融资购买现有房屋 BW，800-850千欧元

非常感谢你的帖子！全押还是必要时才押的决定确实是我们还没有完全弄清楚的问题。在我们的计算中，即使我们持悲观态度，资本市场的收益率也远远超过利息成本。但正如你所说，我们是直接面对这些资本市场收益率的一代人。也许我们对“坏时期”有些视而不见。

即使你们先把钱重新存起来，收益率仍然超过利息成本。你们（还）没有孩子，因此也无法可靠地预测你们的收入将会如何。我认为，选择尽可能低的还款额，同时现在能存多少就存多少的方案，会更加轻松和明智。但当然，这首先需要你们自己在心里梳理清楚。:)

我个人可能会投入更多的自有资金，然后再看看你们还能存多少钱，把这些钱投入到ETF中。

我可以接受同时投资ETF的想法。虽然有一条铁律，绝不应该贷款买股票（事实上这确实是贷款，尽管贷款是基于房子，但贷款额度相应更大）。 但是ETF的优点是：如果ArmAberSexy选择更快还款（每月3800欧元），然后万一情况非常糟糕（有人失业或全职工作加两个孩子根本行不通等等），那么在紧急情况下可以卖掉ETF，把钱用来还贷款。当然这样做的风险是，可能需要在股市低迷时卖出——但我们这里说的是紧急情况，需要承担一定的风险溢价。 理论上可以用认购权证来对ETF进行下跌保护，但那样的话这笔钱几乎可以直接放在活期存款账户里。用认购权证高度保护几乎会消耗掉全部的平均收益。

现在我又仔细看了一下这个广告，开始对其真实性有些怀疑。我注意到：

a) 用假名字发布的广告我总是觉得可疑。

b) 屋顶用了20厘米的桁架间保温层，但明露的屋架是用石膏板封起来的，而且石膏板已经延伸到了桁架之间几厘米的深度？那20厘米的保温层怎么装进去？保温专家或许可以解释一下。

c) 外墙看起来没有独立（即不是房龄后期才做的）保温。从照片上看，墙体相当薄。而且我无法想象在做了外墙保温后，还会把含石棉的页岩板挂在外面。

d) 卧室里需要空调？这也说明屋顶隔热并不好。

e) 结合b+c+d点：怎么可能得出能源效率等级为C的需求证明？

嗨 Proeter，非常非常感谢你详尽的分析和反馈！我试着回复一下：

a,b,c) 关于保温的评论我觉得非常有趣，参观的时候我会在脑海里带上这几条。可惜我完全不是这方面的专家。

d) 我们两个在德国好像从来没用过空调——所以更像是个装饰。

e) 我也在想这个问题，但这里我只能信任这些措施的有效性。房屋能源条件的问题几乎是我们评估这次交易的主要关注点。我的想法是根据油耗倒推计算，因为油耗数据至少应有2020年，甚至可能是2021年的（屋里别的地方好像没有用电采暖）。

2.) 这个房子的挂牌价是业主已经讨价还价后的价格吗？还是业主因为很多询问就提高了价格？广告里的价格明显比你计算时用的要高。以那个价格来看，可能挺紧张。

+ 我把这个和

3.) 作为第2点的延伸：看看邻近乡镇的土地基准价（房子所在位置的BORIS系统没有显示土地价），那个地块大概值20万欧元。房屋单价大概在2500-3000欧元/平方米（不含地价）——我觉得这对于一个70年代建成（虽部分现代化）、且能源上未升级、用油供暖的房子来说明显偏高。我为什么说这些？银行可能因此拉低抵押价值，导致你的自有资金不足。

我也认为这个房子的报价明显过高，因为我通过许多渠道能比较准确地判断这片区域土地的成交价，而你的价格估计非常接近实际（如果准确的话）。我觉得这里是利用了人们对村庄的情感依赖，抬高总价（那里的地皮状况非常混乱，一块块未开发的地皮拼凑在一起，但没人卖，因为没人急用钱，大家憧憬孩子将来回村生活）。因此我们想出一个合理的报价，但毕竟要面对竞争。我也不会对自己机会抱过大期望，毕竟很多人资金充裕而且很渴望买 :rolleyes: 不过总得从某个地方开始，且设定明确的界限。说回你最初的问题，我也很想知道银行对这个房子怎么评价——我们目前正在和银行协商。

