Oferta de financiación actual del banco principal

¿De dónde sacaste el 2,45 %? No tengo nada de eso. Incluso el 1,45 % es una prima considerable frente al 0,72 % o al porcentaje que yo tengo aquí. Concretamente, es aproximadamente el doble de interés y eso se nota desde el principio. Y como dije, calculo con tasas de interés en aumento. Pero no en la medida en que valga la pena una vinculación prolongada de la tasa de interés.

Ahí comparas peras con manzanas. Aparte de que la inflación y la proporción de endeudamiento eran menores en el pasado, hasta hace poco más de 20 años, todos los países tenían su propia moneda. Pero solo se puede caer en insolvencia en monedas extranjeras. Ahora el euro (al menos teóricamente) es una moneda extranjera para todos los países miembros, ya que no tienen posibilidad de devaluarla ni de imprimir dinero ellos mismos. Lo primero sigue siendo así, lo segundo se intenta hacer por la puerta trasera con todo tipo de trucos posibles e imposibles. Pero eso genera una dependencia de estos países con respecto al BCE y viceversa; al fin y al cabo, la caja de Pandora está abierta: una dependencia del BCE de la política dentro de estos países. Por lo tanto, aún está lejos de ser posible una política monetaria normal y, en consecuencia, es poco probable que haya fuertes aumentos de las tasas de interés en 10 años, a menos que la inflación sea claramente más alta de lo que se espera actualmente.

Italia ya estaba en el euro antes de que el BCE aplicara una política de tasa cero. Y en aquel entonces Italia también pagaba primas de riesgo mucho más altas y no se declaró en quiebra.

¿De dónde sacas el 2,45 %? Eso no aparece en mi parte. Incluso el 1,45 % es un recargo considerable frente al 0,72 % o al número que yo obtengo aquí. Concretamente, eso es aproximadamente el doble de interés y se nota desde el principio. Y como dije, calculo con intereses en aumento. Pero no en la medida en que la vinculación del interés a largo plazo valga la pena con seguridad.

Ahí comparas peras con manzanas. Aparte de que la inflación y la tasa de endeudamiento eran menores en el pasado, hasta hace unos 20 años los países tenían cada uno su propia moneda. Sin embargo, la insolvencia siempre se produce solo en monedas extranjeras. Ahora el euro (al menos teóricamente) es una moneda extranjera para todos los países miembros, ya que no tienen posibilidad ni de devaluar ni de imprimir dinero ellos mismos. Lo primero sigue así, lo segundo se intenta por la puerta trasera con todo tipo de artimañas posibles e imposibles. Pero eso genera una dependencia de estos países respecto al BCE y viceversa: al fin y al cabo, la caja de Pandora está abierta – una dependencia del BCE respecto a la política interna de estos países. Por lo tanto, aún no se puede pensar en una política monetaria normal y, en consecuencia, es bastante improbable que los intereses suban mucho en 10 años, a menos que la inflación sea mucho más alta de lo que se espera actualmente.

Pues 0,72 % es poco probable con un apalancamiento del 100 %. Y aun así: yo preferiría un 1,45 % por 20 años o un 1,65 % por 30 años en lugar de una vinculación del interés de 10 años, simplemente porque está absolutamente claro que los intereses van a caminar hacia el 2-3 % o más. Muchos han financiado con tasas de interés inferiores al 1 % por 10 años con una suma y cuota que apenas pueden permitirse a ese bajo interés. A muchos nos va a salir mal con estos intereses crecientes. Yo habría optado simplemente por ir sobre seguro y aceptar un 1,65 % por 30 años – en caso necesario con algunos metros cuadrados menos de superficie habitable si la cuota resulta demasiado cara.

Los precios de los inmuebles dependen solo parcialmente de la tasa de interés.

.... simplemente porque está absolutamente claro que los intereses marchan hacia el 2-3% y más...

