Gerichtsdiener
07.07.2022 14:49:30
- #1
¡Querido foro!
Mi prometida (33) y yo (32) estamos actualmente en la fase inicial de planificación de una casa unifamiliar. Como no tenemos experiencia previa con la financiación o la planificación en este tipo de magnitudes, nos alegraría mucho recibir comentarios, consejos y valoraciones sinceras sobre nuestros planes actuales.
El punto de partida de nuestra planificación es que disponemos de una parcela agrícola en un pequeño pueblo de Baja Sajonia. Esta parcela abarca aproximadamente 1 hectárea de tierra, y por un lado limita con una calle ya completamente urbanizada. El otro lado de la calle está completamente edificado, nuestra parte de la calle al menos en parte.
De la parcela mencionada, los primeros 30 m desde la calle están actualmente clasificados como suelo con expectativa de urbanización. El municipio encargó recientemente a una oficina de planificación el desarrollo para este suelo con expectativa y este año debería comenzar el procedimiento de planificación. Por ello, somos cautelosamente optimistas de que podremos construir allí en los próximos 2-3 años.
En ese caso, aproximadamente 52 m x 30 m de nuestra parcela se convertirían en suelo urbano (= 1.560 m²).
Como actualmente vivimos en una ciudad grande, pero cada vez nos atrae más nuestra tierra natal rural y también existen oportunidades laborales allí, hemos decidido firmemente asumir el desafío de construir la casa allí, ya que en nuestra opinión las posibilidades son demasiado buenas como para no aprovecharlas.
Sabemos que estamos comenzando la planificación bastante temprano, pero antes es mejor que tarde. :) Lo ideal para nosotros sería avanzar en nuestros planes paralelamente al procedimiento de planificación, para poder solicitar el permiso de construcción tan pronto como entre en vigor el plan de urbanismo. Para ello, simplemente nos falta conocimiento, especialmente en cuanto a la cuestión de "cuánta casa" nos podemos permitir realmente.
Información general sobre nosotros
Situación de ingresos y patrimonio:
En los próximos meses mejorarán bastante debido a la boda, ascensos por escalones, complementos familiares, etc. Dado que el procedimiento de planificación no concluirá antes de estos cambios, parto de la situación de ingresos a partir del 01/2024.
Yo: después de descontar el seguro privado de salud, 4.500 € netos, clase fiscal 3,
Ella: 1.265 € netos + 40 € de prestación adicional + 70 € de reembolso de gastos de transporte, clase fiscal 5
Además, corrijo exámenes regularmente y seguiré haciéndolo. Por ello recibo aproximadamente 2.600 € netos al año, es decir, unos 210 € al mes.
En total: 5.975 € / mes
Como se mencionó, mi prometida busca actualmente un puesto en remoto con jornada completa (40 h). Si simplemente aumentara a 40 h, tendríamos unos 350 € netos más al mes, pero actualmente no contamos con ello en la planificación.
Recibiré en los próximos 12 años en intervalos de 2 años (6 veces) aumentos adicionales por ascensos de escalón de aproximadamente 200 € netos mensuales cada vez.
Además, hay ajustes tarifarios anuales de unos 100-200 € netos mensuales en promedio.
En caso de que haya hijos, además de la asignación familiar legal, habría un complemento familiar de 88 €/mes netos por niño.
Gastos actuales de vivienda:
=> Actualmente 1.800 € / mes
=> Con coche probablemente unos 2.200 € / mes
Gastos variables:
=> Actualmente 1.800 € / mes
Contratos:
=> Actualmente 133 € / mes
Sumas de ingresos y gastos:
=> 2.242 € superávit sin coche
=> 1.842 € superávit con coche
Información general sobre la construcción
Eso es todo sobre los “hechos duros”. Ahora tenemos en mente una casa determinada en la que nos gustaría basarnos. Con presupuesto ilimitado la construiríamos básicamente igual de inmediato, pero el presupuesto no es ilimitado. :)
Nuestro problema ahora es: Por falta de experiencia, simplemente no podemos evaluar “cuánta casa” nos podemos permitir realmente.
