Financement achat maison existante BW, 800-850 k€

Merci beaucoup pour ton post ! La décision all-in vs aussi loin que nécessaire est en fait une question que nous n’avons pas encore pu clarifier à 100% pour nous. Dans notre calcul, le rendement du marché des capitaux dépasse de loin les coûts d’intérêt, même si nous sommes pessimistes. Mais comme tu le dis déjà, nous sommes la génération qui a grandi en confrontation directe avec ces rendements du marché des capitaux. Il se peut que nous soyons un peu aveugles face aux "temps difficiles".

Le rendement le dépasse encore aussi lorsque vous devez reconstituer l’épargne.
Vous n’avez (pas encore) d’enfants et ne pouvez donc pas faire une estimation fiable de la façon dont vos revenus évolueront. Je trouverais donc la variante avec un taux aussi faible que possible et épargner ce qui est possible actuellement beaucoup plus détendue et raisonnable.
Mais vous devez bien sûr clarifier cela mentalement pour vous-mêmes d’abord. :)

Personnellement, j’apporterais probablement plus de fonds propres et regarderais ensuite combien vous pouvez encore économiser pour investir cet argent dans un ETF.

Je peux tout à fait adhérer à l’idée d’un ETF parallèle. Il existe certes une règle d’or, ne jamais acheter des actions à crédit (et en fait, c’est ce que ce serait ici, même si le crédit porte sur la maison, mais il est alors plus important).
Mais l’avantage de l’ETF : si ArmAberSexy choisit un remboursement plus rapide (avec 3800 €/mois) et qu’il arrive une très mauvaise passe (l’un devient au chômage ou travailler à temps plein + 2 enfants ne fonctionne pas, etc.), alors on pourrait en cas de grande nécessité réduire l’ETF pour y consacrer l’argent au remboursement. Certes, on risque alors de devoir vendre en période de cours bas - mais ici, il s’agit d’un scénario d’urgence où il faut intégrer une certaine prime de risque.
Théoriquement, on pourrait aussi couvrir l’ETF vers le bas avec un warrant, mais dans ce cas, autant laisser l’argent presque directement sur le compte à vue. Une forte couverture avec des warrants réduit presque entièrement la performance moyenne.

Maintenant, j'ai regardé l'annonce un peu plus en détail et je commence à avoir certains doutes quant à son sérieux. Ce qui me frappe :

a) Les annonces avec des faux noms me paraissent toujours suspectes

b) Toit isolé avec 20 cm d’isolation entre les chevrons, mais charpente apparente avec une plaque de plâtre qui dépasse déjà de quelques centimètres entre les chevrons ? Comment 20 cm peuvent-ils passer au-dessus ? Peut-être que les pros de l'isolation peuvent en dire plus.

c) La façade ne semble pas isolée séparément (c’est-à-dire plus tard que la date de construction). Sur les photos, on voit que les murs sont assez fins. En plus, je n’imagine pas qu’on ait remis de l’ardoise amiante après une isolation de façade.

d) Climatisation nécessaire dans la chambre ? Ça ne correspond pas non plus à une super isolation du toit.

e) Conséquence de b+c+d : Comment arrive-t-on à un certificat de performance énergétique de classe C avec ça ?

Salut Proeter, un grand merci pour ton analyse détaillée et ton retour ! Je vais essayer de répondre :

a,b,c) Tes remarques sur l’isolation sont super intéressantes et je les garderai à l’esprit pour la visite. Malheureusement, je ne suis absolument pas un spécialiste dans ce domaine.

d) En Allemagne, je crois que nous n’avons jamais utilisé de climatisation – on la considère plutôt comme un gadget.

e) Je me demande aussi, mais à ce stade, je fais simplement confiance à l’efficacité des mesures. La question des conditions énergétiques de la maison est presque notre principale préoccupation dans l’évaluation de l’affaire. Mon idée était de recalculer la consommation de mazout à l’envers car elle devrait clairement être disponible pour au moins 2020, voire déjà 2021 (et sinon, la maison ne chauffe de toute façon pas à l’électricité).

