Vermietete ETW Finanzierung - Eure Einschätzung?

[Butragueno]

Hallo zusammen,

ich bin gerade im Begriff über den Erwerb einer Eigentumswohnung nachzudenken. Zu den Rahmenbedingungen gibt es folgendes zu sagen.

Mein Vater hat bereits eine Einheit in diesem Mehrfamilienhaus (BJ2002) und ist auch Hausverwalter. Nun habe ich die Möglichkeit eine weitere Einheit (55qm) in dem Objekt zu erwerben.

Kein Stau/Mieter werden übernommen/Zentrale gefragte Lage, Erfahrungen bei Leerstand ca. 20 Bewerbungen innerhalb von zwei Wochen.

Zur Wohnung:

Massiv, direkte Innenstadtlage ggü. Einkaufszentrum, BJ 2002, 5 Wohneinheiten, 55qm mit Garage und Balkon 1.OG, keine Mängel, Mieter seit 10 Jahren in der Wohnung sollen übernommen werden. Mieteinnahmen 320 EUR kalt.

Kaufpreis ca. 62.000 EUR für Wohnung und 7.000 für Garage, keine Courtage da Verkäufer bekannt also noch ca. 10% Nebenkosten.

Zu meinen Voraussetzungen:

Unbefristet angestellt beschäftigt seit 2011, durchschnittliches Netto (12 Monate) 2.550 EUR, selbst wohne ich zur Miete mit Lebensgefährtin (350 warm mein Anteil), eine Autofinanzierung (25.000 EUR, 0,00%, 274 EUR monatlich) keine weiteren Kredite, Fixkosten incl. allem 1.500 EUR, also rund 1.000 EUR über. Eigenkapital 3.000 Festgeld / Rentenversicherung Rückkaufswert ca. 3.000 EUR, garantierte Ablaufleistung bei ca. 60.000 EUR (150 EUR Sparrate)

Ich möchte eigentlich eine Vollfinanzierung incl. Nebenkosten machen und die monatliche Rate soll der Kaltmiete in etwa gleichstehen. Geht eine 110% Finanzierung unter diesen Voraussetzungen, oder zu was würdet Ihr mir Raten?

 

[toxicmolotof]

Ich würde es rein aus den Zahlen nicht machen.

Du brauchst etwa 18 Jahre, bis die Miete den Kaufpreis rein bringt, Finanzierungskosten und Nebenkosten nicht berücksichtigt.

Du kannst die Mieteinnahmen nicht voll in die Tilgung stecken, oder wer zahlt Hausgeld und damit die Rücklagen? Aud den Mieter kann das nicht umgelegt werden. Außerdem werden Steuern auf die Mieteinnahmen fällig.

Für vermietetes Eigentum verlangen viele Banken mind. 10-20% Eigenkapital zzgl. Nebenkosten.

 

[Butragueno]

Hausgeld in Höhe von ca. 80 EUR würde ich tragen, Sondertilgung wären jährlich möglich (Größenordnung 2.000-3.000 EUR) aus Boni.

Bin auf die Wohnung halt nur aufmerksam geworden da die Rahmenbedingungen (vermietet, Vater Hausverwalter, schnell Nachmieter gefunden, Top Lage, verkauf direkt ohne Makler) passen und ich zur Altersvorsorge etwas zusätzlich beitragen wollte. (die zweite Wohnung im Haus werde ich ebenfalls in ferner Zukunft übernehmen vom Vater)

 

[toxicmolotof]

Ist dir die Toplage denn ein Verzicht auf Rendite für die nächsten 18+ Jahre wert? Und was ist mit den Steuern auf V+V?

 

[Butragueno]

Ich denke eingendlich weniger an Rendite in den kommenden 20 Jahren, wie gesagt es wäre für mich eine zusätzliche AV. Da mich monatlich keine große Mehrbelastung trifft überlege ich halt. Steuerlich habe ich die Sache noch nicht rechnen lassen

 

[toxicmolotof]

Dann rechne das mal, dann kommt die Ernüchterung.