Parto del siguiente cálculo y necesito que alguien lo revise en cuanto a plausibilidad:
=> 110.000 €
Disponible mensualmente:
=> 4.252 €
Menos:
=> Deducción total 1.752 €
Según este cálculo llego a la conclusión de que podríamos afrontar una cuota mensual de 2.500 €. Aunque esto al principio probablemente implique hacer recortes en otras áreas, podemos vivir muy bien con ello y somos muy conscientes de lo que eso significa.
Además, cabe recordar:
Por ello considero que una cuota mensual de 2.500 € es perfectamente factible. ¿Qué opináis?
En cuanto a los costes de la construcción, según la cuota mencionada, el capital propio de 110.000 € y los costos casi inexistentes de parcela y urbanización, parto de que podríamos movernos en un rango de costes hasta 600.000 € sin sobrecargarnos. Esto equivaldría a un préstamo de 490.000 €.
Con un interés del 4% pagaríamos en 25 años 750.000 €. De esos, aproximadamente 305.000 € serían intereses (eso duele...). Se habría amortizado entonces unos 445.000 €.
El saldo restante calculado de 45.000 € creo que podríamos amortizarlo con pagos anticipados en los últimos años, en los que al menos mi salario será claramente más alto que ahora.
En definitiva, concluyo que inicialmente podríamos permitirnos una cuota mensual con el cinturón más apretado, pero a medio plazo de manera bastante relajada de 2.500 € y con los pagos anticipados previstos y un plazo de 25-30 años, un préstamo de 500.000 €, si fuera estrictamente necesario como máximo 600.000 €.
¿Tiene sentido todo esto? ¿He olvidado algo colosalmente importante?
Sé que he escrito mucho y no espero que nadie se tome el tiempo de leerlo todo, recalcular y dar feedback. Pero ya desde ahora estoy agradecido a cualquiera que quiera aportar algo a nuestra planificación. :)
Un saludo
T
Mi prometida (33) y yo (32) estamos actualmente en la fase inicial de planificación de una casa unifamiliar. Como no tenemos experiencia previa con la financiación o la planificación en este tipo de magnitudes, nos alegraría mucho recibir comentarios, consejos y valoraciones sinceras sobre nuestros planes actuales.
El punto de partida de nuestra planificación es que disponemos de una parcela agrícola en un pequeño pueblo de Baja Sajonia. Esta parcela abarca aproximadamente 1 hectárea de tierra, y por un lado limita con una calle ya completamente urbanizada. El otro lado de la calle está completamente edificado, nuestra parte de la calle al menos en parte.
De la parcela mencionada, los primeros 30 m desde la calle están actualmente clasificados como suelo con expectativa de urbanización. El municipio encargó recientemente a una oficina de planificación el desarrollo para este suelo con expectativa y este año debería comenzar el procedimiento de planificación. Por ello, somos cautelosamente optimistas de que podremos construir allí en los próximos 2-3 años.
En ese caso, aproximadamente 52 m x 30 m de nuestra parcela se convertirían en suelo urbano (= 1.560 m²).
Como actualmente vivimos en una ciudad grande, pero cada vez nos atrae más nuestra tierra natal rural y también existen oportunidades laborales allí, hemos decidido firmemente asumir el desafío de construir la casa allí, ya que en nuestra opinión las posibilidades son demasiado buenas como para no aprovecharlas.
Sabemos que estamos comenzando la planificación bastante temprano, pero antes es mejor que tarde. :) Lo ideal para nosotros sería avanzar en nuestros planes paralelamente al procedimiento de planificación, para poder solicitar el permiso de construcción tan pronto como entre en vigor el plan de urbanismo. Para ello, simplemente nos falta conocimiento, especialmente en cuanto a la cuestión de "cuánta casa" nos podemos permitir realmente.