再次感谢！

附言：这不应该是骗局，因为我们已经和房主联系过了，网上也确认了身份（有趣的是他自己也是中介），我们很快会和其他买家一起去实地看房。（或者你看到还有什么可能是骗局吗？）

e) 我也有同样的疑问，但此时我选择信任这些措施的有效性。关于房屋的能量框架条件的问题，几乎是我们评估该项目的主要关注点。我的想法是反向计算油耗，因为油耗数据至少应该有2020年的，如果不是2021年的（而且房子里确实没有用电加热的地方）。

我最初的猜测是，所给出的大约100 kWh/m²a的数值来自如此计算。那样的话，这就不是需求证书，而是消耗证书。也许房主混淆了这两者。让对方把能源证书寄给你——里面会写清楚。如果那真的是消耗证书，那么你必须考虑这幢特别大的房子可能没有完全加热。孩子们估计早已搬出（照片里没有儿童房间），如果房子只有一两个人居住，那加热需求会非常节省。

我认为这里是在猜测人们对各个村庄的情感依赖，从而抬高了整体价格（那里的地块情况已经很荒谬，像拼凑的补丁一样，都是未开发的地块，但没人愿意卖，因为没人需要钱，希望孩子们将来能搬回村庄）。

这是一个令人感兴趣的思考角度，我在分析地价时从未考虑过。
你已经知道当前房主的出售原因了吗？如果他不缺钱，那他会有很多时间。

基于这个原因，我们想提出一个我们认为合理的报价，当然也要面对竞争的挑战。鉴于许多有钱人处于绝望状态，我也不会把我们的机会看得太高 :rolleyes: 但是总得从某处某时开始，同时也必须给自己设定明确的界限。

我认为，在这个阶段最好与一位独立的融资顾问具体讨论该物业的融资方案。如果是个好的顾问，他会按照Sprengnetter（许多银行常用的一种评估方法）来评估房子。这样对你有两个好处：你能知道一个公平的购买价格，并且能估算银行抵押贷款的价值。
而如果你直接去找银行，虽然他们也会评估房子，但通常不会告诉你结果，只会简单回复“可以”或“不可以”。

我最初的猜测是，所给出的约100 kWh/m²a的数值来源于类似的计算。那么它就不是需求证书，而是消耗证书。也许业主把这两者弄混了。让他们把能源证书寄给你——上面写得很清楚。如果确实是消耗证书，那么你必须考虑到这座庞大的房子可能没有完全供热。孩子们大概已经搬走很久了（照片中没有儿童房），如果房子只住了一两个人，那供暖就会非常节约。

没错，这绝对合理。我会把它加入我的清单。非常感谢！

这是一个很有趣的思路，我在分析地价时从未考虑过。
你知道当前业主卖房的原因吗？如果他不急用钱，那他就有很多时间。

据说他们想长期离开这片土地，并利用出售所得作为经济缓冲。对我们来说，这听起来几乎像是移民的故事。这里确实可能存在一定的时间压力，取决于动机和背景——但这可能只是推测。

我认为，这时最有帮助的是与一位独立的融资顾问针对具体项目进行财务讨论。如果是好顾问，他会按照Sprengnetter（许多银行常用的方法）评估房屋。这对你有两个好处：你能知道一个公平的购买价格，也可以估算银行的抵押贷款价值。
如果你直接去银行，虽然银行也会评估房子，但通常不会告诉你结果，只会告诉你“同意”或“拒绝”。

听起来不错，我会记在心里的。关于融资，我们最近刚开始了解，先从当地银行开始。如果你有建议，我会把它们加入接下来的咨询清单。

无论如何，非常感谢你已经给出的众多建议。:)

问候

附注：这不应该是骗局，因为我们已经与房主取得了联系，能够在网上确认其身份（有趣的是，他本人也是一名经纪人），而且我们将在不久后连同其他有兴趣的人一起参观这个好房子。（或者你觉得这里还有潜在的骗局吗？）

你这里可能是指我之前关于使用假名发布广告的评论。我倒是没觉得这是典型意义上的“骗局”（也就是说，他没有想借此伤害你们）。
但根据我的经验，没有注明姓名的广告中往往会出现各种阴险手段，特别是：
- 房子其实根本不打算卖，广告只是为了市场价值评估，例如在离婚争执中与妻子谈判用
- 后期抬价
- 承诺出售，但在公证预约前突然取消
- 销售被中止，房子后来又重新出现，但通过经纪人并且需付佣金（如果卖家本人是经纪人，这点不太可能）