niedrigste war glaube ich 1.400€/m², das höchste war 2.200€/m². Damit komme ich bei 230m² auf 322.000€ bis 506.000€ - das ist vermutlich dann der maximale Rahmen, dazwischen wird irgendwo der reale Preis liegen - würdet Ihr da zustimmen? Geht es irgendwie genauer? Ist in diesen Preisen dann üblicherweise schon alles drin, also auch Nebenkosten? Oder muss man die nochmal draufrechnen?

Durchführung:

Den Bau würde ich von einem Architekten planen und überwachen lassen. Bekommt der dann wirklich 75.000€ dafür (15%)? Ist das in den Preisen einkalkuliert oder nicht?

Wir haben einige Firmen mit denen wir gute Beziehungen pflegen (Dachdecker, Heizungsbauer, Bodenleger) und haben einige Handwerker im Verwandtenkreis (Elektriker, Maler, Gärtner). Daher würden wir da einige Dinge in Eigenleistung machen wollen, aber auch nur solche in der "Endphase" wo grundsätzlich nicht mehr viel schiefgehen kann... Andere Punkte würden wir mit dem Architekten dann abstimmen, so dass die Aufträge an "unsere" Firmen vergeben werden sollten...

Was wir uns vorstellen:

An Ausstattung würde ich mal gehobenes Mittelmaß in den Raum werfen. Wir brauchen keinen Whirlpool für 5.000€, aber eine gescheite Badewanne. Wir brauchen keine goldenen Wasserhähne oder Granitboden. Wir brauchen keine Einbauküche für 25.000€, aber wollen auch nicht überm Lagerfeuer kochen. Ich hätte gerne elektrische Rollläden - das ist für mich schon Luxus. Fußbodenheizung ist auch Must-Have.

Sonstiges:

Ich würde, wegen der guten Zinsen und dem Zuschuss, ein KFW-Darlehen in Erwägung ziehen. Beim KfW40+ wären somit bei 2 Wohneinheiten (evtl. könnte man das Dach als WE ausbauen oder das zumindest vorsehen?) bis zu 30.000€ Zuschuss möglich. Aber rechnet sich das? Oder sind die Investitionen dafür ungleich höher, als die "Ersparnis"?
Welcher KfW-Standard wäre erstrebenswert und bezahlbar?

Was würde man für einen derartigen Neubau an monatlichen Rücklagen für Instandhaltung kalkulieren für die kommenden 20-30 Jahre?

 

[Climbee]

Kommt auch auf Ausstattung und Lage an; uns wurde gesagt für gehobene Ausstattung (in Bayer): 2.500 - 2.600€/qm, Architekt on top.

Und ja, das ist die HOAI, 15% der Bausumme mußt Du dafür rechnen.

Einliegerwohnung kostet extra, denn damit das auch als Einliegerwohnung gilt, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt werden. Saarland dürfte etwas billiger sein als Bayern, aber 322TEuro sind m.E. auf jeden Fall viel zu wenig.

Ich würde immer mit dem worst case rechnen und mich freuen, wenn es billiger wird.

 

[DragonyxXL]

Kein Keller bedeutet sicher auch mehr Heizkosten über die Jahre gesehen, oder?

Verstehe nicht wie man das sinnvoll umrechnen sollte. Ich glaube nicht, dass Heizkosten hierbei das Kriterium darstellen.

würdet Ihr da zustimmen? Geht es irgendwie genauer? Ist in diesen Preisen dann üblicherweise schon alles drin, also auch Nebenkosten? Oder muss man die nochmal draufrechnen?

Es geht genauer. Alle Baunebenkosten aufschlüsseln und Angebote für Haus + Garage einholen. Nebenkosten sind da nicht mit drin.

Aber rechnet sich das? Oder sind die Investitionen dafür ungleich höher, als die "Ersparnis"?
Welcher KfW-Standard wäre erstrebenswert und bezahlbar?

Hängt auch davon ab, ob ihr grundsätzlich eine kontrollierte Wohnraumlüftung installieren wollt oder nicht. Wenn ihr das möchtet seid ihr guten Energiewerten ein Stückchen näher. Hier im Forum gibt's unzählige Diskussionen dazu. Die Mehrheit ist sich einig, dass sich zusätzliche Maßnahmen über Energieeinsparverordnung 2016 hinaus nicht "rechnen".

Wir liegen mit 165m² und vergleichbaren Ausstattungswünschen bei ~1.700€/m² (~100€/m² ist Aufpreis für die Verklinkerung) in Brandenburg.
+ verklinkerte Doppelgarage (6m x 9m) ~48.000€
+ mögl. NICHT-Wohnkeller 40.000€ (wird hier glaube ich öfter als Größenordnung genannt)
+ Architekt 15% (das sind dann aber alle Leistungsphasen)
+ Baunebenkosten 15%
+ KfW40+

Mit der Einliegerwohnung hat man ja auch einige doppelte Anschlüsse/Ausstattungen.

Das sollte unter 400.000€ gar nicht möglich sein. 450-500.000€ klingt nach einer vernünftigen Größenordnung.

 

[Marvinius]

Bitte bei Keller auch an den Bodenaushub denken! Wenn der deponiert werden soll, wird eine Bodenanalytik für 700Euro fällig und ihr seid locker mit 15 Euro/cbm dabei. Natürlich nur bei unbelastetem Erdaushub, LAGA Z0. Bei unserem Keller müssen wir jetzt 800cbm entsorgen...