Información general sobre nosotros
[*]Mujer 33, hombre 32
[*]El próximo año nos casamos
[*]Deseo de tener 1-2 hijos en los próximos 5-7 años
[*]Ella empleada indefinida en el sector creativo con 30 h/semana; actualmente busca de manera informal un trabajo remoto con 40 h/semana
[*]Yo funcionario en la judicatura (servicio superior, grupo salarial R), tiempo completo
[*]La construcción será en un pueblo pequeño con jardín de infancia, escuela primaria y conexión de autobús (10 km) a la ciudad más grande (> 20.000 hab.). A la ciudad grande (>100.000 hab.) hay unos 35 km
[*]Prácticamente toda nuestra familia está a entre 2 minutos a pie y 15 minutos en coche, ha apoyado y seguirá apoyando en todos los ámbitos (cuidado de niños, trabajo de construcción/jardín, finanzas, etc.)
[*]Además, mi familia es una familia exclusivamente de artesanos; excepto yo, todos han aprendido un oficio “decente” y saben trabajar con las manos. ;-) Por ello, planeamos, al menos en lo que respecta a la construcción interior, realizar un trabajo considerable por nuestra cuenta.
Situación de ingresos y patrimonio:
[*]Ingresos:
En los próximos meses mejorarán bastante debido a la boda, ascensos por escalones, complementos familiares, etc. Dado que el procedimiento de planificación no concluirá antes de estos cambios, parto de la situación de ingresos a partir del 01/2024.
Yo: después de descontar el seguro privado de salud, 4.500 € netos, clase fiscal 3,
Ella: 1.265 € netos + 40 € de prestación adicional + 70 € de reembolso de gastos de transporte, clase fiscal 5
Además, corrijo exámenes regularmente y seguiré haciéndolo. Por ello recibo aproximadamente 2.600 € netos al año, es decir, unos 210 € al mes.
En total: 5.975 € / mes
Como se mencionó, mi prometida busca actualmente un puesto en remoto con jornada completa (40 h). Si simplemente aumentara a 40 h, tendríamos unos 350 € netos más al mes, pero actualmente no contamos con ello en la planificación.
Recibiré en los próximos 12 años en intervalos de 2 años (6 veces) aumentos adicionales por ascensos de escalón de aproximadamente 200 € netos mensuales cada vez.
Además, hay ajustes tarifarios anuales de unos 100-200 € netos mensuales en promedio.
En caso de que haya hijos, además de la asignación familiar legal, habría un complemento familiar de 88 €/mes netos por niño.
[*]Capital propio: 90.000 €
[*]Parcela: 1.560 m² entonces suelo urbano = 125.000 € (último precio en zona de nueva urbanización: 80 €/m²)
[*]Aproximadamente 8.500 m² de terreno agrícola (comprado a 2,50 €/m²) = 21.250 €
[*]Sin préstamos ni deudas
Gastos actuales de vivienda:
[*]Alquiler frío: 1.310 € / mes
[*]Gastos adicionales: 130 € / mes
[*]Calefacción de gasóleo: 180 € / mes
[*]Electricidad / gas / agua: 105 € / mes
[*]Streaming, Spotify, etc.: 75 € / mes
[*]Gastos de movilidad: 0 € - Ella recibe el abono mensual por parte del trabajo, yo voy en bicicleta. En caso de construir la casa tendríamos que comprar un coche, con el que inicialmente tendría que hacer de 3 a 5 veces por semana un recorrido total de 70 km. Sin embargo, podría recibir el coche de la familia, ya que varios están actualmente sin uso y tener coche no es prioridad para nosotros.
=> Actualmente 1.800 € / mes
=> Con coche probablemente unos 2.200 € / mes
Gastos variables:
[*]Alimentos: aprox. 700 € / mes (costos más altos por alergias alimentarias)
[*]Gastos personales, ocio, otros “lujos”: 300 €
[*]Perro: 100 €
[*]Planes de ahorro en ETF: 700 € / mes
=> Actualmente 1.800 € / mes
Contratos:
[*]Seguro del hogar: 360 € / año = 30 € / mes
[*]Seguro de responsabilidad civil: 10 € / mes
[*]Seguro de responsabilidad civil para dueños de perro: 65 € / año = 13 € / mes
[*]Seguro de salud incluido arriba
[*]Internet: 40 € / mes
[*]Telefonía móvil: 2 x 20 € = 40 € / mes
=> Actualmente 133 € / mes
Sumas de ingresos y gastos:
[*]Ingresos totales: 5.975 €
[*]Gastos: actualmente 3.733 €
[*]Gastos con coche: 4.123 €
=> 2.242 € superávit sin coche
=> 1.842 € superávit con coche
Información general sobre la construcción
[*]1.560 m² de suelo urbano + 8.500 m² de “pradera”.
