Realistisches Finanzierungs-Vorhaben?

[iowa84]

Servus Gemeinde,

bisher war ich immer nur stiller Leser des Forums, jetzt hab ich allerdings dann doch eine Frage bzw. möchte da mal eine andere Meinung dazu haben.

Situation:
Kernsanierung des Elternhauses, Baujahr 1984. Aktuell 155m².

Ich würde gerne das Haus übernehmen und in ein 2-Parteien Haus "umwandeln". EG für die Eltern, OG1 und Dachgeschoss für Frau+Mich. Wohnfläche nach Sanierung sind ~230m².

Wir haben jetzt 1 Jahr lang uns verschiedene Angebote machen lassen und sind aktuell bei ~280.000 EUR für alles. Jetzt begann für uns das "große" Rechnen.

Nettoeinkommen:
4500 € / mtl. exkl. 13./14./15. Monatsgehalt von mir, exkl. 300€ mtl. von Ihr, weil sie in ihrem elterlichen Gasthofbetrieb aushilft.

Bei der Bankrate wären wir bei 1.250 EUR / mtl. Wobei das aktuell nur ein Angebot von der Hausbank ist, da holen wir uns noch mehr ein, aber ich brauchte mal einen Richtwert.

Eigenkapital:
Leider nur 40.000 EUR

Ich habe nun einen monatlichen Liquiditätsplan erstellt und damit auch verschiedene Szenarien (Arbeitslosigkeit, Kind + Elternzeit) durchgespielt.

Im Plan sind u.a. folgende Dinge berücksichtigt von mir:
- Nebenkosten Haus (u.a. Versicherungen wie Elementar etc., Strom (160€/mtl), Wasser, Grundsteuer, Kaminkehrer, Heizöl, Instandhaltungskosten (0,50 Cent/m²) etc.) ~816 €
- Lebenserhaltungskosten ~1.300 €
- Grundfixkosten (u.a. Telefon, GEZ, KFZ Steuer/Versicherung, KFZ-Instandhaltung, private Versicherungen etc.) ~1100 €

Da ich meine Eltern durch die Übernahme komplett entlaste und sie ab da 0€ Kosten mehr für das Haus haben werden, wären sie bereit monatlich an mich eine art "Miete" zu bezahlen. Aktuell haben sie von 500-800 € gesprochen. Gerechnet habe ich mit 500 EUR und mit 0 EUR.

In der Liquiditätsplanung komme ich inkl. der Miete bei fast allen Szenarien über die schwarze 0. Einzig beim Szenario das ich Arbeitslos werde, oder sie mit einem Kind nach der Elternzeit überhaupt nicht mehr arbeitet, wären wir darunter. Kinder sind geplant, allerdings erst in 3-4 Jahren.

Zu Beginn sagte mein Bauch "ja". Dann liest man und liest und liest... ist irgendwann verwirrt und nu hat man Zweifel. Mein Banker sagte "alles kein Problem", aber mein Liquiditätsplan sagt, dass es recht wackelig sein könnte. Was meint - ganz unverbindlich - Ihr dazu?

Sollten noch Fragen sein, einfach fragen.

Grüße

Flo

 

[apokolok]

280.000€ für die Sanierung eines 30 Jahre alten Hauses?
Ist denn da eine Bombe eingeschlagen? Was kommt denn da noch alles an Anbau / Aufstockung dazu?
Davon abgesehen sehe ich das finanziell eindeutig im grünen Bereich mit deinem Einkommen. Arbeitslosigkeit ist für jeden ein kaum abfederbares Risiko, dann dürfte keiner mehr Eigentum erwerben.
Ist das Haus abbezahlt und kann beliehen werden?

 

[Alex85]

Ich meine dazu - ganz unverbindlich - , dass du deine Hausaufgaben gut gemacht hast und man nicht jede Eventualität im Leben absichern oder vermeiden kann.

Denk dran, dass Mieteinnahmen einkommenssteuerpflichtig sind und ein gewisses Maß an Aufwand erzeugen.