2.) Le prix de vente indiqué pour la maison provient-il déjà d’une négociation de rabais avec le propriétaire ? Ou bien a-t-il augmenté le prix (par exemple en raison de nombreuses demandes) ? Dans l’annonce, un prix nettement plus élevé est mentionné que celui que tu as utilisé dans ton calcul. Avec ce prix indiqué, ce sera serré.

+ je combine cela avec

3.) Suite au point 2 : Si on regarde les valeurs foncières des communes voisines (car BORIS n’indique pas de valeur foncière à l’emplacement de la maison), le terrain vaut environ 200 000 €. La maison construite dessus serait alors tarifée environ 2500 à 3000 €/m² (hors valeur du terrain) – et cela me semble nettement trop élevé pour un objet (même partiellement modernisé) des années 70 (en plus, non modernisé énergétiquement avec chauffage au mazout). Pourquoi j’écris cela ? La banque pourrait te mettre des bâtons dans les roues, car elle fixe la valeur d’hypothèque si bas que votre apport personnel ne suffirait pas.

Je vois la même chose, l’objet en soi dans l’offre est clairement surévalué car, grâce à divers contacts, je peux assez précisément estimer à quels montants les terrains partent dans cette région et ta supposition de prix correspond assez exactement (si elle est même correcte). À mon avis, on joue ici sur l’attachement émotionnel des gens aux villages individuels, ce qui fait grimper le prix global (la situation foncière là-bas est juste absurde, un patchwork de terrains non bâtis, mais personne ne veut vendre parce que personne n’a besoin d’argent, en espérant que les enfants reviennent peut-être un jour au village). Pour cette raison, nous souhaitons faire une offre que nous jugeons raisonnable et nous sommes évidemment à la merci de la concurrence. Je ne considérerais pas nos chances comme super élevées, compte tenu du désespoir de beaucoup d’acheteurs avec beaucoup d’argent :rolleyes: Mais à un moment/dans un endroit, il faut bien commencer et se fixer des limites claires. Mais pour revenir à ton point principal : je suis aussi curieux de savoir ce que dira la banque à propos de l’objet – nous sommes en plein processus de coordination.

Merci encore !

PS : Ce ne devrait pas être une arnaque puisque nous sommes déjà en contact avec le propriétaire, que nous avons pu l’identifier sur Internet (intéressant, c’est lui-même un agent immobilier) et que nous allons bientôt visiter le bien, parmi d’autres intéressés. (Ou vois-tu encore une possible combine ici ?)

e) Je me le demande aussi, mais à ce stade, je fais simplement confiance à l’efficacité des mesures. La question des conditions-cadres énergétiques de la maison est presque notre principale préoccupation lors de l’évaluation de l’opération. Mon idée était de recalculer à rebours la consommation de mazout, car celle-ci devrait clairement être disponible pour au moins 2020, sinon déjà pour 2021 (et ailleurs dans la maison, il n’y a pas de chauffage électrique).

Ma première hypothèse était que la valeur indiquée de presque 100 kWh/m²a provient d’un calcul similaire. Dans ce cas, il ne s’agirait pas d’un certificat de performance énergétique mais d’un certificat de consommation. Peut-être que le propriétaire s’est aussi trompé. Demande à recevoir le diagnostic de performance énergétique – c’est indiqué dedans. S’il s’agit vraiment d’un certificat de consommation, il faut alors prendre en compte que cette énorme maison n’a peut-être pas été entièrement chauffée. Les enfants ont probablement déjà quitté le domicile depuis longtemps (pas de chambres d’enfants sur les photos), et si la maison n’était habitée que par une ou deux personnes, alors le chauffage peut être très économe.

À mon avis, ici on mise sur le lien émotionnel des habitants avec les différents villages et cela fait monter le prix total (La situation foncière là-bas est simplement absurde, des parcelles non bâties en patchwork mais personne ne veut vendre parce que personne n’a besoin d’argent, dans l’espoir que les enfants reviennent au village).

Une piste de réflexion intéressante, que je n’ai jamais prise en compte dans mon analyse des prix fonciers. Connais-tu déjà la raison de la vente chez le propriétaire actuel ? S’il n’a pas besoin de l’argent, alors il a beaucoup de temps.

