Renovierung Einfamilienhaus: Ideenfindung

[Speedy1985]

Hallo zusammen,

ich stehe zusammen mit meiner Freundin (noch keine Kinder) derzeit vor der Entscheidung das Haus ihrer Oma zu übernehmen, zu renovieren und dann zu bewohnen. Im Moment haben wir viele Gedanken, können aber schwer einschätzen was sich wie umsetzten läßt und am Ende auch wirtschaftlich sinnvoll ist. Ich möchte diesen Beitrag zur Ideenfindung nutzen...

Zum Haus: Es geht um ein Einfamilienhaus BJ1965, massiv gebaut. Die Substanz ist nach einem erstellten Gutachten gut. Das Dach wurde wor wenigen Jahren nach einem schweren Hagel komplett neu gedeckt und auch isoliert (leide wissen wie nicht, wie gut die Isolierung gemacht wurde). Ebenfalls sind bereits einige Fenster erneuert. Die Heizung (Öl) ist soweit noch ok, muss aber sicherlich auch irgendwann getauscht werden. Ein Gasanschluss ist dafür bereits im Keller vorhanden. Im Keller ist auch eine Wand leicht feucht, was vermutlich an der fehlenden Drainage außen liegt.

Anbei findet ihr die Grundrisse des Kellers und des EG. Das DG ist bereits ausgebaut, allerdings sehr einfach.

So, jetzt kommen die Fragen:

1.) Was sollte an so einem Haus direkt gemacht werden? Wir gehen davon aus, dass min. die restlichen Fenster, komplette Elektrik, alle Böden, teilweise die Decken, das Bad samt Gäste WC, die Küche, die Haustüre und eben die fehlende Drainage direkt gemacht werden müssen. nicht sicher sind wir uns bei Innentüren, der Heizung, der ganzen Verrohrung für Heizung und Wasser/Abwasser und der Außendämmung. Was muss/sollte hier direkt gemacht werden? Wenn die Rohre raus müssen, dann sicherlich am besten gleich. Aber ist es notwendig?

2.) Raumaufteilung: Wir haben um EG mehrere Dinge, die uns so nicht gefallen. Das Bad ist z.B. zu klein und besitzt kein WC. Hier ist die Frage, wie man den Raum des vorgelagerten Zimmers (das eigentlich gar kein eigenes Zimmer sondern eher ein Flur ist) dafür nutzen? Weiter gefällt uns die Trennung zwischen Esszimmer und Wohnzimmer mit tragenden Wandstücken nicht und würden diese gerne entfernen, evtl. auch mit dem Stück Flur, um Platz zu gewinnen. Der große Flur ist für uns verschenkte Wohnfläche. Was kann man da tun und wie aufwendig ist es?

4.) Wir sind relativ sicher, dass wir hier ohne einen Architekten nicht weiterkommen. Ich bin zwar handwerklich sicher geschickt, aber eben unerfahren und zeitlich mit einem 100% Job auch eingeschränkt ;)
Seit ihr auch der Meinung, dass ein Architekt hier Sinn macht? Kennt zufällig jemand einen fähigen Partner im Raum Reutlingen?

Ich weiß, das sind jetzt viele Fragen und wahrscheinlich fehlen einige Hitnergrundinfos. Trotzdem bin ich über jeden Tipp/Ratschlag/Erfahrungsbericht sehr dankbar.

Viele Grüße
Michael

 

[Koempy]

Das klingt nach einer Komplett Sanierung. Bis auf Heizung und Innentüren wird ja quasi alles gemacht.
Holt euch dazu einen Experten. Am besten einen Architekten, der plant und Angebote einholt und einen Bau Ing. der die Überwachung macht. Und für die Durchbrüche braucht ihr evtl. einen Statiker.
Hier im Forum das zu bewerten führt viel zu weit und ist so nicht möglich.
Aber das wird kein günstiges Vergnügen. Wir haben das gerade durch und es kostet viel Geld und viele Nerven :-)
Aber am Ende lohnt es sich.