Solo porque las tasas de interés suban unos pocos puntos básicos, no significa que la tendencia a largo plazo se rompa de inmediato. Probablemente habrías dicho lo mismo en 2006/07...
Sigo manteniéndolo - 15 años de tipo fijo, amortización razonable, salarios en aumento, reducción del nivel de endeudamiento y paralelamente ahorrar un poco de liquidez para un posible aumento de intereses - mejor trato. Atarse a 30 años con 0,5/0,6% puntos más y pagar más de lo necesario me parece totalmente innecesario. No se debe creer que se sabe más que el banco - por eso mismo el salto de tasa es "solo" de 0,5 puntos porcentuales. ¿Crees que el banco es tonto? Si el banco creyera en un aumento masivo de las tasas, las tasas para préstamos a 30 años estarían en 4% como oferta de defensa. Pero el alemán típico también tiene 3 seguros de responsabilidad civil, 4 seguros de incapacidad laboral, 2 seguros de pensión, 5 planes de ahorro para vivienda, seguro de vida riesgo, etc. Algunas personas simplemente tienen muchas preocupaciones, para eso existen los préstamos a 30 años. Un término medio razonable (como describí arriba) y todo está bien. Sin estrés.

Muchos han financiado a tipos de interés inferiores al 1% durante 10 años con una suma y una cuota que apenas pueden permitirse a ese tipo de interés tan bajo.

Y eso es precisamente lo que yo no he hecho y tampoco lo considero para nada sensato. Con mi deuda restante hay poco que temer. Para la financiación posterior también está prevista la posibilidad de aumentar la cuota, dependiendo de cuánto pague además del plan de ahorro para vivienda y cómo evolucione exactamente el tipo de interés, probablemente terminaré de pagar en unos 11-12 años con una cuota de 2000€. Mi objetivo definitivamente no es pagar una casa durante 30 años; eso me parece sumamente irracional también en cuanto al mantenimiento que se acumulará entonces.
Si otros planifican a 35 años y luego solo fijan el tipo durante 10 años, ese es su problema. Definitivamente no existe sólo una solución "la vinculación del interés lo más larga posible". Según la financiación y la tolerancia al riesgo personal, también hay otras variantes racionales.

simplemente porque está absolutamente claro que los tipos de interés se dirigen hacia el 2-3% o más.

En mi caso se ve más o menos así:
2% para la financiación posterior -> apuesta totalmente ganada, los tontos que entonces pagaron un 1,7% por todo...
2,5% -> todavía bien
3% -> da igual, ambas opciones son aproximadamente igual de buenas
4% -> sólo necesito un año más que con el 3%, pero no es un desastre
5% o más -> entonces probablemente las deudas se habrán inflacionado hasta desaparecer
Todo esto se puede simular con calma hoy. Y en este caso hay una buena ventaja con un riesgo limitado. Si a finales de los 20 se manifiesta una gran crisis y los tipos vuelven a caer hasta el suelo, hago un forward y lo aprovecho. Si a finales de los 20 se intuye un fuerte aumento de tipos, también existe la posibilidad de hacer un forward. Así que tengo opciones de actuación. Además, tengo un plan sólido de ahorro en ETF, y si es absolutamente necesario se puede redirigir algo hacia la financiación. Pero no planearía el mercado de valores fijo en la financiación, sino siempre sólo como una opción en caso de que las condiciones sean favorables.

Los precios de las propiedades dependen solo en parte de la tasa de interés.

Solo porque las tasas suban unos pocos puntos básicos, no significa que se rompa la tendencia a largo plazo. Probablemente habrías dicho lo mismo en 2006/07...
Yo sigo en lo mismo - 15 años de fijo en la tasa, amortización razonable, salarios en aumento, disminución del porcentaje de préstamo sobre valor y paralelamente ahorrar algo de liquidez para un posible aumento de las tasas - la mejor opción. Atarte a 30 años con 0,5/0,6% puntos más y pagar más de lo necesario me parece totalmente innecesario. No deberías pensar que sabes más que el banco - precisamente por eso el salto de la tasa es "solo" de 0,5% puntos. ¿Crees que el banco es tonto? Si el banco creyera en subidas masivas de las tasas, las tasas para préstamos a 30 años estarían en 4% como oferta defensiva. Pero el típico alemán también tiene 3 seguros de responsabilidad civil, 4 seguros de incapacidad, 2 seguros de pensión, 5 ahorros para vivienda, seguro de vida de riesgo, etc. Algunos simplemente tienen demasiadas preocupaciones - para eso existen préstamos a 30 años. Un punto medio razonable (como describí arriba) y todo está bien. Sin estrés.

El banco refinancia directamente tu préstamo a 30 años. Lo "compra" en el banco central y recibe directamente un 0,4% "regalado" porque lo acepta... te lo ofrece a 1,6% y refinancia tu crédito con el mismo plazo.

Voy a contratar un contrato de ahorro para la vivienda con un pago mínimo y aseguraré una tasa de interés del 1,0% después de 20 años (de los cuales 18 años son de amortización).