C’est pour cette raison que nous souhaitons faire une offre que nous considérons raisonnable et que nous sommes bien sûr à la merci de la concurrence. Je ne considérerais pas non plus nos chances comme excellentes compte tenu du désespoir de beaucoup avec beaucoup d’argent :rolleyes: Mais à un moment/dans un endroit, il faut bien commencer et se fixer des limites claires.

À mon avis, c’est très utile de discuter le financement SPÉCIFIQUE À L’OBJET avec un conseiller financier indépendant. S’il s’agit d’un bon conseiller, il évaluera la maison selon Sprengnetter (méthode souvent utilisée par de nombreuses banques). Cela te donne deux avantages : tu sais quel est un prix d’achat juste ET tu peux estimer la valeur de nantissement pour la banque.
Si tu vas directement à la banque, elle évaluera aussi la maison mais ne te dira généralement pas ce qu’elle a trouvé. Elle te répondra juste « oui » ou « non ».

Ma première hypothèse était que la valeur indiquée d'environ 100 kWh/m²a provient d'un calcul similaire. Dans ce cas, il ne s'agirait pas d'un certificat de performance énergétique mais d'un certificat de consommation. Peut-être que le propriétaire a aussi fait cette confusion. Demande-lui de t'envoyer le certificat énergétique - c'est indiqué dedans. S'il s'agit vraiment d'un certificat de consommation, il faut prendre en compte que cette maison immense n'a peut-être pas été chauffée entièrement. Les enfants sont probablement déjà partis depuis longtemps (pas de chambres d'enfants sur les photos) et si la maison n'était occupée que par 1 ou 2 personnes, alors on peut chauffer très économiquement.

C’est vrai, cela serait tout à fait plausible. Je le note aussi dans ma liste. Merci beaucoup !

Une idée intéressante à laquelle je n’avais encore jamais pensé lors de mon analyse des prix des terrains.
Connais-tu déjà la raison de la vente du propriétaire actuel ? S’il n’a pas besoin de l’argent, alors il a beaucoup de temps.

Ils ont dit qu’ils voulaient quitter le pays pour une longue période et utiliser l’argent de la vente comme coussin financier. Cela nous a presque semblé une histoire d’émigration. Selon la motivation et le contexte, il peut alors y avoir une certaine pression temporelle - mais c’est sans doute très spéculatif.

À mon avis, il est très utile de discuter du financement SPÉCIFIQUE À L’OBJET avec un conseiller financier indépendant. Si c’est un bon conseiller, il évaluera la maison selon Sprengnetter (procédé souvent utilisé par de nombreuses banques). Cela a deux avantages pour toi : tu découvriras quel est un prix d’achat juste ET tu pourras estimer la valeur hypothécaire pour la banque.
Si tu vas directement à la banque, ils évalueront aussi la maison mais ne te diront généralement pas le résultat. Ils te diront juste « oui » ou « non ».

Cela semble bien, je vais le garder en tête. Concernant les financements, nous avons commencé à nous renseigner récemment et avons commencé par la banque locale. Si tu as des conseils, je les mettrai volontiers sur la liste pour les demandes suivantes.

En tout cas, un grand grand merci d’ores et déjà pour les nombreux conseils. :)

Cordialement

PS : Ce ne devrait pas être une arnaque puisque nous sommes déjà en contact avec le propriétaire, que nous avons pu l'identifier sur Internet (intéressant, il est lui-même agent immobilier) et que nous allons bientôt visiter le bien, avec d'autres intéressés. (ou vois-tu là une éventuelle combine ?)

Tu fais certainement référence à mon commentaire précédent concernant l'annonce avec un faux nom. Je ne pense pas qu'il s'agisse d'une "arnaque" au sens propre (c'est-à-dire qu'il veut vous nuire).
Mon expérience montre cependant que dans les annonces sans nom indiqué, on trouve souvent plusieurs astuces malhonnêtes, notamment :
- La maison n'est pas vraiment à vendre, l'annonce sert seulement à évaluer la valeur du marché, par exemple en cas de conflit avec l'épouse lors d'un divorce
- Augmentation ultérieure du prix
- Promesse de vente suivie d'un refus juste avant la signature chez le notaire
- Annulation de la vente et la maison réapparaît plus tard – mais via un agent immobilier et avec commission (peu probable ici si le vendeur est lui-même agent immobilier)