[*]Estamos dispuestos de inmediato a ceder una de las parcelas (13 m de ancho = 390 m² de suelo urbano + 2.340 m² de “pradera”).
[*]Nueva construcción, casa unifamiliar, parcialmente de una planta, parcialmente de 1,5 o 2 plantas
[*]Sin sótano
[*]Como se indicó arriba, con mucho trabajo propio en el interior
Eso es todo sobre los “hechos duros”. Ahora tenemos en mente una casa determinada en la que nos gustaría basarnos. Con presupuesto ilimitado la construiríamos básicamente igual de inmediato, pero el presupuesto no es ilimitado. :)
Nuestro problema ahora es: Por falta de experiencia, simplemente no podemos evaluar “cuánta casa” nos podemos permitir realmente.
Parto del siguiente cálculo y necesito que alguien lo revise en cuanto a plausibilidad:
[*]Capital propio: 90.000 €
[*]Venta de parcela: 20.000 €
=> 110.000 €
Disponible mensualmente:
[*]Alquiler frío actual: 1.310 €
[*]Aporte actual a plan de ahorro ETF: 700 €
[*]Superávit actual sin coche: 2.242 €
=> 4.252 €
Menos:
[*]Costos adicionales de movilidad: 400 €
[*]Ahorro mensual acumulado: 1.252 €
[*]Otros gastos inesperados: 100 €
=> Deducción total 1.752 €
Según este cálculo llego a la conclusión de que podríamos afrontar una cuota mensual de 2.500 €. Aunque esto al principio probablemente implique hacer recortes en otras áreas, podemos vivir muy bien con ello y somos muy conscientes de lo que eso significa.
Además, cabe recordar:
[*]Recibiré anualmente 100-200 €/mes netos más y cada 2 años otros 200 €/mes netos adicionales (en 2030 por lo tanto recibiré >1.000 €/mes netos más que en 2024),
[*]en caso de que haya hijos, además de la asignación familiar, sumarían aproximadamente 300 €/mes netos por niño en concepto de asignación y complemento familiar,
[*]el cálculo anterior ya parte de una jornada de 30 h de mi pareja
Por ello considero que una cuota mensual de 2.500 € es perfectamente factible. ¿Qué opináis?
En cuanto a los costes de la construcción, según la cuota mencionada, el capital propio de 110.000 € y los costos casi inexistentes de parcela y urbanización, parto de que podríamos movernos en un rango de costes hasta 600.000 € sin sobrecargarnos. Esto equivaldría a un préstamo de 490.000 €.
Con un interés del 4% pagaríamos en 25 años 750.000 €. De esos, aproximadamente 305.000 € serían intereses (eso duele...). Se habría amortizado entonces unos 445.000 €.
El saldo restante calculado de 45.000 € creo que podríamos amortizarlo con pagos anticipados en los últimos años, en los que al menos mi salario será claramente más alto que ahora.
En definitiva, concluyo que inicialmente podríamos permitirnos una cuota mensual con el cinturón más apretado, pero a medio plazo de manera bastante relajada de 2.500 € y con los pagos anticipados previstos y un plazo de 25-30 años, un préstamo de 500.000 €, si fuera estrictamente necesario como máximo 600.000 €.
¿Tiene sentido todo esto? ¿He olvidado algo colosalmente importante?
Sé que he escrito mucho y no espero que nadie se tome el tiempo de leerlo todo, recalcular y dar feedback. Pero ya desde ahora estoy agradecido a cualquiera que quiera aportar algo a nuestra planificación. :)
Un saludo
T