 

[Umbau-Susi]

Unsere Erfahrung: Unbedingt mit Architekt, der Erfahrungen mit Bauen im Bestand/ Sanierung hat.
Referenzobjekte anschauen.
Dann mit ihm durchgehen und 1. Meinung anhören und dann schauen ob es gehen kann miteinander.

 

[wpic]

Meine Empfehlung: Mit besagtem altbau- und sanierungserfahrenen Architekten einen 1. Vor-Ort-Termin vereinbaren, in dem er die Substanz begutachtet, eventuelle Bauschäden registriert, die bau- und planungsrechtliche Situation des Grundstücks bewertet und mit Euch Eure Umbau- und Umnutzungsüberlegungen diskutiert.
Mit Sicherheit wird ein Bauantrag für den Umbau benötigt werden, wenn die statischen Eingriffe umfangreicher werden: tragende Wände versetzen/abbrechen, Deckendurchbrüche, Wanddurchbrüche für neue oder größere Türen/Fenster. Wenn das Dach ausgebaut werden soll, wäre das eine bauantragspflichtige Umnutzung. Die gesamte Haustechnik inkl. der Verrohrung ist wahrscheinlich zu erneuern. Bereits vorgenommene "Sanierungen" (Dachdämmung) müssen vom Architekten kritisch überprüft werden. Sie sind meistens nicht fachgerecht ausgeführt worden. Schnellschüsse im Sinne einer "Kellertrockenlegung" durch eine Drainage sind zu vermeiden. Es ist meistens Kondensationsfeuchte.

Zur Vorgehensweise: Wenn Ihr Euch mit dem Architekten einig geworden seit, sollte eine maßliche und substanzielle Bauaufnahme durchgeführt und aktuelle Bestandspläne angefertigt werden. Das ist eine sehr wichtige Grundlage. Wenn bei dieser grundlegenden Analyse nachlässig gearbeitet wird, um z.B. Planungskosten zu sparen, rächt sich das später beim Umbau in Form von Überraschungen, die zeitlich und finanziell zu Buche schlagen. Auf dieser Grundlage fertigt der Architekt einen Vorentwurf/ einen Entwurf an, jeweils mit einer Kostenkalkulation, mit der Ihr Eure Finanzierung planen könnt. Der Architekt bringt Eure finanziellen Möglichkeiten mit seiner Planung überein bzw. bringt Wunsch und Wirklichkeit zusammen. Manchmal/meistens mit Abstrichen an die ursprüngliche Vision.

Eigenleistungen können bei der Kalkulation berücksichtig werden, sollten aber realistisch bewertet und nicht überschätzt werden. Realistisch sind z.B. 8-10% der Brutto-Baukosten, die aber auch bereits 20-25 Wochenstunden/Mannstunden an Einsatz bedeuten und dauerhaft geleistet werden müssen. Empfehlenswert z.B. beim Abbruch, soweit zulässig und sinnvoll.

Insgesamt sollte nach dem Vorentwurf und der 1. Kostenschätzung klar werden, ob sich der Umbau und die Sanierung/energetische Sanierung rechnet. Wenn die Kosten die Nähe eines vergleichbar großen Neubaus kommen -das sind etwa brutto € 1.500/m2 Netto-Nutzfläche (Kostengruppe 300+400), ohne Baunebenkosten (Kostengruppe 700), Außenanlagen (Kostengruppe 500) und Ausstattung/Einrichtung (Kostengruppe (600) nach DIN 276 - dann ist es eher nicht mehr sinnvoll. Außer, das Haus hätte großen gestalterischen Wert und eine sehr gute Lage (Bodenrichtwert) und würde am Markt auch mindestens diesen Preis nach Sanierung erzielen. Die Banken werden das bei einer Finanzierung auch so sehen.