Haus mit Mieteinnahmen finanzieren

[toweigert]

Hallo zusammen,
ich habe mich bisher noch nicht viel mit dem Thema Eigenheim und Baufinanzierung auseinandergesetzt. Meine Freundin und ich würde allerdings gerne in naher Zukunft ein Eigenheim beziehen, und ggf. auch gleich eine Geldanlage fürs Alter damit verbinden.

Wir würden gerne ein Mehrfamilienhaus (mit 4 Wohneinheiten mit jeweils ca. 90 m2) bauen, wovon wir eine selbst beziehen.

Beide verdienen wir ca. 2500 € Netto im Monat. Ich selbst bin Beamter, und habe daher auch eine gesicherte Arbeitsstelle.

Angenommen wir haben kein Eigenkapital. Ist dieses Projekt mit unserem Einkommen und den dazukommenden Mieteinnahmen (3 x) finanzierbar.

 

[6Richtige]

Hallo toweigert,

bei Gesamtkosten, je nach Grundstückspreis, von geschätzten 500 -700k
reden wir von einem monatlichen Abtrag von 2500-3500 €, also nichts was Dein Gehalt hergibt. So an die 100k Eigenkapital wird die Bank gerne sehen wollen, ob Mieteinnahmen in der benötigten Größenordnung überhaupt erzielbar sind und auch angerechnet werden, solltest Du mal mit Deiner Hausbank abklären. Mal abgesehen davon, was machst Du, wenn nur 2 der 3 Mietwohnungen vermietet werden können, oder Du Messies reinbekommst oder Mietnomaden oder...

Verheiratet seid Ihr ja nicht, also wäre alles mit einem Gehalt zu finanzieren? Realistisch betrachtet wäre evtl. eine Gebrauchtimmobilie von ca. 120-150k machbar, alles andere wäre in meinen Augen ein Ruin auf Raten.

 

[toweigert]

Danke für die Antwort.
Ich habe mich schon bei unserer Gemeinde erkundigt. Derzeit ist mit Grundstückspreisen von ca. 250,- €/m2 inkl. Erschließung zu rechnen.
Auch bei der Wohnungssituation ist von einer relativ schnellen Belegung der Wohnung auszugehen, da es sich um eine Stradtrandgemeinde handelt, mit optimaler Infrastruktur, und auch bei der Gemeindeverwaltung und unendlich lange Liste mit Wohnungsgesuchen aufliegt.
Die Mietpreise für eine 100 m2 Wohnung liegen bei ca. 800 € kalt.
Auch die Hochzeit lässt nicht mehr lange auf sich warten.

Wie ist die Situation jetzt einzuschätzen.

Besten Dank schon mal für die Antwort.

 

[Cmajere]

Hi,

also ne Hochzeit kost ja auch noch mal Geld ^^.

Ohne Eigenkapital wird das sicher nichts oder aber die Bank wird sich das Risiko mit einem erhöhten Zins sichern wollen ( so ab 5 % ).

Mieteinnahmen zählen bei der Bank nicht viel.

 

[JOERG24]

Das mit den Mieteinnahmen ist halt so eine Sache. Der Mietzins ist ja nicht gleich dem was in die Bezahlung des Kredites einfließen kann.
Von der Miete gehen ja noch die laufenden Kosten ab. Dazu Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen und Renovierungen(auch ein anständiger Teil denn inzwischen muss der Vermieter fast alles machen). Versicherungsanteile für die anderen Wohnungen etc.

Nachdem ich ein paar eigene Erfahrungen gemacht haben würde ich auch noch eine Risikokapitalrücklage machen für den Fall dass dich mal ein Mietnomade trifft. Bis es denn wirklich zur Räumung kommt kann da schon mal die Miete für ein Jahr ausfallen. Dazu kommen dann noch Kosten für die Wiederbewohnbarmachung / Renovierung - Die Wasserversorgung in der Zeit etc. Sonst kann dich sowas selbst in den Ruin treiben.

Soll auch keine Panikmache sein aber es kommt immer häufiger vor.

Schon aus dem oben genannten Gründen würde ich also die Finanzierung nicht zu knapp planen und einen recht großen Anteil an Eigenkapital behalten um Schwankungen auszugleichen.

Von ca. 2400 Mieteinnahmen im optimalen Fall würde ich also nur Max. 1200€ in die Finanzierung mit einrechnen. Den Rest müsstet Ihr selbst aufbringen.

Bei 100% Finanzierungen sind die Banken momentan auch recht zurückhaltend. Ich würde mal bei ein paar Banken den Fall erläutern. Dann sieht man ja wo die Reise hin geht. Wenn man euch abrät dann solltet Ihr das auch berücksichtigen.

PS: Ich würde ungern in einem Haus mit den Mietern wohnen. Es gibt da Charaktere die müssen alles mitteilen und finden jede Kleinigkeit extrem wichtig. Dass kann recht unangenehm werden.

 

[wellblech]

Was Jörg zu den Mieteinnahmen sagt, finde ich schlüssig (nicht alles als Rate an die Bank einplanen). Und auf jeden Fall eine Risikolebensversicherung auf Gegenseitigkeit abschließen, damit nicht beim vorzeitigen Tod von einem von Euch der andere finanziell ins Wanken gerät. Wenn man noch einigermaßen jung ist, ist das auch nicht so teuer. Habe ich damals bei meinem ersten Haus mit meinem ersten Mann auch gemacht, ist einfach sicherer.
Meine beiden Schwager haben mit Mietern in vererbten Eigentumswohnungen sehr schlechte Erfahrungen gemacht - da war viel Geld weg und viel Ärger da. Kommt offensichtlich öfter vor, als man meint.

Wir haben uns gerade für den Neubau einer Doppelhaushälfte entschieden; es war auch mal daran gedacht, ein zum Verkauf stehendes Doppelhaus zu kaufen und eine Hälfte zu vermieten. Auch gute Wohnlage etc., ähnlich wie bei Dir. Dann haben wir aber gedacht, wenn dann doch mal was nicht klappt mit den Mietern, sind wir sofort ganz blöd dran. Schon 2 oder 3 Monate keine Mieteinnahmen können einem sehr schlaflose Nächte machen. Für meinen Geschmack ist der Druck und die Abhängigkeit einfach zu groß. Da muss vieles einfach klappen, auf das man kaum Einfluss hat.
Und warum - entschuldige die Frage- denkt Ihr gerade an ein 4-Familienhaus? Hat das besondere Gründe?
Und mit den Mietern in einem Haus zu wohnen kann auch sehr nervig sein, meine ich. Ist bestimmt nicht zu unterschätzen. Die meisten Mieter gehen mit den Wohnungen anders um als ein Eigentümer, und wie sie sich verhalten, kann man vorher nicht mit Sicherheit abschätzen. Ich wäre da sehr vorsichtig.
Viel Glück bei der Entscheidungsfindung!