 

[bernie]

Ich sehe da finanztechnisch absolut keine Probleme *daumenhoch*

 

[iowa84]

280.000€ für die Sanierung eines 30 Jahre alten Hauses?
Ist denn da eine Bombe eingeschlagen? Was kommt denn da noch alles an Anbau / Aufstockung dazu?
Davon abgesehen sehe ich das finanziell eindeutig im grünen Bereich mit deinem Einkommen. Arbeitslosigkeit ist für jeden ein kaum abfederbares Risiko, dann dürfte keiner mehr Eigentum erwerben.
Ist das Haus abbezahlt und kann beliehen werden?

Also es werden alle Fenster erneuert - aktuell nur 1-fach verglast. Zudem werden die Fenster im OG bodennah werden. Das Haus erhält drei neue Haustüren (2 für den Innenbereich, da es ja getrennte Wohnungen sein sollen, und eine neue Haupteingangstür). Der aktuelle Hausgang wird erneuert, da das Treppenhaus vom OG in das DG erweitert wird. Im OG werden 3 Wände herausgenommen, eine muss zusätzlich mit nem Stahlträger gestützt werden. Der Dachboden wird komplett neu ausgebaut. Die aktuelle Schalung kann für die Dämmung zum Glück hergenommen werden. Im OG kommt dazu ein Bad und Anschlüsse hinzu. Da im OG nun mehr Wasser anfällt, reicht das aktuelle Fallrohr nicht mehr aus und muss vergrößert werden. Im DG kommt ein neuer Trocken-E-Strich, da dort bisher nur Holzplatten liegen. Im DG wird mit Leichtbauweise gearbeitet, hinter den Rigipsplatten kommen noch Holzplatten, damit auch mal ein Nagel hält :)

Damals hatte man den Wasserkreislauf (warum auch immer) umgekehrt gestaltet. Sprich, das warme Wasser floss zunächst nach oben. Bis es unten ankommt, dauert es 2-3 Minuten. Das wird jetzt getrennt, dazu wird im EG minimal neu verrohrt. Der Stromzähler (wäre in der unteren Wohnung) wird in den Heizungsraum gelegt und geteilt (EG & OG+DG) damit sauber abgerechnet werden kann. Da der alte E-Strich im OG komplett uneben ist, wird dieser ebenfalls erneuert.

In den 280.000 EUR waren auch die Innenausbaukosten mit enthalten. Sprich Fussböden, Fließe, beides inkl. Arbeitskosten. Wobei wir Fussböden rauskürzen werden und selber verlegen. Ebenfalls enthalten sind 2 Palletsöfen inkl. Anschluss und der Anbau einer Balkonterrasse aus dem OG heraus. Für alle Maßnahmen hatten wir Angebote vom Mond (600.000 EUR) bis zum jetzigen, welches wir für am Besten realisierbar halten.

Auf den Quadratmeter gerechnet wären wir bei 1.217 EUR Sanierungskosten.

Ich meine dazu - ganz unverbindlich - , dass du deine Hausaufgaben gut gemacht hast und man nicht jede Eventualität im Leben absichern oder vermeiden kann.

Denk dran, dass Mieteinnahmen einkommenssteuerpflichtig sind und ein gewisses Maß an Aufwand erzeugen.

Ok, werde ich mich mal darüber noch informieren. Naja, ob ich "alle" Hausaufgaben gemacht hab, weiss ich nicht. Ich versuchte es irgendwie auf nen Nenner zu bringen. Bie Informationen aus zig Foren, Meinungen und Fachliteratur war ich irgendwann mal "voll". Am Anfang denkt man "ja, geht scho", aber mittlerweile ist das echt viel geworden und ob ich alles so zu 100% richtig sondieren konnte, weiss ich nicht. Aber ich gab und geb mein Bestes. Man will es ja nicht "einfach mal so" angehen.

Mein weiterer Plan wäre auch der, dass ich die Zusatzeinnahmen aus (13./14./15. Monatsgehalt) und Nebentätigkeit, die ich bisher nicht mit kalkuliert habe, zu Beginn auf die Seite lege. Sozusagen als "Notgroschen". Etwa 20.000 EUR. Danach würde ich die Zusatzeinnahmen dann in Sondertilgungen fließen lassen.

 

[iowa84]

Sry für den Doppelpost, aber ich hab es überlesen gehabt:

Ja, das Haus ist von meinen Eltern bereits bezahlt und sie würden es mir komplett überschreiben. Die Grundschuld würden wir neu eintragen lassen. Das wurde mir jetzt von mehreren Seiten empfohlen um dort einen sauberen "cut" zu machen.